【宅建過去問】(平成20年問14)定期建物賃貸借

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
  2. 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
  3. 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
  4. 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。

正解:3

1 誤り

定期建物賃貸借契約を締結するにあたり、賃貸人に特定の事情を要求するような規定は存在しません(借地借家法38条1項参照)。

■類似過去問
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定期建物賃貸借契約の成立(用途の限定)(借地借家法[07]1(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-12-2甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。×
220-14-1賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
×
315-14-1居住用建物の賃貸借においては、定期建物賃貸借契約とすることができない。×

2 誤り

定期建物賃貸借契約を締結する場合、建物の賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付し、説明する必要があります(借地借家法38条2項)。この説明がなかったときは、特約は無効です(同条3項)。
公正証書で契約を締結したとしても、事前説明書面の交付と説明の義務が免除されるわけではありません。

■類似過去問
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定期建物賃貸借契約の成立(事前説明)(借地借家法[07]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-12-3賃貸人Aと賃借人Bとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。×
2R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
329-12-4賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
426-12-3定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。×
526-12-4定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
624-12-3定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。×
720-14-2公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。×
815-14-3定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。

3 正しい

期間が1年以上の定期建物賃貸借の場合、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をする必要があります。この通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません(借地借家法38条4項本文)。

定期建物賃貸借契約(終了通知)

※通知期間経過後に賃貸人が通知をした場合、通知から6か月を経過した時に契約が終了します(同法38条4項但書)。

■類似過去問
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定期建物賃貸借(終了通知)(借地借家法[07]1(3)①)
 年-問-肢内容正誤
130-12-1
賃貸人Aと賃借人Bとの間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
×
228-12-4
定期建物賃貸借でも、賃貸人は賃借人に対し、所定の通知期間内に、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、契約の終了を賃借人に対抗することができない。
323-12-2「期間満了前に通知がなくても契約が終了」という特約は有効。×
420-14-3定期建物賃貸借契約の場合、期間満了1年前から6か月前までに終了を通知しなければ、賃借人に対抗できない。
515-14-4期間満了1か月前に通知すればよい。×

4 誤り

定期建物賃貸借の場合、以下の要件をみたせば、中途解約権の留保がなくても、契約を中途解約することが認められます(借地借家法38条5項)。

中途解約の要件

本肢は、「居住用」という要件は充たしています。しかし、「床面積の規模にかかわりなく」とする点が誤りです。

■類似過去問
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建物賃貸借の中途解約(借地借家法[07]1(3)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02-12-3AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。×
230-12-2借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、賃借人から中途解約を申し入れることはできない。×
327-12-4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
424-12-4普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。
523-12-4一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。
620-14-4定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。×
719-14-3定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。×
817-15-4建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。×
902-09-3
(Aは、その所有する建物を明らかな一時使用のためBに賃貸したが、Bは期間満了後も居住を続け、Aもその事実を知りながら異議を述べなかった。)Aは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Bに対し、その3ヵ月後に明渡請求をすることができる。

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