【宅建過去問】(平成20年問35)媒介契約

宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア Aが、Bとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
  • イ Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してBに交付しなければならない。
  • ウ Aが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:4

ア 誤り

専属専任媒介契約 休業日除き5日以内に登録必要
専任媒介契約 休業日除き7日以内に登録必要
一般媒介契約 登録の義務なし

専任媒介の場合と違って、一般媒介の場合には、物件に関し指定流通機構に登録する義務はない(宅地建物取引業法34条の2第5項参照)。
しかし、そのことと、媒介契約書の記載事項とは別問題である。
媒介契約書の記載事項として「指定流通機構への登録に関する事項」が挙げられており(宅地建物取引業法34条の2第1項6号)、このルールは一般媒介を含む媒介契約全体に適用される。
したがって、一般媒介の場合にも、媒介契約書には指定流通機構への登録に関して記載する必要がある。登録しないのであれば、「指定流通機構への登録=無」と記載しなければならない。

■類似過去問(指定流通機構への登録)
内容を見る
宅建業法[10]4(3)
指定流通機構への登録
 年-問-肢内容正誤
129-28-イ
宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
229-43-ウ
宅建業者Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
328-41-4
専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×
427-30-イ専任媒介契約で、依頼者の要望により、指定流通機構に登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった場合、宅建業法に違反する。
527-30-ウ専任媒介契約で、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた場合、宅建業法に違反する。
626-32-ア専任媒介契約で、依頼者の申出があった場合、登録しなくても宅建業法に違反しない。×
723-31-1一般媒介契約でも、登録義務がある。×
823-31-2専任媒介契約で、「登録しない」という特約が可能。×
920-35-ア[宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された。]Aが、Bとの間に一般媒介契約を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
1019-39-3専属専任媒介契約では、5日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。
1115-43-2専任媒介契約でも、依頼者の承諾を受けていれば、指定流通機構に登録しなくてもよい。×
1115-43-3専任媒介契約では、7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。×
1213-38-2専任媒介契約では休業日数を除き7日以内、専属専任媒介契約では5日以内、に指定流通機構に登録しなければならない。
1311-37-2買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができる場合、指定流通機構に登録する必要はない。×
1411-39-1専任媒介契約でない場合、指定流通機構に登録することはできない。×
1611-39-2専属専任媒介契約である場合、3日(休業日を除く。)以内に、指定流通機構に登録しなければならない。×
1711-39-4専属専任媒介契約である場合、所定期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、直ちに罰則の適用を受けることがある。×
1810-45-2専任媒介契約では、5日以内に登録しなければならない。×
1907-40-4専属専任媒介契約では、休業日を除き7日以内に登録しなければならない。×
2006-47-1専属専任媒介契約である場合、必ず指定流通機構に登録しなければならない。
2104-39-4専属専任媒介契約である場合、契約の相手方の探索については、指定流通機構に登録することにより、行わなければならない。
2203-44-4専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は、無効となる。
■類似過去問(媒介契約書の記載事項:指定流通機構への登録に関する事項)
内容を見る
宅建業法[10]3(1)-5
媒介契約書の記載事項(指定流通機構への登録に関する事項)

 年-問-肢内容正誤
120-35-ア一般媒介契約の書面には、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
210-45-1一般媒介契約の書面には、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×

イ 誤り

指定流通機構に登録した際に依頼者に交付しなければならないのは、「指定流通機構が発行した登録を証する書面」である(宅地建物取引業法34条の2第6項、50条の6)。
宅建業者Aが何らかの書面を作成して交付するわけではない。

■類似過去問(指定流通機構への登録を証する書面)
内容を見る
宅建業法[10]4(3)②
指定流通機構への登録(登録を証する書面)
 年-問-肢内容正誤
129-43-ウ宅地建物取引業者Aは、専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。
×
223-31-3登録を証する書面の引渡義務あり。
321-32-2書面を引き渡さない場合、指示処分の対象になる。
420-35-イ宅建業者が書面を作成し交付しなければならない。×
511-39-3登録を証する書面を遅滞なく引渡す義務あり。

ウ 誤り

専任媒介契約に基づき売買契約が成立したときは、宅建業者は以下の事項を指定流通機構に通知しなければならない(宅地建物取引業法33条の2第7項、同法施行規則15条の11)。

  1. 登録番号
  2. 宅地または建物の取引価格
  3. 契約成立年月日

「宅地の所在」は、通知事項に含まれていない。

※登録番号があれば物件の所在は特定可能である。

■類似過去問(契約成立時の指定流通機構への通知)
内容を見る
宅建業法[10]4(3)④
指定流通機構への登録(契約成立時の通知)
 年-問-肢内容正誤
128-27-2
専任媒介契約を締結した場合、売買契約が成立しても、引渡しが完了していなければ、指定流通機構に通知する必要はない。
×
225-28-ア専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、登録番号、取引価格、契約成立日、売主・買主の氏名の通知が必要。×
324-29-1専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、指定流通機構に対し、登録番号・取引価格・契約年月日の通知が必要。
423-31-4専任媒介契約の場合、契約成立後、指定流通機構に対する通知義務なし。×
521-32-4専任媒介契約の場合、売買契約が成立し物件の引渡しを完了した後、遅滞なく、指定流通機構に通知。×
620-35-ウ通知事項は、宅地の所在・取引価格・契約年月日。×
716-45-1指定流通機構に通知しないと指示処分の対象。
815-43-1報酬を受領するまでは、指定流通機構への通知義務なし。×
910-45-3専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、指定流通機構に対し、登録番号・取引価格・契約年月日の通知が必要。

以上より

ア、イ、ウの中に正しいものは一つもないので、肢4の「なし」が正解となる。


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【宅建過去問】(平成20年問35)媒介契約” に対して1件のコメントがあります。

  1. ミサカ妹 より:

    質問
    媒介契約書に
    記載すべき内容について

    インスペクションの
    あっせんの可否は
    媒介契約書の
    「必須」 記載事項でしょうか?
    それとも
    「任意」記載事項なの でしょうか?

    つまらない質問で
    申し訳ありません
    m(_ _)m

    1. 家坂 圭一 より:

      ミサカ妹様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      媒介契約におけるインスペクション(建物状況調査)の扱いですが、
      宅建業法で媒介契約書面の記載事項としているのは、「建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」です(同法34条の2第1項4号)。
      さらに、「標準媒介契約約款」を見ると、記載事項は、「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無(有・無)」とされています。
      つまり、あっせんをしない場合でも「無」の欄に◯を付ける必要があります。
      その意味では、「必須」記載事項ということになると思います。

  2. 高木 瞳 より:

    質問をお願い致します。

    専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。

    このような問題がありますが一般媒介(任意)で登録した時は、登録をしたからには書面の引渡しは必要なのでしょうか?

    1. 家坂 圭一 より:

      高木様

      講師の家坂です。
      返信が遅くなり、大変申し訳ありません。

      一般媒介契約において、物件を指定流通機構に登録した場合、登録を証する書面(登録証明書)を依頼者に引き渡すべきか
      という御質問ですが、これは、難しい問題です。

      なぜなら、以下の2つの相反する考え方が可能だからです。

      (1)書面の引渡しは、法的な義務ではない。
      (2)登録証明書を宅建業者の手元に留めておく必要はないから、引き渡すべきだ。

      法律論なら(1)、依頼者保護の観点からすれば(2)、と考えるべきでしょう。
      そうであるにも関わらず、
      「登録を証する書面を引渡しする必要がある。」
      という問題文を出題をして、これを「誤り」と答えさせるのは、筋が悪い問題ということになるのではないでしょうか。
      このような背景が理由なのか、この点について、過去問に出題されたことはありません。

      歯切れの悪い回答ですが、今のところ、以上のように考えています。
      引き続き、この点について調べていこうと思います。

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