【宅建過去問】(平成22年問26)免許の要否

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
  2. 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
  3. 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
  4. 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

正解:4

はじめに

宅建業の免許が必要になるのは、宅建業を営む場合に限られます(宅建業法3条1項)。
つまり、免許の要否を考える上では、「宅地建物取引業」に該当するかどうか、もっと絞り込めば、「取引」を行っているか否か、が問題です。左の表に当てはめて考えていきましょう。

1 誤り

(「はじめに」の表参照。)
宅地の売却に関する販売代理を業として行おうというのですから、宅建業に該当します。農業協同組合は、免許を受ける必要があります(宅建業法2条2号)。

■類似過去問
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農業協同組合・学校法人・宗教法人など(宅建業法[01]5(3)①)
 年-問-肢内容正誤
127-26-イ社会福祉法人が、サービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
227-26-エ賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
322-26-1売主である農地所有者の販売代理をする農業協同組合→免許不要×
415-30-2農業協同組合が所有宅地を販売する場合→免許不要×
504-35-4学校法人が宅地分譲する場合→免許必要、宗教法人の場合→不要×

2 誤り

(「はじめに」の表参照。)
自ら貸主となる行為は、転貸借の場合も含め、宅建業に該当しません(宅建業法2条2号)。
したがって、「自ら所有する建物を貸借する場合」は、免許不要です。また、「借り上げた建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する」行為についても、免許は不要です。

■類似過去問
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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-26-3
宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
2R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
330-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
430-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
529-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
628-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
727-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
826-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
925-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
1024-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
1124-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1224-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1323-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1422-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1519-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1617-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1716-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1814-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1914-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
2013-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
2111-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2209-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2308-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2407-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2507-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2605-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2704-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2801-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

3 誤り

(「はじめに」の表参照。)
宅地又は建物の売却に関する媒介を業として営むのですから、宅建業に該当します。したがって、免許を受ける必要があります(宅建業法2条2号)。
破産管財人から媒介の依頼を受けていても、破産財団の換価のためであっても、結論は異なりません。

22-26-3
※破産管財人自身が宅地又は建物の取引を行う場合は、宅建業に該当しません。したがって、免許は不要です。

■類似過去問
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破産管財人(宅建業法[01]5(2)③)
 年-問-肢内容正誤
122-26-3破産管財人を媒介する者は免許不要×
219-32-3破産管財人を媒介する者は免許不要×
免許不要者を代理・媒介する場合(宅建業法[01]5(5))
 年-問-肢内容正誤
国・地方公共団体
116-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
214-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
311-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
409-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
507-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
607-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
破産管財人
122-26-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。×
219-32-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。×

4 正しい

信託業法3条の免許を受けた信託会社は、宅建業の免許を受ける必要はありません。国土交通大臣に届け出るだけで宅建業を適法に営むことができます(宅建業法77条1項~3項)。

※信託会社に適用されないのは、免許に関する規定だけであり、その他の規定は通常の宅建業者と同様に適用されます(同法77条2項)。例えば、営業保証金の供託又は保証協会への加入が必要ですし、監督処分を受けることもあります。

■類似過去問
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信託会社(宅建業法[01]5(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-2信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。×
225-27-2信託会社が営業保証金を供託しない場合、国交大臣から免許を取り消されることがある。×
322-26-4信託会社は免許不要、届出のみで足りる。
421-45-1信託会社が国交大臣の指示処分を受けることがある。
515-35-1信託会社は営業保証金の供託or保証協会への加入が不要。×
611-30-4信託会社は免許不要だが、信託を兼営する銀行は免許が必要。×

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【宅建過去問】(平成22年問26)免許の要否” に対して2件のコメントがあります。

  1. 梨木敏幸 より:

    平成22年問26の3番ですが、破産管財人の免許の要否がよく分かりません。ユーチューブ(棚田行政書士の宅建大学)の4月6日付けの問題提起で破産管財人は「免許不要」と言っていますが他の問題集では免許必要と記載されている出版社や不要と記載している出版社もあり、御社も不要と必要の記載があります。なぜですか。

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    1. 家坂 圭一 より:

      梨木様

      御質問ありがとうございます。
      以下、御質問を引用しながら回答します。

      破産管財人の免許の要否がよく分かりません。

      破産管財人による宅地又は建物の取引は、「業として行なうもの」(宅建業法2条2号)に該当しません。
      したがって、その行為は「宅建業」に該当せず、免許を受ける必要はないことになります。
      このことは、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に明記されている解釈であり、宅建試験の出題もこれに従います。
      https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html

      ユーチューブ(棚田行政書士の宅建大学)の4月6日付けの問題提起で破産管財人は「免許不要」と言っていますが他の問題集では免許必要と記載されている出版社や不要と記載している出版社もあり、

      申し訳ありませんが、他社さんの動画や問題集に関しては、何の知識もありません。
      それぞれの会社さんに質問するのが適切だと思います。

      御社も不要と必要の記載があります。なぜですか。

      当社の教材に
      「破産管財人の行為に宅建業の免許が必要」
      という記載は、ないはずです。
      どの箇所に「必要」という記載があるのか、お手数ですが、御教示いただけませんでしょうか?

      御質問への回答は以上です。
      分かりにくい点があれば、遠慮なく追加で質問してください。
      今後ともよろしくお願いします。

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