【宅建過去問】(平成21年問34)業務上の規制


次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合において、宅地建物取引業者でない買主が、法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。
  2. 宅地建物取引業者が宅地の売却の媒介依頼を受け、依頼者との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合において、当該媒介契約の内容を記載した書面を作成するときは、契約の有効期間に関する事項の記載を省略することができる。
  3. 宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。
  4. 法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、宅地建物取引士が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。

正解:4

1 誤り

クーリング・オフの効果は、申込者等が書面を発信したときに発生します(宅建業法37条の2第2項)。
本肢は、「到達した時点」とする点が誤りです。

■類似過去問
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クーリング・オフ(効力発生時期)(宅建業法[14]4(2))
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
229-31-イ
宅地建物取引業者でないBが宅地建物取引業者Aに対し、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。×
328-44-3
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフによる契約の解除は、買主が契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
427-39-1告知から7日目に解除書面を発送し、9日目に売主に到着した場合、解除できない。×
522-38-3告知の6日後に書面を発信し、9日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
621-34-1到達時点で解除の効力発生。×
713-44-2発信時点で解除の効力発生。
804-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。
901-38-2発信時点で解除の効力発生。

2 誤り

媒介契約書の記載事項は、以下のものです(宅建業法34条の2第1項)。これは、一般媒介契約と専任媒介契約に共通です。

媒介契約書の記載事項

したがって、媒介契約書には、④「有効期間・解除に関する事項」を記載する必要があります。一般媒介契約だからといって、省略することはできません。

■類似過去問
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媒介契約書の記載事項(有効期間・解除に関する事項)(宅建業法[10]3(1))
 年-問-肢内容正誤
121-34-2一般媒介契約の媒介契約書では、契約の有効期間に関する事項の記載を省略できる。×

3 誤り

宅建業者は、取引の相手方に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければなりません(宅建業法35条の2)。
説明すべき事項は、以下のものです。

供託所等の説明

しかし、本肢では、37条書面の交付後、つまり、契約締結後になってようやく説明しています。つまり、契約締結→37条書面の交付→供託所等の説明、という順序になっているのです。これではタイミングが遅過ぎます。

※この説明義務は、相手方が宅建業者である場合には免除されます。

※重要事項説明と違って、書面を交付する必要もありませんし、宅建士に説明させる必要もありません。

■類似過去問
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供託所等の説明(宅建業法[11]3)
 年-問-肢内容正誤
130-28-ウ営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。×
225-29-4業者間取引でも、説明が必要。×
325-36-2供託所等につき、契約成立前に説明しなくても、37条書面に記載して説明すれば、宅建業法に違反しない。×
424-33-4営業保証金の額を説明する義務あり。×
521-34-3契約締結後に説明。×
617-33-4契約締結前に、営業保証金を供託した供託所とその所在地につき、説明する必要あり。
715-42-1業者間取引の場合でも、保証協会の社員である旨の説明が必要。×
812-44-3契約締結前に、営業保証金を供託した供託所とその所在地、供託金の額につき、説明する必要あり。×
909-35-3宅建士による説明が必要。×
1005-46-3宅建士による説明が必要。×

4 正しい

重要事項の説明や書面の交付について、場所的な制限はありません(宅建業法35条1項参照)。
相手方の自宅や勤務先など、宅建業者の事務所以外の場所で行うことも可能です。

■類似過去問
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重要事項説明の方法(説明の場所)(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
127-29-2取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅建業者の事務所以外の場所において説明を行うことができる。
226-35-1買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。
321-34-4相手方の自宅・勤務先で重要事項の説明を行うことも可能である。
408-38-2事務所近くの喫茶店で重要事項の説明を行った場合、宅建業法に違反する。×
504-42-435条書面・37条書面の交付は、事務所以外の場所で行なってもよい。

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