【宅建過去問】(平成19年問39)媒介契約


宅地建物取引業者Aは、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. Aは、Bとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
  2. Aは、Bとの間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
  3. Aは、Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から5日以内(休業日を除く。)に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
  4. Aは、Bとの間で有効期間を2か月とする専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。

正解:4

最初に、一般の媒介契約と専任媒介契約、さらに専属専任媒介契約について、共通点と相違点をまとめておく。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
指定流通機構への登録 義務なし
(登録は可能)
7日以内
(休業日除く)
5日以内
(休業日除く)
業務処理の報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約の有効期間 規制なし 3か月以内
契約の更新 規制なし 依頼者から申出があったときのみ可

1 正しい

媒介契約書面の記載事項は、以下のリストのものである(宅地建物取引業法34条の2第1項、同法施行規則15条の7)。

  1. 宅地・建物の特定に必要な表示
  2. 売買価額
  3. 一般媒介・専任媒介の別
  4. 有効期間・解除に関する事項
  5. 指定流通機構への登録に関する事項
  6. 報酬に関する事項
  7. 依頼者の契約違反に対する措置
  8. 標準媒介契約約款に基づくか否かの別

したがって、「標準媒介契約約款に基づくか否かの別」を記載する必要がある(同法34条の2第1項7号、同法施行規則15条の7第4号)。

■類似過去問
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媒介契約書の記載事項(標準媒介契約約款に基づくか否かの別)(宅建業法[10]3(1)⑧)
 年-問-肢内容正誤
128-27-1
一般媒介契約を締結した場合、その契約が国交大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、媒介契約書に記載する必要はない。
×
219-39-1媒介契約書面には、契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、記載しなければならない。
316-39-1媒介契約書が、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨を表示しなければ、業務停止処分を受けることがある。
407-40-1媒介契約書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。

2 正しい

宅建業者は、価額について意見を述べる場合には、根拠を明らかにしなければならない(宅地建物取引業法34条の2第2項)。

※依頼者の請求の有無に関わらず、根拠を明示する必要がある。。

■類似過去問
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価額につき意見を述べる場合(宅建業法[10]3(2))
 年-問-肢内容正誤
130-33-3[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。
×
225-28-イ価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならない。
324-29-4価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
419-39-2価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
516-39-3依頼者の請求がなければ、価額・評価額に関する意見につき、根拠を明らかにする義務はない。×
613-38-3価額に対して意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
712-36-3価額について意見を述べる場合に、根拠を明らかにしなかったとき、業務停止処分を受けることがある。
809-36-1価額に対して意見を述べるときは、その根拠を書面により明らかにしなければならない。×
906-47-2評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず根拠を明らかにしなければならない。
1001-46-2依頼者の希望価額と宅建業者が適正と考える評価額とが異なる場合、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、依頼者に対し意見を述べることができる。

3 正しい

専属専任媒介契約の場合には、媒介契約の日から休業日数を除き5日以内に、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第5項、同法施行規則15条の10)。

※専任媒介契約の場合は7日以内に登録しなければならない。

■類似過去問
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指定流通機構への登録(登録期限)(宅建業法[10]4(3))
 年-問-肢内容正誤
専任媒介契約
1R01-31-ア[宅地建物取引業者Aが、BからB所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した。]Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。
×
229-43-ウ宅建業者Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
315-43-3専任媒介契約では、7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。×
413-38-2専任媒介契約では休業日数を除き7日以内、専属専任媒介契約では5日以内、に指定流通機構に登録しなければならない。
510-45-2専任媒介契約では、5日以内に登録しなければならない。×
専属専任媒介契約
130-33-2[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
228-41-4専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。×
319-39-3専属専任媒介契約では、5日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。
411-39-2専属専任媒介契約である場合、3日(休業日を除く。)以内に、指定流通機構に登録しなければならない。×
507-40-4専属専任媒介契約では、休業日を除き7日以内に登録しなければならない。×

4 誤り

22-33-2専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られる(宅地建物取引業法34条の2第4項)。
自動更新の特約を定めたとしても、無効である(同条9項)。

■類似過去問
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専任媒介契約(更新)(宅建業法[10]4(2))
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
226-32-ウ有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
325-28-ウ専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新できるが、更新時から3月を超えることができない。
422-33-2当初の有効期間2カ月の場合、更新後の有効期間も2カ月が限度。×
519-39-4自動更新の特約が可能。×
616-39-2宅建業者には更新に応じる義務がある。×
715-43-4依頼者の申出があった場合、3月を限度として更新可能。
814-34-3当初期間は3カ月が限度、依頼者の申出があれば、3カ月ごとに更新可能。
913-38-4依頼者の承諾を契約時に得ておけば、自動更新の特約が可能。×
1011-37-1自動更新の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。×
1109-36-3依頼者が宅建業者であれば、自動更新の特約が可能。×
1204-39-3専任媒介契約は、有効期間が満了し、依頼者から更新拒絶の申出がないときは、更新されたとみなされる。×
1301-46-3契約締結時に合意があれば、契約期間満了時に依頼者の申出がなくても、更新される。×

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