【宅建過去問】(平成20年問37)重要事項の説明

宅地建物取引業者Aが、マンションの分譲に際して行う宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない。
  2. 建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、Aは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。
  3. 当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。
  4. 当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、Aは、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず、その内容を説明しなければならない。

正解:4

はじめに

本問では、「マンションの分譲」に関する重要事項が出題テーマです。つまり、区分所有建物売買における重要事項説明について問われているわけです。
最初に必要となる知識についてまとめておきましょう。

区分所有建物に関する追加事項

1 誤り

区分所有建物を売買する場合、「専用使用権に関する規約(案)があるときは、その内容」について、重要事項として説明する必要があります(「はじめに」の④。宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第4号)。
ここで、説明すべき「内容」というのは、使用できる者の範囲、使用料の有無と帰属などを意味します。使用者の氏名や住所まで説明する必要はありません。

■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(専用使用権に関する規約(案))(宅建業法[11]2(4)④)
 年-問-肢内容正誤
126-34-4区分建物の貸借の媒介において、専用使用権に関する規約の定めについて説明する必要はない。
220-37-1専用使用権につき、使用者の氏名・住所が重要事項。×
308-35-4区分所有建物の貸借の媒介をする場合、専用使用権に関する規約の内容を重要事項として説明しなければならない。×
404-40-3専用使用権に関する規約の存在→説明必要、規約の内容→不要。×
502-45-4専用使用権につき、使用者の氏名・住所は説明不要。

2 誤り

区分所有建物を売買する場合、「共用部分に関する規約(案)があるときは、その内容」について、重要事項として説明する必要があります(「はじめに」の②。宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第2号)。
規約がまだ「案」の段階にとどまる場合には、規約の「案」について説明しなければなりません。規約の設定を待ってから説明するのでは遅過ぎます。

■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(共用部分に関する規約(案))(宅建業法[11]2(4)②)
 年-問-肢内容正誤
125-33-2規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。
220-37-2規約が案にとどまる場合、規約の設定を待って内容を説明しなければならない。×
315-36-1規約が案の段階の場合、内容を説明する必要はない。×
410-41-4区分建物の貸借の媒介を行う場合、共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容を重要事項として説明しなければならない。
×
502-45-3規約が案の段階では、案を説明すれば足り、規約の定めを待つ必要はない。

3 誤り

区分所有建物を売買する場合、「維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)があるときは、その内容・積み立てられている額・滞納額」について、重要事項として説明する必要があります(「はじめに」の⑥。宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第6号)。
本肢は、「既に積み立てられている額については説明する必要はない」とする点が誤りです。

■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)(宅建業法[11]2(4)⑥)
 年-問-肢内容正誤
129-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
225-29-3修繕積立金額→説明必要、滞納があること→不要。×
322-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
420-37-3積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
516-37-1積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
615-45-4修繕積立金の滞納額を説明しなくても、宅建業法に違反しない。×
702-45-2計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、案も定まっていないときは、説明の必要はない。

4 正しい

区分所有建物を売買する場合、「所有者が負担すべき費用を特定者のみ減免する旨の規約(案)があるときは、その内容」について、重要事項として説明する必要があります(「はじめに」の⑤。宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第5号)。
「計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定め」は、費用の減免に関する規約の一例であり、重要事項説明の対象になります。買主が減免対象者であるかないかは、説明の要否と関係ありません。

■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(所有者が負担すべき費用を特定者のみ減免する旨の規約(案))(宅建業法[11]2(4)⑤)
 年-問-肢内容正誤
120-37-4特定の者に維持修繕費用を減免する規約につき、対象者以外にも説明しなければならない。
214-37-2特定の者に維持修繕費用を減免する規約について説明しなかった。×

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