【宅建過去問】(平成21年問40)業務上の規制


宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
  2. 建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
  3. Aは、自ら売主となる建物(代金5,000万円)の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30%に当たる1,500万円の手付金を受領した。
  4. Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Aがその責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約をした。

正解:4

1 違反する

手付について、貸付けなど信用を供与することにより契約の締結を誘引する行為は、禁止されています(宅建業法47条3号)。

手付貸与

Aは、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘しています。これは、宅建業法違反です。
「契約の締結を誘引すること」自体が禁止されています。実際には、契約が成立しなかったとしても、違法であることに変わりはありません。

■類似過去問
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手付貸与による契約誘引の禁止(宅建業法[09]7(3))
 年-問-肢内容正誤
130-40-ア
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
×
230-40-イ宅地建物取引業者Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
329-34-1
宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
429-34-3
宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
×
529-34-4
宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。
628-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
728-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
827-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
926-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
1024-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
1124-41-ウ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘において、A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。
1223-41-ア宅地建物取引業者A社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。×
1321-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1420-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1518-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1615-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
1713-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
1812-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
1912-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
2011-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
2111-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
2209-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2309-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2404-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2501-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

2 違反する

「相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと」は宅建業法に違反します(宅建業法47条の2第3項、同法施行規則16条の12第2号)。
Aは、預り金の返還を拒むことは許されません。すでに売主に預り金を交付していた場合でも、宅建業者は返還の義務を負います。

■類似過去問
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預り金の返還拒否(宅建業法[09]7(4)④)
 年-問-肢内容正誤
127-41-エ「お預かりした申込証拠金10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
224-32-1[宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。]Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。×
321-40-2建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、宅地建物取引業者は、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。×
420-38-2建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、宅地建物取引業者は、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。
×
518-41-2宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において、契約の申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に申込みの撤回がなされたときに、既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。
×
612-35-3宅地建物取引業者が、建物の貸借の媒介をするに当たり、借受けの申込みをした者から預り金の名義で金銭を授受した場合で、後日その申込みが撤回されたときに、「預り金は、手付金として既に家主に交付した」といって返還を拒んだ。
×

3 違反する

宅建業者が売主として、宅建業者でない者と宅地又は建物の売買をするときは、代金の20%を超える手付を受領することができません(宅建業法39条1項)。
本肢では、売買代金5,000万円×20%=1,000万円が手付の額の上限です。買主の承諾があったととしても、その上限を超える手付を受領することはできません。

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手付の額の制限(宅建業法[18]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
130-29-3[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。×
227-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
327-43-2甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。×
426-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
521-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

4 違反しない

瑕疵担保責任の期間について特約する場合、「引渡しの日から2年以上」とする必要があります。これよりも買主に不利な特約は無効です(宅建業法40条1項、2項)。


本肢の特約は、「引渡しの日から2年間」というものです。これは、宅建業法で認められた特約であり、有効性が認められます。

■類似過去問
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担保責任を負う期間(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-27-イ宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。
×
230-29-4[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。×
329-27-ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
429-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
527-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
627-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
726-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
825-38-ア宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
924-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
1023-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
1122-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
1221-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
1320-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
1417-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1515-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1614-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1712-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1811-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1910-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2009-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2109-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2209-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
2308-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2407-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2507-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2606-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

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【宅建過去問】(平成21年問40)業務上の規制” に対して1件のコメントがあります。

  1. LONE より:

    この問題では、買主が宅建業者か否か明記されていないと思うのですが、肢3および肢4とも8種制限の適用を前提に解かれているように見受けられるのは何故でしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      LONE様

      御質問ありがとうございます。
      回答が遅くなって申し訳ありません。

      御指摘の通り、出題に不備・不十分な点があります。
      しかし、本問は、没問(正解ナシや複数正解)になっていません。
      このような問題が出題されたら、どのように判断するのか。シミュレーションしてみましょう。

      (a)肢1・2について
      「宅建業法に違反する」ことが明らかなので、まずこの二肢が消えます。
      これにより、肢3又は4のいずれかが
      「宅建業法に違反しない」
      ということになります。

      (b)肢4について
      肢4を「宅建業法に違反する」と判断する根拠が見つかりません。
      買主が宅建業者でない場合でも、宅建業者である場合でも、いずれの場合でも「宅建業法に違反しない」ことになるからです。
      ここで、「正解は肢4」という結論は決まります。

      (c)肢3について
      確認のため、肢3についても考えてみましょう。
      この選択肢については、
      「買主が宅建業者以外である」
      と考えることで、「宅建業法に違反する」という結論を導くことができます。
      また、
      「『買主が宅建業者である』というのは例外的な取引なので、わざわざ書かなかった。」
      という見方もできそうです(出題者擁護ですが…)。

      【まとめ】
      模擬試験の原稿チェックでこの問題が回ってきたとすれば、私は、
      「条件不備・不明確」
      と書き込んで原稿を戻すか、条件を書き加えるかします。
      しかし、本試験で問題を書き換えることはできません。
      「問題が不備だからマークしない。」と突っ張っても、何の得にもならないのです。

      何らかの根拠を見付けて、
      「どちらかが正解でどちらかが不正解」
      と決める必要があります。
      これが本試験での頭の使いかたなのです。

      「これ没問じゃないの?」
      という議論は、本試験が終わってからの話にしましょう。
      もちろん、私もお付き合いします。

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