【宅建過去問】(平成20年問39)クーリング・オフ制度


宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 買主Bは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
  2. 買主Cは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Cは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。
  3. 買主Dはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Dは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。
  4. 買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。

正解:4

設定の確認

1 誤り

本肢では、買主Bが自ら指定して、勤務先で買受けの申込みをし、さらに契約を締結しています。そして、自宅又は勤務先を「自ら指定した」場合、その場所は、「事務所等」として扱われます(宅建業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第2号)。
したがって、Bは、「事務所等」で買受けの申込みと契約の締結を行ったことになります。この場合、クーリング・オフによる解除の対象になりません。

※そもそもクーリング・オフの対象にならないのですから、クーリング・オフについて告知をする必要はありません。また、クーリング・オフ期間について考える必要もありません。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(「事務所等」の意味)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
買主の自宅
130-37-ウ[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
314-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
406-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
505-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
買主の勤務先
120-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
売主以外の宅建業者の事務所
1R01-38-ウ宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
225-34-3自ら指定した宅建業者(売主から代理・媒介の依頼は受けていない)の事務所で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
322-38-4Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者C(CはAから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない。)の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができない。×
「事務所等」に該当しない場所
1R01-38-イ宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
226-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
325-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
424-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
523-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
622-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
715-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
806-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×

2 誤り

■「事務所等」に当たるか

喫茶店は、「事務所等」に含まれません(宅建業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5参照)。
本肢のケースは、場所の面から見れば、クーリング・オフの対象となります。

■クーリング・オフ期間

クーリング・オフができなくなるのは、以下のいずれかに達した時点です(同法37条の2第1項1号、2号)。

クーリング・オフの期間

本肢では、(1)が問題になります。しかし、そもそも「Aからクーリング・オフについて何も告げられずに」というのですから、「書面による告知日」が存在しません。したがって、いつまで経ってもクーリング・オフ期間は進行しないわけです。契約の10日後であっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができます。

告知がなかった場合

※正確にいえば、「物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき」にクーリング・オフができなくなります。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-38-イ
宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
2R01-38-ウ
宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
330-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
428-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
527-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
627-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
726-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
825-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
924-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
1020-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
1120-39-4宅地建物取引業者ではない買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
1217-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
1316-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1415-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1515-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1613-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1713-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1812-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1908-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
2007-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
2105-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
2201-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。

3 誤り

■「事務所等」に当たるか

レストランは、「事務所等」に含まれません(宅建業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5参照)。
本肢のケースは、場所の面から見れば、クーリング・オフの対象となります。

■クーリング・オフの方法

クーリング・オフによる解除は、書面で行う必要があります(宅建業法37条の2第1項)。書面を発しないままでは、解除の効力は生じません。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフの方法(書面による意思表示が必要)(宅建業法[14]4(1))
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
220-39-3書面を発しなくても契約の解除が可能。×
316-42-3国交大臣が定める書式の書面で意思表示しなければならない。×

4 正しい

■「事務所等」に当たるか

ホテルのロビーは、「事務所等」に含まれません(宅建業法37条の2第1項、同法施行規則16条の5参照)。
本肢のケースは、場所の面から見れば、クーリング・オフの対象となります。

■クーリング・オフ期間

(肢2参照。)
買主が物件の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払ったとき」には、クーリング・オフによる解除は不可能となります(宅建業法37条の2第1項2号)。しかし、本肢では、まだ代金の80%しか支払っていません(引渡しの有無は、不明です)。
したがって、クーリング・オフについて書面による告知を受けた日から起算して8日経過するまでは、契約の解除をすることができます。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-38-イ
宅地建物取引業者Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
2R01-38-ウ
宅地建物取引業者Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者Cの事務所でBが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Aからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して8日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。
×
330-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
428-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
527-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
627-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
726-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
825-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
924-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
1020-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
1120-39-4宅地建物取引業者ではない買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
1217-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
1316-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1415-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1515-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1613-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1713-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1812-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1908-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
2007-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
2105-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
2201-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。
クーリング・オフの期間(物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき)(宅建業法[14]3(2))
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
820-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

>>年度目次に戻る

【令和2年度受験】ロケットスタートキャンペーン

令和2年度受験に向けて「1日でも早く勉強を始めたい」かたのためのキャンペーンです。

特別ショップクーポンを御利用になれば、
10,000円以上の教材を25%引きで御購入いただけます(12月15日まで)。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です