【宅建過去問】(平成20年問35)媒介契約(個数問題)

宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア Aが、Bとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
  • イ Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してBに交付しなければならない。
  • ウ Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:4

はじめに

最初に、一般媒介契約と専任媒介契約、さらに専属専任媒介契約について、共通点と相違点をまとめておきます。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約

ア 誤り

■指定流通機構への登録

専任媒介の場合と違って、一般媒介契約の場合には、指定流通機構への登録は、任意です(宅建業法34条の2第5項参照)。つまり、登録することはできますが、登録する義務はありません。

■媒介契約書の記載事項

媒介契約書の記載事項は、以下のものです(宅建業法34条の2第1項、同法施行規則15条の9)。これは、一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるか、を問いません。
したがって、一般媒介の場合にも、媒介契約書には指定流通機構への登録に関して記載する必要があります。

媒介契約書の記載事項

※指定流通機構に登録しない場合には、「指定流通機構への登録=無」と記載することになります。

■類似過去問
内容を見る
指定流通機構への登録(登録義務)(宅建業法[10]4(3))
 年-問-肢内容正誤
専任媒介契約
129-28-イ宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
227-30-イ専任媒介契約で、依頼者の要望により、指定流通機構に登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。×
327-30-ウ専任媒介契約で、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。×
426-32-ア専任媒介契約で、依頼者の申出があった場合、登録しなくても宅建業法に違反しない。×
523-31-2専任媒介契約で、「登録しない」という特約が可能。×
615-43-2専任媒介契約でも、依頼者の承諾を受けていれば、指定流通機構に登録しなくてもよい。×
専属専任媒介契約
111-37-2買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができる場合、指定流通機構に登録する必要はない。×
211-39-4専属専任媒介契約である場合、所定期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、直ちに罰則の適用を受けることがある。×
306-47-1専属専任媒介契約である場合、必ず指定流通機構に登録しなければならない。
404-39-4専属専任媒介契約である場合、契約の相手方の探索については、指定流通機構に登録することにより、行わなければならない。
503-44-4専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は、無効となる。
一般媒介契約
123-31-1一般媒介契約でも、登録義務がある。×
220-35-ア[宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された。]Aが、Bとの間に一般媒介契約を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
311-39-1専任媒介契約でない場合、指定流通機構に登録することはできない。×
媒介契約書の記載事項(指定流通機構への登録に関する事項)(宅建業法[10]3(1)⑤)
 年-問-肢内容正誤
120-35-ア一般媒介契約の書面には、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
210-45-1一般媒介契約の書面には、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×

イ 誤り

指定流通機構に物件を登録すると(図の①)、指定流通機構から登録を証する書面が発行されます(同②)。宅建業者Aは、この書面を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります(同③、宅建業法34条の2第6項)。

指定流通機構への登録

宅建業者Aが何らかの書面を作成して交付するわけではありません。

■類似過去問
内容を見る
指定流通機構への登録(登録を証する書面)(宅建業法[10]4(3)②)
 年-問-肢内容正誤
129-43-ウ宅地建物取引業者Aは、専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。
×
223-31-3登録を証する書面の引渡義務あり。
321-32-2書面を引き渡さない場合、指示処分の対象になる。
420-35-イ宅建業者が書面を作成し交付しなければならない。×
511-39-3登録を証する書面を遅滞なく引渡す義務あり。

ウ 誤り

専任媒介契約に基づき売買契約が成立したとき、宅建業者は、遅滞なく、以下の事項を指定流通機構に通知する必要があります(宅建業法34条の2第7項、同法施行規則15条の13)。

契約成立時の通知

通知事項の中に「宅地の所在」は含まれていません。

■類似過去問
内容を見る
指定流通機構への登録(契約成立時の通知)(宅建業法[10]4(3)④)
 年-問-肢内容正誤
128-27-2
専任媒介契約を締結した場合、売買契約が成立しても、引渡しが完了していなければ、指定流通機構に通知する必要はない。
×
225-28-ア専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、登録番号、取引価格、契約成立日、売主・買主の氏名の通知が必要。×
324-29-1専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、指定流通機構に対し、登録番号・取引価格・契約年月日の通知が必要。
423-31-4専任媒介契約の場合、契約成立後、指定流通機構に対する通知義務なし。×
521-32-4専任媒介契約の場合、売買契約が成立し物件の引渡しを完了した後、遅滞なく、指定流通機構に通知。×
620-35-ウ通知事項は、宅地の所在・取引価格・契約年月日。×
716-45-1指定流通機構に通知しないと指示処分の対象。
815-43-1報酬を受領するまでは、指定流通機構への通知義務なし。×
910-45-3専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、指定流通機構に対し、登録番号・取引価格・契約年月日の通知が必要。

まとめ

ア、イ、ウの中に正しいものは一つもありません。正解は、肢4。


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【宅建過去問】(平成20年問35)媒介契約(個数問題)” に対して4件のコメントがあります。

  1. ミサカ妹 より:

    質問
    媒介契約書に
    記載すべき内容について

    インスペクションの
    あっせんの可否は
    媒介契約書の
    「必須」 記載事項でしょうか?
    それとも
    「任意」記載事項なの でしょうか?

    つまらない質問で
    申し訳ありません
    m(_ _)m

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    1. 家坂 圭一 より:

      ミサカ妹様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      媒介契約におけるインスペクション(建物状況調査)の扱いですが、
      宅建業法で媒介契約書面の記載事項としているのは、「建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」です(同法34条の2第1項4号)。
      さらに、「標準媒介契約約款」を見ると、記載事項は、「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無(有・無)」とされています。
      つまり、あっせんをしない場合でも「無」の欄に◯を付ける必要があります。
      その意味では、「必須」記載事項ということになると思います。

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  2. 高木 瞳 より:

    質問をお願い致します。

    専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。

    このような問題がありますが一般媒介(任意)で登録した時は、登録をしたからには書面の引渡しは必要なのでしょうか?

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    1. 家坂 圭一 より:

      高木様

      講師の家坂です。
      返信が遅くなり、大変申し訳ありません。

      一般媒介契約において、物件を指定流通機構に登録した場合、登録を証する書面(登録証明書)を依頼者に引き渡すべきか
      という御質問ですが、これは、難しい問題です。

      なぜなら、以下の2つの相反する考え方が可能だからです。

      (1)書面の引渡しは、法的な義務ではない。
      (2)登録証明書を宅建業者の手元に留めておく必要はないから、引き渡すべきだ。

      法律論なら(1)、依頼者保護の観点からすれば(2)、と考えるべきでしょう。
      そうであるにも関わらず、
      「登録を証する書面を引渡しする必要がある。」
      という問題文を出題をして、これを「誤り」と答えさせるのは、筋が悪い問題ということになるのではないでしょうか。
      このような背景が理由なのか、この点について、過去問に出題されたことはありません。

      歯切れの悪い回答ですが、今のところ、以上のように考えています。
      引き続き、この点について調べていこうと思います。

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