【宅建過去問】(平成21年問33)重要事項の説明


宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、Aは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
  2. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Aは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。
  3. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Aは、その旨を説明しなければならない。
  4. 建物の貸借の媒介を行う場合、Aは、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。

正解:2

1 正しい

建物の売買において、その建物が歴史的風致形成建造物である場合には、制限の概要について説明する必要があります(宅建業法35条1項2号、同法施行令3条1項12号の5)。

本肢では、「増築に際し市町村長への届出が必要である旨」という制限の概要について説明しています。これで重要事項説明の義務は果たされています。

■類似過去問
内容を見る
説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
128-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
227-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
327-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
427-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
526-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
625-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
722-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
822-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
921-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1017-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1115-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1215-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1313-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1410-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1508-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
1607-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。

2 誤り

建物の売買、貸借、どちらの場合でも、「当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」について説明する必要があります(宅建業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第4号)。

石綿の使用の調査結果
売買 貸借
宅地 建物 宅地 建物

これは、あくまで、「調査の結果が記録されているとき」に必要となる手続です。
結果が記録されていないときは、「調査結果の記録なし」と記入・説明するだけで足ります。宅建業者が調査を行う義務はありません。

■類似過去問
内容を見る
説明事項(石綿の使用の調査結果が記録されているときは、その内容)(宅建業法[11]2(2)⑨)
 年-問-肢内容正誤
124-30-3建物貸借の場合、記録内容の説明義務なし。×
221-33-2建物売買の場合、記録がないときは、調査義務あり。×
319-35-1建物貸借の場合、説明義務なし。×

3 正しい

建物の貸借において、契約が定期建物賃貸借契約である場合には、その旨を、重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第9号)。

更新のない賃貸借契約をしようとするときは、その旨
売買 貸借
宅地 建物 宅地 建物

※宅地の貸借の場合も、定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければなりません。

■類似過去問
内容を見る
貸借の説明事項(更新のない賃貸借契約をしようとするときは、その旨)(宅建業法[11]2(5)③)
 年-問-肢内容正誤
127-32-2定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。
221-33-3「定期建物賃貸借であるときは、その旨」は、説明事項である。
317-37-4「定期借地権を設定しようとするときは、その旨」は、説明事項である。
415-36-3終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、その旨を説明しなければならない。
513-34-イ定期建物賃貸借であるのに、期間の定めがない旨の説明を行うことは、宅建業法に違反しない。×
612-39-1貸主が定期建物賃貸借であることを書面で説明した時でも、宅建業者は、定期建物賃貸借であることを重要事項として説明しなければならない。

4 正しい

宅地又は建物の貸借において、敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額契約終了時の敷金の精算に関する事項を重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第11号)。

敷金の返還に関する事項
売買 貸借
宅地 建物 宅地 建物
■類似過去問
内容を見る
宅建業法[11]2(5)⑤
貸借の説明事項(敷金など契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項)

 年-問-肢内容正誤
121-33-4建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」は、説明事項である。
218-33-4建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」は、説明事項ではない。×
317-38-4建物の貸借について、「敷金の額・契約終了時の敷金の精算に関する事項・金銭の保管方法」は、説明事項である。×
413-36-2建物の貸借について、敷金の額は説明したが、精算方法を説明しない場合、宅建業法に違反しない。×
511-41-4建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」が定まっていない場合には、その旨を説明しなければならない。
609-38-3建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」につき貸主の意思が不明確だったため、近隣類似建物の例を説明しても、宅建業法に違反しない。×
708-35-3建物の貸借について、「敷金精算に関する事項」は、説明事項である。

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