【宅建過去問】(平成20年問09)売主の担保責任


宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合のAの責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもAがその不適合を担保すべき責任を一切負わない旨を合意したとしても、Aは、甲土地の引渡しの日から2年以内にその不適合についてBから通知を受けた場合に限っては、担保責任を負わなければならない。
  2. 甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。
  3. 甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、BがAの担保責任を追及するときには、Bは、その不適合を知った時から1年以内にその不適合をAに通知すればよく、1年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。
  4. 売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Aは甲土地の引渡しの日から2年以内にその不適合についてBから通知を受けた場合に限って担保責任を負う旨を合意したとしても、Aがその不適合を知っていたのにBに告げなかったときは、担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。

正解:1

はじめに

本問の設定は、「宅建業者Aが自ら売主で、買主Bは宅建業者ではない。」というものです。また、「民法及び宅建業法の規定」を前提に解答することが要求されています。

すなわち、本問は、民法の一問という扱いで出題されていますが、宅建業法についても考える必要があります。ハイブリッド問題なのです。
このような問題に対しては、以下の手順で解答していきましょう。
(1). まず、宅建業法の適用があるかないか、を考える。
(2). (a)宅建業法の適用がある場合には、その知識によって解決する。
(b)宅建業法の適用がない場合には、民法の知識を利用する。

1 誤り

■(1)適用される法律

宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約については、契約不適合担保責任を負う期間に関して、宅建業法による規制がなされています。したがって、宅建業法の知識を使って解決することになります。

■(2)(a)宅建業法による解決

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止しています。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から2年以上」と定める場合です(宅建業法40条1項)。これ以外の特約は、無効とされます(同条2項)。

売主が「契約不適合担保責任を一切負わない」という本肢の合意は、民法と比べて明らかに買主に不利であるため、この特約は、無効です。
この場合は、民法の原則に戻ります。すなわち、Bは、「不適合を知った時から1年以内に通知」すれば、Aの担保責任を追求することができます(民法566条本文)。
「引渡しの日から2年以内に通知した場合」に限られるわけではありません。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任に関する特約(宅建業法[16]2(1))
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
227-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
321-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
421-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
520-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

2 正しい

■(1)適用される法律

抵当権がある場合における売主の担保責任について、宅建業法による特別な規制は存在しません。したがって、民法の知識を使って解決することになります。

■(2)(b)民法による解決

抵当権が設定された不動産を購入し、その抵当権が実行されたことにより、買主が不動産の所有権を失いました。これにより、AがBに対して甲土地の所有権を移転する義務が債務不履行(履行不能)になったわけです。
この場合、Bは、契約を解除することができます(民法542条)。Bの善意・悪意は、問われません。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任(抵当権・地上権等がある場合)(民法[24]3(3)③)
 年-問-肢内容正誤
抵当権がある場合
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地には、Cを抵当権者とする抵当権が設定され、その登記もされていた。
128-06-3
Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。×
228-06-4
Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。
320-09-2甲土地に設定されている抵当権が実行されてBが所有権を失った場合、Bが甲土地に抵当権が設定されていることを知っていたとしても、BはAB間の売買契約を解除することができる。
417-09-3買主が、抵当権が存在していることを知りつつ不動産の売買契約を締結し、当該抵当権の行使によって買主が所有権を失った場合には、買主は、売買契約の解除はできるが、売主に対して損害賠償請求はできない。×
511-10-3AがCに設定していた契約の内容に適合しない抵当権の実行を免れるため、BがCに対しAの抵当債務を弁済した場合で、BがAB間の契約締結時に抵当権の存在を知っていたとき、Bは、Aに対し、損害の賠償請求はできないが、弁済額の償還請求はすることができる。×
608-08-3この土地が抵当権の目的とされており、その実行の結果Dが競落したとき、Bは、Aに対して契約を解除することができる。
704-06-3Bは、Cの抵当権が設定されていることを知らなかったときであっても、Cが抵当権を実行する前においては、Aに対し、売買契約を解除することができない。×
802-06-1Aは、契約の際Cの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、AB間の売買契約を解除することはできない。
901-04-4その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときであっても、買主は、その事実を知ったとき、抵当権が行使された後でなければ、契約を解除することができない。×
地上権がある場合
105-08-4売買の目的物である土地に第三者が登記済みの地上権を有していて、買主が利用目的を達成することができなかった場合、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。

3 正しい

■(1)適用される法律

契約不適合担保責任を追及する方法について、宅建業法による特別な規制は存在しません。したがって、民法の知識を使って解決することになります。

■(2)(b)民法による解決

契約不適合担保責任を追及する場合、買主は、不適合を知った時から1年以内売主に通知する必要があります(民法566条本文)。
必要なのは、通知することです。1年以内に通知すれば十分で、この期間内に担保責任を追及することまでは求められていません。

※通知により権利を保存しておけば、消滅時効が成立するまでの間、担保責任を追及することができます。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任:担保責任の期間の制限(民法[24]3(4))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲建物の売買契約を締結した。乙建物には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-1Aは本件不適合を知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。Bが本件不適合を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から2年後にその旨をAに通知すれば、BはAに対して担保責任を追及することができる。
220-09-3甲建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、BがAの担保責任を追及するときには、Bは、その不適合を知った時から1年以内にその不適合をAに通知すればよく、1年以内に担保責任を追及するまでの必要はない。
319-11-4売買契約に、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、BがAの担保責任を追及するときは、その不適合を知った時から1年以内に当該不適合についてAに通知しなければならない。
415-10-3Bが、本件不適合の存在を知らないまま契約を締結した場合、契約締結から1年以内に担保責任の追及を行わなければ、BはAに対して担保責任を追及することができなくなる。
×
514-09-3Bが、Aに対し、本件不適合に基づき行使できる権利を行使するためには、Bが欠陥を知った時から1年以内にその旨をAに通知しなければならない。
消滅時効との関係
126-03-3売買契約の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の買主の売主に対する担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。

4 正しい

(肢1参照。)

■(1)適用される法律

宅建業法の知識を使って解決することになります。

■(2)(a)宅建業法による解決

本肢の「引渡しの日から2年以内に不適合について通知した場合に限って契約不適合担保責任を負う」という特約は、その有効性を認められています(宅建業法40条1項)。
しかし、このような特約をしたときであっても、売主が知りながら告げなかった事実については、担保責任を免れることができません(民法572条)。つまり、特約で定めた期間の経過後であっても、担保責任を負うことになります。
したがって、Bは、損害賠償請求権が時効で消減するまで、損害賠償を請求することができます。

■類似過去問
内容を見る
契約不適合担保責任:知っているのに告げなかった事実(民法[24]3(5②))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。甲土地には、品質に関して契約の内容に適合しない箇所(本件不適合)があった。
1R01-03-1Aは甲土地引渡しから3か月に限り担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において本件不適合が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。Bが本件不適合を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、本件不適合を知った時から2年後にその旨をAに通知すれば、BはAに対して担保責任を追及することができる。
220-09-4売買契約で、甲土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Aは甲土地の引渡しの日から2年以内にその不適合についてBから通知を受けた場合に限って担保責任を負う旨を合意したとしても、Aがその不適合を知っていたのにBに告げなかったときは、担保責任に基づく損害賠償請求権が時効で消減するまで、Bは当該損害賠償を請求できる。
319-11-1売買契約に、不動産が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合であってもAがその不適合を担保すべき責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aがその不適合を知りながらBに告げなかったときは、Aは担保責任を負わなければならない。

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【宅建過去問】(平成20年問09)売主の担保責任” に対して3件のコメントがあります。

  1. 水谷、宅建勉強中 より:

    ご回答いただきありがとうございます。
    沢山の問題に触れて、
    解法の処理に慣れていこうと思います。

    0
  2. 水谷、宅建勉強中 より:

    いつも分かりやすい講義と解説をしていただき、ありがとうございます。
    本問、選択肢1番の解説について質問があります。

    「契約不適合担保責任」は民法では本来、任意規定ではなかったでしょうか?
    もしそうでしたら、そのことも絡めた説明をして頂けたほうが理解が容易になると思います。
    この解説の中で僕の合点の行きにくいところが、

    本肢の合意は、民法と比べて明らかに買主に不利であるため、この特約は、無効という部分です。

    任意規定なので、民法上は本来、当事者の合意があれば、
    「契約不適合担保責任を一切負わない」という契約も有効なのだけども、
    宅地建物取引の場合には、先生が初めに前置きされたように、
    宅建業法についても考える必要があるハイブリッド問題なり、
    売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を
    「引渡しの日から2年以上」と定める以外の特約は、無効とされる。
    という考え方では、いけないでしょうか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      「契約不適合担保責任」は民法では本来、任意規定ではなかったでしょうか?
      もしそうでしたら、そのことも絡めた説明をして頂けたほうが理解が容易になると思います。


      「民法」の知識としては、その通りです。
      しかし、この問題は、
      「宅地建物取引業者であるAが、自らが所有している甲土地を宅地建物取引業者でないBに売却した場合」
      に関するものです。
      したがって、「宅建業法」が優先的に適用されます。
      民法を適用すべき場面でないにも関わらず、「そのことも絡めた説明」をすると、却って話が分かりにくくなると思います。

      0

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