【宅建過去問】(平成21年問31)8つの規制(自己の所有に属しない物件の売買契約)

宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

  • ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。
  • イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。
  • ウ Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。
  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解:1

21-31-0

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができない(宅地建物取引業法33条の2)。

例外は以下2つの場合である。

【例外1】 宅地・建物を取得する契約を締結
○予約 ×条件付
【例外2】 未完成物件で手付金等の保全措置あり

この規制は、いわゆる8つの規制(8種規制)の一種である。したがって、業者間取引には適用されない(同法78条2項)。
※以下では、区別のため、BA間の契約を「取得契約」、AC間の契約を「転売契約」と呼ぶことにする。

ア 誤り

工事完了後の物件の場合、Bから甲宅地を取得する契約が存在しない限り、Cとの間で売買契約を締結することができない(【例外1】)。

■類似過去問(取得契約が存在しない場合)
内容を見る
宅建業法[15]2
取得契約が存在しない場合
 年-問-肢内容正誤
126-31-イ売却予定の宅地の一部に市所有の土地が含まれていた場合でも、払下を申請済であり、その旨を重要事項説明書に払下申請書の写しを添付して説明したときは、売買契約を締結できる。×
221-31-ア造成完了後の土地については、取得契約締結の有無に関わらず、売買契約を締結できる。×
313-34-エ競売開始が決定した物件であれば、入札前であっても、売買契約が可能である。×
413-45-イ他人所有の宅地・建物につき、自ら売主となる売買の予約を締結することは、宅建業法により禁止されていない。×
511-34-1払下げ申請中の場合、重要事項説明書に払下げ申請書の写しを添付し説明すれば、売買契約が可能である。×
607-47-2宅建業者Aは、自ら売主として、Bが換地処分後に取得する保留地予定地をCに販売するときには、あらかじめ、Bからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。

イ 誤り

BA間で甲宅地の取得契約が締結されている場合には、AC間の売買契約を締結することができる(【例外1】)。
代金の全部を支払ったかどうか、は結論に関係がない。

■類似過去問(代金支払・引渡し・登記移転が完了していない場合)
内容を見る
宅建業法[15]3(2)
代金支払・引渡し・登記移転が完了していない場合
 年-問-肢内容正誤
122-40-4取得契約後であっても、引渡しを受けるまでは、転売契約を締結できない。×
221-31-イ取得契約後であっても、代金支払完了前は、転売契約を締結できない。×
317-35-1取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる。
405-39-3取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない。×
503-42-2取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する。×

ウ 正しい

宅建業法41条1項に規定する手付金等の保全措置とは、未完成物件に関する保全措置である。したがって、本肢に関しては、甲宅地は未完成物件(造成中の土地)であることが分かる。だとすれば、手付金等の保全措置を講じておけば、転売契約の締結が可能である(【例外2】)。

■類似過去問(未完成物件につき保全措置を講じた場合)
内容を見る
宅建業法[15]4
未完成物件につき保全措置を講じた場合
 年-問-肢内容正誤
121-31-ウ宅建業法41条1項に規定する手付金等の保全措置を講じておけば、売買契約を締結できる。
209-45-4完成物件につき手付金等の保全措置を講じたとき宅建業法41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、取得契約の有無にかかわらず、売買契約が可能である。×

まとめ

以上より、アとイが誤っており、正解は1である。


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【宅建過去問】(平成21年問31)8つの規制(自己の所有に属しない物件の売買契約)” に対して1件のコメントがあります。

  1. FOD より:

    ・肢イのAB間は前段の解説通りBA間の方が良いと思います。
    ・(ルール(1))及び(ルール(2))とありますが、前段の解説通りルールではなく例外の方が良いと思います。
    ・肢ウの高土地の修正がされておりません。

    1. 家坂 圭一 より:

      【講義編】では、例外1・例外2と読んでいるので、過去問解説でもこの言葉を使ったほうがスッキリしますね。
      【講義編】宅建業法[15]自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限

      「AB間」→「BA間」
      「高土地」→「甲宅地」
      への訂正も完了しました。

      細々と見ていただき、ありがとうございました。

  2. FOD より:

    肢イとウの解説を甲宅地に修正願います。

    1. 家坂 圭一 より:

      肢イの「甲土地」、肢ウの「高土地」をそれぞれ「甲宅地」に訂正しました。
      御指摘ありがとうございます。

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