【宅建過去問】(平成21年問10)瑕疵担保責任/手付解除など


Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. A所有の甲土地にAが気付かなかった瑕疵があり、その瑕疵については、Bも瑕疵であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Aは瑕疵担保責任を負う必要はない。
  2. BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。
  3. 甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。
  4. A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。

正解:4

1 誤り

売主の瑕疵担保責任は無過失責任です。したがって、売主Aが瑕疵について知らなかったとしても、瑕疵担保責任を逃れることはできません(民法570条本文)。

※買主が瑕疵の存在に気づいていた場合は、そもそも「隠れた瑕疵」ではなくなっています。この場合、売主は、瑕疵担保責任を負いません。

■類似過去問
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瑕疵担保責任:無過失責任(民法[27]3(4)②)
 年-問-肢内容正誤
121-10-1瑕疵につき売主が善意で、買主が善意無過失の場合、売主は瑕疵担保責任を負わない。×
214-09-1買主が、売主の帰責性を証明した場合に限り、瑕疵担保責任を追及できる。×
311-10-4売主が瑕疵につき契約時に悪意でないと、瑕疵担保責任を追及できない。×

2 誤り

解約手付が交付されている場合、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還すれば、契約を解除することができます。ただし、手付による解除ができるのは、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」に限られます(民法557条1項)。判例は、この要件を「相手方が契約の履行に着手するまで」と解釈しています(最判昭40.11.24)。

履行の着手と手付解除

以上より、売主Aが契約の履行に着手していない段階であれば、買主Bは、手付を放棄して売買契約を解除することができます。
B自らが履行に着手しているかどうかは、解除の可否に関係がありません。

■類似過去問

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履行の着手と手付解除(民法[27]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
129-05-3Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。×
221-10-2売主が履行に着手していなくても、買主が履行に着手していれば、買主は契約を解除できない。×
317-09-4売主は、自らが履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、契約を解除できる。×
416-04-2売主が履行に着手した場合、買主が履行に着手したかどうかにかかわらず、売主は契約を解除できない。×
512-07-2買主が履行に着手した場合、売主が履行に着手していないときでも、買主は契約を解除できない。×
606-06-2買主は、売主が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、契約を解除できる。
704-07-3買主は、自らが履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、契約を解除できる。

3 誤り

Cの所有物を、AがBに売却するようなケースを他人物売買といいます。民法は、このような契約も契約として有効と扱っています(同法560条)。

他人物売買の有効性

※この契約に基づき、Aは、Cから甲土地を取得し、これをBに移転する義務を負います(同法560条)。
※宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる場合について、他人物売買を原則として禁止しています(宅建業法[15]2、宅建業法33条の2)。比較しておきましょう。

■類似過去問
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他人物売買:有効性(民法[27]3(1)①)
 年-問-肢内容正誤
129-02-2Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。×
229-05-4Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。
321-10-3他人の所有物を目的物とした場合、売買契約は無効である。×
413-01-1共有者の一人が共有物全体を売却した場合、売買契約は有効である。
511-10-1所有者に売却意思がなくても、他人物の売買契約は有効に成立する。
601-04-1売買契約の目的物である土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。×

4 正しい

買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求(民法379条)の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができます(同法577条1項前段)。

■類似過去問
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買主による代金の支払の拒絶(民法[27]3なし)
 年-問-肢内容正誤
権利を失うおそれがある場合
101-04-3売買契約の目的物である土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
抵当権等の登記がある場合
121-10-4買主が抵当権消滅請求をした場合、その手続が終わるまで代金支払いを拒むことができる。
202-06-2[Aは、BからBの所有地を2,000万円で買い受けたが、当該土地には、CのDに対する1,000万円の債権を担保するため、Cの抵当権が設定され、その登記もされていた。]Aは、抵当消滅請求することができ、その手続きが終わるまで、Bに対し、代金の支払いを拒むことができる。
代価弁済・抵当権消滅請求(民法[13]7(2)(3))
 年-問-肢内容正誤
代価弁済
127-06-3抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する 。
抵当権消滅請求
128-04-4
[Aは、A所有の甲土地にBから借り入れた3,000万円の担保として抵当権を設定]Bの抵当権設定後、Aが第三者であるFに甲土地を売却した場合、FはBに対して、民法第383条所定の書面を送付して抵当権の消滅を請求することができる。
227-06-2抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。×
321-06-1抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。×
421-06-2抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。×
521-06-3抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。
621-06-4抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後2か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。×
721-10-4[Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結]A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Bは当該請求の手続が終わるまで、Aに対して売買代金の支払を拒むことができる。
802-06-2[Aは、BからBの所有地を2,000万円で買い受けたが、当該土地には、CのDに対する1,000万円の債権を担保するため、Cの抵当権が設定され、その登記もされていた。]Aは、抵当消滅請求することができ、その手続きが終わるまで、Bに対し、代金の支払いを拒むことができる。

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