【宅建過去問】(平成19年問41)8つの規制


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Aが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。
  2. 売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の2割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。
  3. 「建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、その不適合がAの責に帰すことのできるものでないときは、Aは担保責任を負わない」とする特約は有効である。
  4. Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。

正解:1

22-38-0

1 正しい

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができない(宅地建物取引業法33条の2)。例外は、右の表の2つの場合である。
本肢では、Aが建物を取得する契約が「停止条件付き」だというのだから、これをBに転売する契約を締結することはできない。

19-41-1
宅地・建物を取得する契約を締結
○予約 ×条件付
未完成物件で手付金等の保全措置あり
■類似過去問
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取得契約が停止条件付(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-35-1宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者ではないBが所有する宅地について、Bとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Aは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないCとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
×
227-34-1取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
319-41-1取得契約が停止条件付きであるときは、転売契約を締結してはならない。
417-35-4取得契約が停止条件付きであっても、転売契約を締結できる。×
511-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
608-36-4停止条件付で取得する宅地を、転売しても、宅建業法に違反しない。×
706-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
805-39-4取得契約が代替地取得を条件とする場合、転売契約を締結してはならない。
904-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1003-42-1代替地取得を停止条件として取得する土地につき、転売契約を締結した場合、宅建業法に違反する。

2 誤り

損害賠償予定額と違約金を合算した額が代金額の2割を超えることはできない(宅地建物取引業法38条1項)。
しかし、例えこの制限を超えたとしても、制限を超える部分が無効となるだけであり、「すべて無効」になるわけではない(同法38条2項)。

■類似過去問
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損害賠償額の予定(20%を超える特約)(宅建業法[17]2(2))
 年-問-肢内容正誤
127-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
224-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
319-41-220%を超える特約は全て無効。×
417-43-440%とする特約は全て無効。×
516-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
614-40-420%を超える特約は全て無効。×
711-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
808-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
906-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1001-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×

3 誤り

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から2年以上」と定める場合である(宅建業法40条1項)。これ以外の特約は、無効とされる(同条2項)。

民法は、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」は、売主に契約不適合担保責任が生じるとしている(同法562条、563条、564条)。つまり、契約不適合担保責任は無過失責任である。この規定に反し、契約不適合担保責任を売主に帰責性がある場合に限定する特約は、買主に不利なものであり、無効である。

■類似過去問
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契約担保責任に関する特約(原則=無効)(宅建業法[16]2(1)1①)
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Bがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
1R02-42-4宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではない買主との間で自ら売主として締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。×
227-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
327-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
421-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
521-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
620-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

4 誤り

■「事務所等」にあたるか(ホテルのロビー)
ホテルのロビーが、「事務所等」に含まれないことは、明らかである(宅地建物取引業法37条の2第1項)。

■「事務所等」にあたるか(買主の自宅)
自宅(又は勤務先)が、「事務所等」として扱われるのは、買主が自ら指定した場合に限られる(宅地建物取引業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第2号)。
本肢では、買主の申出があったかなかったかが分からないので、自宅が事務所に該当するかどうかを確定することはできない。
※それでも正解を導くことは可能である。以下の項目を参照。

■「事務所等」以外で買受けの申込み→事務所で契約締結
「事務所等」以外で買受けの申込みをした場合、契約締結の場所が「事務所等」以外であるときはもちろん、「事務所等」で契約を締結したときであっても、クーリング・オフが可能である(宅地建物取引業法37条の2第1項)。

  買受けの申込みを
事務所等で それ以外で
契約の締結を 事務所等で ×
それ以外で ×

本肢のケースでは、事務所等以外の場所(喫茶店)で買受けの申込みをしているから、自宅が「事務所等」に該当するか否かに関わらず、クーリング・オフが可能である。

■クーリング・オフ期間
クーリング・オフができなくなるのは、

  1. 書面で告げられた日から8日経過したとき
  2. 物件の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払ったとき

のいずれかに達した時点である(宅地建物取引業法37条の2第1項1号、2号)。
本肢のBは、既に宅地の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払っている。この時点以降、もはやクーリング・オフすることはできない。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(「事務所等」の意味)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
買主の自宅
130-37-ウBは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Cからの提案によりBの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
319-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
414-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
506-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
605-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
買主の勤務先
120-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店
1R02s-39-2Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
2R02-40-アBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
3R02-40-イBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
4R02-40-ウBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
5R01-38-イAは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
626-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
725-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
824-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
923-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
1020-39-2Bは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。×
1117-41-1BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Bは売買契約を解除することができない。
1215-39-2買主Bは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、その4日後にAの事務所で契約を締結した場合、契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の解除をすることができる。×
1314-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1414-45-3宅地建物取引業者である買主Cは、建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日、Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Cは売買契約の解除はできる。×
1510-36-3BがAの事務所で買受けの申込みをし、1週間後にBの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは、当該契約を締結した日から8日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の2の規定により契約を解除することができる。×
1604-45-1AがBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。×
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店以外
124-37-4Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
320-39-3買主Bはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。×
420-39-4Bはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
519-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
617-41-3Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明していないときは、Bは当該契約を解除することができる。×
717-41-4Bがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して8日を経過した場合は、Bは当該契約を解除することができない。×
815-39-3買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
1014-45-1買主Bは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
1114-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1212-41-3Aが、一団の宅地の分譲について宣伝のみを行う現地案内所でBに契約に関する説明を行い、翌日Aの事務所等の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合は、Bは、当該売買契約を解除することができる。
1306-42-1Bは、Bの申出により、Bの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。×
1404-45-2AがBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
事務所等以外で買受けの申込み→事務所等で契約締結(宅建業法[14]2(3)③)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1R02s-39-1Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
2R02s-39-3Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Aの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられ、その日に契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
330-37-ウBは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Cからの提案によりBの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
426-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
526-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。
625-34-4テント張りの案内所で買受け申込み→事務所で契約した場合、代金全額を支払ったときは、引渡し前でもクーリング・オフ不可。×
723-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。
822-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込み、モデルルームで契約→クーリング・オフ可能。
919-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
1018-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
1115-39-2喫茶店で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
1215-39-3買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。×
1315-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ可能。
1403-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
クーリング・オフの期間(物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき)(宅建業法[14]3(2))
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
 年-問-肢内容正誤
1R02s-39-1
Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
2R02-40-イ
Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
328-44-2
クーリング・オフについて告げる書面には、Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。×
427-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
526-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
625-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
724-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
822-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
921-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
1020-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
1119-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1217-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1315-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1413-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1512-41-1Aが、売買契約を締結した際に、売買契約の解除ができる旨及びその方法について口頭のみで告知した場合は、その告知した日から起算して10日後で、かつ、代金の一部を支払った後であっても、Bは、当該売買契約を解除することができる。
1612-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1708-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1807-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1904-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

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