【宅建過去問】(平成19年問38)広告・契約時期の制限
宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。
- Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
- 都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
- Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いCに売却する場合、Cが宅地建物取引業者であれば、その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。
正解:2
未完成の物件に関する広告開始時期、契約締結時期に関する制限の違いを先にまとめておく。
【広告の開始時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅地建物取引業法33条)。
⇒売買だけでなく、貸借に関する広告もすることができない。
【契約の締結時期の制限】
宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地・建物につき、自ら当事者として、若しくは当事者を代理してその売買若しくは交換の契約を締結し、又はその売買若しくは交換の媒介をしてはならない(同法36条)。
⇒売買(交換)契約はできないが、貸借契約の代理・媒介はできることになる。
(自ら賃貸する行為はそもそも宅建業にあたらない。)
広告開始 | 契約締結 | |
売買・交換 | × | × |
貸借 | × | ◯ |
1 誤り
実在する宅地であっても、売る意思のない物件を広告することは「おとり広告」にあたる。おとり広告や虚偽広告は誇大広告であり、宅建業法で禁止されている(宅地建物取引業法32条、解釈・運用の考え方)。
おとり広告 | 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告し、実際は他の物件を販売しようとする |
虚偽広告 | 実際には存在しない物件等の広告 |
■類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | 30-26-1 | 宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。 | × |
2 | 30-26-2 | 販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。 | ◯ |
3 | 30-26-4 | 宅地建物取引業者がその業務に関して広告をするときは、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことによりそのような誤認をさせる場合は、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。 | × |
4 | 29-42-ア | 宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。 | ◯ |
5 | 29-42-イ | 宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。 | ◯ |
6 | 29-42-ウ | 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。 | ◯ |
7 | 26-30-2 | 宅地建物取引業者Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。 | ◯ |
8 | 22-32-ア | 宅地・建物の利用制限の一部を表示しないことも、誇大広告になる。 | ◯ |
9 | 19-38-1 | 実在していれば、販売する意思のない物件を広告してもよい。 | × |
10 | 16-36-4 | 実在しない低家賃の賃貸物件を広告することは、誇大広告になる。 | ◯ |
11 | 13-34-ア | 「市街化調整区域内の土地がすぐにでも市街化区域に変更される」という広告は、宅建業法に違反する。 | ◯ |
12 | 10-42-1 | 実在しない土地・取引意思がない土地につき広告することはできない。 | ◯ |
13 | 09-43-3 | 実際には人を誤認させなくても、通常誤認させるような表示であれば、誇大広告に該当する。 | ◯ |
14 | 09-43-4 | 販売意思のない物件の広告は、誇大広告に該当するが、このために罰則の適用を受けることはない。 | × |
15 | 06-40-3 | 物件が実在し、表示に誤りがなければ、取引意思のない物件を広告してもさしつかえない。 | × |
16 | 05-42-1 | 取引意思のない物件を広告した場合、6月以下の懲役に処されることがある。 | ◯ |
2 正しい
工事完了前の建物の売買に関しては、建築確認を受けない限り、広告をすることも、売買契約を締結することもできない(宅地建物取引業法33条、36条)。
■類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R01-30-ア | 建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。 | × |
2 | R01-30-エ | 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。 | × |
3 | 30-26-3 | 建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。 | × |
4 | 28-32-1 | 宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。 | ◯ |
5 | 28-32-2 | 新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。 | × |
6 | 27-37-2 | 建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。 | × |
7 | 27-37-3 | 建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。 | ◯ |
8 | 26-30-1 | 建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。 | × |
9 | 25-32-ア | 建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。 | × |
10 | 25-32-エ | 建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。 | × |
11 | 24-28-イ | 建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。 | ◯ |
12 | 24-28-エ | 建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。 | × |
13 | 23-36-1 | 開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。 | ◯ |
14 | 20-32-2 | 工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。 | × |
15 | 19-38-2 | 建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。 | ◯ |
16 | 19-38-3 | 開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。 | × |
17 | 17-34-2 | 宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。 | × |
18 | 16-36-1 | 開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。 | ◯ |
19 | 14-32-3 | 「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。 | × |
20 | 13-34-ウ | 「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。 | ◯ |
21 | 12-38-1 | 開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。 | × |
22 | 11-40-1 | 「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
23 | 10-42-4 | 宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。 | ◯ |
24 | 09-43-2 | 「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。 | ◯ |
25 | 08-45-1 | 国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。 | × |
26 | 08-50-4 | 建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。 | ◯ |
27 | 06-40-1 | 契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。 | × |
28 | 06-44-2 | 開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。 | × |
29 | 05-42-4 | 建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。 | × |
30 | 04-37-2 | 建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
31 | 02-47-1 | 「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。 | × |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R01-35-4 | 宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。 | ◯ |
2 | 30-28-ア | 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。 | × |
3 | 28-32-2 | 新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
4 | 27-37-1 | 建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。 | × |
5 | 27-37-4 | 建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。 | × |
6 | 26-30-1 | 建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。 | × |
7 | 25-32-イ | 建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。 | ◯ |
8 | 25-32-ウ | 建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。 | ◯ |
9 | 19-38-2 | 建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。 | ◯ |
10 | 19-38-3 | 開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。 | × |
11 | 19-38-4 | 業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。 | × |
12 | 19-43-1 | 開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。 | × |
13 | 18-38-2 | 業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。 | × |
14 | 13-42-3 | 業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。 | × |
15 | 11-40-2 | 業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。 | × |
16 | 07-41-3 | 建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。 | × |
17 | 05-39-2 | AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。 | ◯ |
18 | 04-37-1 | 業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。 | ◯ |
19 | 04-37-2 | 建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
3 誤り
工事完了前の宅地の貸借に関しては、開発許可を受けない限り、広告をすることはできない(宅地建物取引業法33条)。
しかし、貸借を媒介して賃貸借契約を締結させることは禁止されていない(同法36条)。
本肢は「できる」「できない」が逆転している。
■類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R01-30-ア | 建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。 | × |
2 | R01-30-エ | 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。 | × |
3 | 30-26-3 | 建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。 | × |
4 | 28-32-1 | 宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。 | ◯ |
5 | 28-32-2 | 新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。 | × |
6 | 27-37-2 | 建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。 | × |
7 | 27-37-3 | 建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。 | ◯ |
8 | 26-30-1 | 建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。 | × |
9 | 25-32-ア | 建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。 | × |
10 | 25-32-エ | 建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。 | × |
11 | 24-28-イ | 建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。 | ◯ |
12 | 24-28-エ | 建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。 | × |
13 | 23-36-1 | 開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。 | ◯ |
14 | 20-32-2 | 工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。 | × |
15 | 19-38-2 | 建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。 | ◯ |
16 | 19-38-3 | 開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。 | × |
17 | 17-34-2 | 宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。 | × |
18 | 16-36-1 | 開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。 | ◯ |
19 | 14-32-3 | 「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。 | × |
20 | 13-34-ウ | 「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。 | ◯ |
21 | 12-38-1 | 開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。 | × |
22 | 11-40-1 | 「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
23 | 10-42-4 | 宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。 | ◯ |
24 | 09-43-2 | 「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。 | ◯ |
25 | 08-45-1 | 国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。 | × |
26 | 08-50-4 | 建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。 | ◯ |
27 | 06-40-1 | 契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。 | × |
28 | 06-44-2 | 開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。 | × |
29 | 05-42-4 | 建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。 | × |
30 | 04-37-2 | 建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
31 | 02-47-1 | 「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。 | × |
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R01-35-4 | 宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。 | ◯ |
2 | 30-28-ア | 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。 | × |
3 | 28-32-2 | 新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
4 | 27-37-1 | 建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。 | × |
5 | 27-37-4 | 建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。 | × |
6 | 26-30-1 | 建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。 | × |
7 | 25-32-イ | 建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。 | ◯ |
8 | 25-32-ウ | 建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。 | ◯ |
9 | 19-38-2 | 建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。 | ◯ |
10 | 19-38-3 | 開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。 | × |
11 | 19-38-4 | 業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。 | × |
12 | 19-43-1 | 開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。 | × |
13 | 18-38-2 | 業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。 | × |
14 | 13-42-3 | 業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。 | × |
15 | 11-40-2 | 業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。 | × |
16 | 07-41-3 | 建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。 | × |
17 | 05-39-2 | AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。 | ◯ |
18 | 04-37-1 | 業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。 | ◯ |
19 | 04-37-2 | 建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
4 誤り
契約締結時期の制限(宅地建物取引業法36条)は、いわゆる「8つの規制」に含まれていないから、業者間取引においても同様に適用される(同法78条2項参照)。
したがって、買主が業者であっても、開発許可を受ける前の宅地について売買契約を締結することはできない。
■類似過去問
内容を見る年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R01-35-4 | 宅地建物取引業者Aは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。 | ◯ |
2 | 30-28-ア | 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。 | × |
3 | 28-32-2 | 新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |
4 | 27-37-1 | 建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。 | × |
5 | 27-37-4 | 建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。 | × |
6 | 26-30-1 | 建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。 | × |
7 | 25-32-イ | 建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。 | ◯ |
8 | 25-32-ウ | 建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。 | ◯ |
9 | 19-38-2 | 建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。 | ◯ |
10 | 19-38-3 | 開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。 | × |
11 | 19-38-4 | 業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。 | × |
12 | 19-43-1 | 開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。 | × |
13 | 18-38-2 | 業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。 | × |
14 | 13-42-3 | 業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。 | × |
15 | 11-40-2 | 業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。 | × |
16 | 07-41-3 | 建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。 | × |
17 | 05-39-2 | AB間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。 | ◯ |
18 | 04-37-1 | 業者間取引において、建築確認の取得を条件とした売買契約をすることは宅建業法に違反する。 | ◯ |
19 | 04-37-2 | 建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。 | × |