宅地建物取引業者Ａの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。
2. Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
3. 都市計画法第29条第１項の許可を必要とする宅地について、Ｂが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Ａは、Ｂがその許可を受ける前であっても、Ｂの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
4. Ａは、都市計画法第29条第１項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いＣに売却する場合、Ｃが宅地建物取引業者であれば、その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。

正解：２

未完成の物件に関する広告開始時期、契約締結時期に関する制限の違いを先にまとめておく。

【広告の開始時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない（宅地建物取引業法33条）。
⇒売買だけでなく、貸借に関する広告もすることができない。

【契約の締結時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない（同法36条）。
⇒売買（交換）契約はできないが、貸借契約の代理・媒介はできることになる。
（自ら賃貸する行為はそもそも宅建業にあたらない。）

1 誤り

実在する宅地であっても、売る意思のない物件を広告することは「おとり広告」にあたる。おとり広告や虚偽広告は誇大広告であり、宅建業法で禁止されている（宅地建物取引業法32条、解釈・運用の考え方）。

■類似過去問

2 正しい

工事完了前の建物の売買に関しては、建築確認を受けない限り、広告をすることも、売買契約を締結することもできない（宅地建物取引業法33条、36条）。

■類似過去問

3 誤り

工事完了前の宅地の貸借に関しては、開発許可を受けない限り、広告をすることはできない（宅地建物取引業法33条）。
しかし、貸借を媒介して賃貸借契約を締結させることは禁止されていない（同法36条）。
本肢は「できる」「できない」が逆転している。

■類似過去問

4 誤り

契約締結時期の制限（宅地建物取引業法36条）は、いわゆる「８つの規制」に含まれていないから、業者間取引においても同様に適用される（同法78条２項参照）。
したがって、買主が業者であっても、開発許可を受ける前の宅地について売買契約を締結することはできない。

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