宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂ所有の建物についてＢ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、１か月分の借賃は13万円、保証金（Ｃの退去時にＣに全額返還されるものとする。）は300万円とする。

1. 建物が店舗用である場合、ＡがＣから受け取ることができる報酬の限度額は、154,000円である。
2. Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。
3. 建物が居住用である場合、ＡがＢ及びＣから受け取ることができる報酬の限度額は、Ｂ及びＣの承諾を得ているときを除き、それぞれ71,500円である。
4. 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後に、ＡがＢＣ間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合にＡが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。

正解：３

賃貸借の媒介・代理に関する報酬が問われた場合、以下の表のように、場合分けして考えることが必要である（宅建業法46条１項、国土交通省告示100号第４・第６）。

貸借に関する報酬の計算方法

1 誤り

店舗用建物（＝居住用建物以外）の貸借なので、権利金を基準にして報酬を計算できるケースのようにも見える。
しかし、報酬計算の基礎とすることができる「権利金」とは「返還されないもの」に限られる。
本肢の「保証金」は「退去時にＣに全額返還される」ものだから、報酬計算の基礎とすることはできない。

したがって、借賃を基準に計算することになる。
居住用建物以外の物件であるから、貸主Ｂ・借主Cから「合わせて１か月分」が報酬の限度額となる。
これに消費税が加算されるから、
13万円×1.1＝143,000円
が報酬の限度額である。

2 誤り

宅建業者は、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受け取ることができない（宅建業法46条）。例外は、以下のものに限られる（解釈・運用の考え方）。
本肢の広告料金は、「Ｂの依頼によらない通常の広告料金」である。これは、宅建業者が負担すべきものであり、報酬に合算して依頼者から受領することはできない。

■類似過去問

3 正しい

居住用建物の貸借の媒介で、貸主Ｂ・借主Cの承諾がないケースである。したがって、貸主・借主の双方から「0.5か月分の賃料＋消費税」を受領するのが限度となる。
13万円÷２＝65,000円
65,000円×1.1＝71,500円
が報酬の限度額である。

4 誤り

定期建物賃貸借の再契約に関して宅建業者が受領することができる報酬も、通常の新規契約と同様に計算する（解釈・運用の考え方）。つまり、宅建業法の規定が適用される。

■類似過去問

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