【宅建過去問】(平成21年問12)賃貸借と使用貸借


A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。
  2. 期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
  3. Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
  4. Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。

正解:2

はじめに

21-12-0

AB間の賃貸借契約は、一時使用目的ではありません。したがって、借地借家法の適用を受けます(同法40条参照)。
一方、AC間の契約は、無償の使用貸借契約です。当然のことですが、借地借家法の適用はありません。民法の使用貸借に関する規定のみが適用されます。

1 正しい

■賃貸借契約

無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除することはできません(民法612条2項。最判昭28.09.25)。

■使用貸借契約

使用貸借について、貸主の解除権を制限するような判例は、存在しません。民法の規定通りに考えることになります(同法594条2項、3項)。
CがAに無断で甲建物を転貸した場合、Aは使用貸借契約を解除することができます。

転貸

■類似過去問
内容を見る
無断転貸借と解除(民法[29]5(2))
 年-問-肢内容正誤
127-09-2土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
227-09-3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を解除できる場合とできない場合がある。
325-11-1無断転貸があった場合、転貸の事情にかかわらず、貸主は賃貸借契約を解除できる。×
421-12-1無断転貸があっても、貸主に対する背信的行為でない場合は、解除できない。
518-10-1無断転貸があっても、貸主に対する背信的行為でない場合は、解除できない。
606-12-1転貸借が賃貸人の承諾を得ていない場合でも、その転貸借が背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人の解除権は発生しない。
使用貸借:転貸(民法[30]2(6))
 年-問-肢内容正誤
121-12-1無断転貸があった場合、貸主は解除できる。
217-10-3貸主の承諾がなければ、転貸することはできない。

2 誤り

■賃貸借契約

建物の賃貸借について、賃貸人から解約の申入れをすることができるのは、正当事由がある場合に限られます(借地借家法28条)。

■使用貸借契約

使用貸借の場合、返還時期に関しては、以下の3つのルールがあります(民法597条)。

本肢では、期間の定めがありません。しかし、「適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的」として、使用収益の目的を定めています。したがって、ルール2が適用されるわけです。すなわち、Cが使用・収益を終えるか、それに足りる期間を経過しない限り、Aは、返還を請求することができません。
本肢は、「いつでも返還を請求できる」とする点が誤りです。

■類似過去問
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正当事由(借地借家法[05]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
128-12-2
建物の賃貸借契約において、賃貸人が賃借人に対し、解約を申し入れる場合、明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、賃貸人の解約の申入れに正当事由があるとみなされる。
×
221-12-2期間の定めがない場合、賃貸人は、正当事由があるときに限り、解約の申入れができる。
310-12-2正当事由の有無は、賃貸人・賃借人についての事情のみで決せられ、転借人の事情は考慮されない。×
408-12-3正当事由は、解約申入れ時に存在すれば、6月経過後に存在しなくても良い。×
508-12-4正当事由は、自己使用の必要性のほかに、金銭支払の申出も考慮される。
601-13-3正当の事由がなければ、更新を拒絶できない。
使用貸借:返還の時期(民法[30]2(3))
 年-問-肢内容正誤
121-12-2返還時期の定めがない場合、貸主はいつでも返還請求できる。×
217-10-4使用収益をするのに足りる期間が経過すれば、貸主はいつでも返還請求できる。
309-08-2契約期間満了時、貸主の返還請求に正当事由がない場合、契約は更新される。×

3 正しい

■賃貸借契約

賃借権を登記すれば、賃借人は、その後に不動産に関する物権を取得した者に対抗することができます(民法605条)。しかし、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、賃借権に対抗力が生じます(借地借家法31条1項)。
本肢のBは、甲建物の引渡しを受けています。したがって、Dに対して賃借権を主張することができます。

■使用貸借契約

使用貸借については、使用借権を新所有者に対抗する方法が存在しません。つまり、Cは、Dに対して使用借権を主張することはできません。

対抗要件

■類似過去問
内容を見る
建物賃貸借の対抗力(借地借家法[06]1)
 年-問-肢内容正誤
127-11-3[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。×
227-12-1賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
322-12-1建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
421-12-3引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。
520-04-4建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
619-14-4登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。×
718-14-2建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
812-12-1賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。×
902-13-1引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。×
1001-13-1建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。
使用貸借:対抗要件(民法[30]2(5))
 年-問-肢内容正誤
121-12-3目的不動産の譲渡があった場合、引渡しがあったとしても、譲受人に使用借権を主張できない。
219-13-2目的不動産の譲渡があった場合、譲受人は、借主に対して、建物収去と土地明渡しを請求できる。
317-10-2目的不動産の譲渡があった場合、引渡しを受けていれば、譲受人に使用貸借契約を対抗できる。×
409-08-1目的不動産の譲渡があった場合、譲受人は、譲渡人との契約期間の間は返還を請求できない。×

4 正しい

■賃貸借契約

賃借権は、被相続人の財産権の一部として、相続の対象となります。

■使用貸借契約

使用借権は、借主の死亡によってその効力が失われます(民法599条)。

相続の可否

■類似過去問
内容を見る
賃貸借:相続の可否(民法[30]2(4))
 年-問-肢内容正誤
127-03-1借主が死亡した場合、賃貸借契約は終了しない。
221-12-4借主が死亡しても賃借権は相続される。
使用貸借:相続の可否(民法[30]2(4))
 年-問-肢内容正誤
127-03-1借主が死亡した場合、使用貸借では契約が終了する。
221-12-4借主が死亡すると使用貸借契約は終了し、使用借権は相続されない。
317-10-1借主が死亡した場合、使用貸借契約は当然終了する。
413-06-2貸主又は借主が死亡した場合、使用貸借契約は効力を失う。×
509-08-3借主が死亡した場合、相続人は使用借権を主張できない。

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