【宅建過去問】(平成22年問36)重要事項の説明


宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を宅地建物取引士が行う場合における次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
  2. 自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で瑕疵担保責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。
  3. 宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。
  4. 建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。

正解:4

1 誤り

■維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)

区分所有建物の売買に関し、計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額が重要事項とされています(宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第6号)。さらに、維持修繕費用の滞納があるときは、その額も告げる必要があります(解釈・運用の考え方)。

維持修繕費用の積立てを行う旨の規約

■維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

区分所有建物の売買に関し、維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容が重要事項とされています(宅建業法35条1項6号、規則16条の2第9号)。

※「維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)」「維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容」、いずれの事項も、区分所有建物の貸借の場合には、説明する必要がありません。

■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)(宅建業法[11]2(4)⑥)
 年-問-肢内容正誤
129-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
225-29-3修繕積立金額→説明必要、滞納があること→不要。×
322-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
420-37-3積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
516-37-1積立ての規約→説明必要、既積立額→不要。×
615-45-4修繕積立金の滞納額を説明しなくても、宅建業法に違反しない。×
702-45-2計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、案も定まっていないときは、説明の必要はない。
区分所有建物の説明事項(維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容)(宅建業法[11]2(4)⑨)
 年-問-肢内容正誤
122-36-1維持修繕積立金→説明必要、維持修繕実施状況の記録内容→不要。×
214-37-3修繕の実施状況について、マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。

2 誤り

建物の売買に関しては、瑕疵担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要を、重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項13号、同法施行規則16条の4の2)。
本肢は、「責任保険の概要」を説明していない点が誤りです。

※契約書面(37条書面)の場合と比較しながらまとめておきましょう。

■類似過去問
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説明事項(担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要)(宅建業法[11]2(3)⑦)
 年-問-肢内容正誤
130-35-3宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
226-34-3住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うとき→措置の概要を説明する必要。保証保険契約の締結を行うとき→不要。×
322-36-2措置を講ずるかどうか→必要。措置の概要→不要。×
419-35-4措置を講じない場合、説明不要。×

3 誤り

宅地の売買において、その宅地が急傾斜地崩壊危険区域内にある場合には、制限の概要について説明する必要があります(宅建業法35条1項2号、同法施行令3条1項23号)。
本肢は、「急傾斜地崩壊危険区域内にあること」を説明するのみで、制限の概要である「立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないこと」について説明していないので、宅建業法に違反します。

■類似過去問
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説明事項(法令に基づく制限)(宅建業法[11]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-41-3
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
×
228-36-イ
宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地が流通業務地区にあるときは、制限の概要について説明しなければならない。
327-31-ア
宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
427-31-イ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第1項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
×
527-31-ウ
建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。この行為は、宅建業法に違反しない。
626-34-2
建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
×
725-33-3マンションの貸借では、容積率・建蔽率の説明が必要。×
822-35-1建物の売買では、建蔽率・容積率の説明が必要、貸借では不要。
922-36-3宅地の売買で、急傾斜地法上の急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
1021-33-1建物の売買で、歴史まちづくり法上の歴史的風致形成建造物であるときは、増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1117-38-2マンションの貸借では、容積率・建蔽率の制限内容を説明しなければならない。×
1215-36-2宅地の売買で、物件が災害危険区域内にある場合、条例による制限の概要を説明しなければならない。
1315-36-4宅地の売買で、物件が土壌汚染対策法で規定する形質変更時要届出区域内にある場合、宅地の形質の変更を行おうとするときは、都道府県知事への届出が必要である旨を説明しなければならない。
1413-37-2宅地の売買で、物件が第二種低層住居専用地域に指定されている場合、「低層住宅が建築できる」旨を告げれば足りる。×
1510-41-1建物の貸借では、建蔽率・容積率の説明が必要。×
1608-35-1マンションの貸借では、建築物の用途制限に関する事項の概要の説明が必要。×
1707-47-1仮換地指定後の宅地の売買でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、重要事項説明において、住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。
急傾斜地法(法令制限[なし])
 年-問-肢内容正誤
122-36-3
宅地の売買の媒介において、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第3条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明したが、立木竹の伐採には都道府県知事の許可を受けなければならないことについては説明しなかった。×
220-25-4
急傾斜地崩壊危険区域内において、土砂の集積を行おうとする者は、知事の許可を受けなければならない。

314-25-4
急傾斜地崩壊危険区域内において、水を放流し、又は停滞させる等の行為をしようとする者は、知事の許可を受けなければならない。

411-25-3
急傾斜地崩壊危険区域内において、工作物の設置を行おうとする者は、市町村長の許可を受けなければならない。
×
510-25-3
急傾斜地とは、傾斜度が30度以上である土地をいう。

4 正しい

(肢2の表参照。)
建物の売買においては、登記された権利の種類及び内容について、重要事項として説明する必要あります(宅建業法35条1項1号)。
しかし、重要事項の説明の時点では、そもそも契約を締結するかどうかも決まっていません。したがって、移転登記の申請の時期を決定することはできません。もちろん、これを重要事項として説明する必要もないわけです。

※移転登記の申請の時期は、売買に関する契約書面(37条書面)の必要的記載事項とされています(同法37条1項5号)。

■類似過去問
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説明事項(登記された権利の種類・内容)(宅建業法[11]2(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R01-39-2宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
×
226-35-2抵当権が設定されているときは、契約日までに抹消される予定であっても、抵当権の内容について説明しなければならない。
323-34-1宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。
×
422-36-4建物の売買の媒介において、登記された権利の種類及び内容については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。×
515-37-4抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の賃貸借を媒介するに当たり、貸主から差押えを告げられなかった場合は、重要事項として説明する義務はない。×
613-36-1マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、マンションの所有者についての登記名義人は説明したが、当該マンションに係る登記されている抵当権については説明しなかった。×
709-38-2抵当権の登記に関し、売主には内密にするよう依頼されたにも関わらず、重要事項として買主に説明することは、宅建業法に違反しない。
807-41-1宅地の引渡し時までに抹消予定の登記された抵当権については、重要事項説明を省略できる。×
906-41-1マンションの所有者については登記名義人を説明したが、抵当権については説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
1005-44-4表示登記はされていたが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記簿上の所有者に関しては、何も説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
1104-40-4表題部所有者については説明したが、移転登記の申請時期は説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。
説明事項でないもの(移転登記の申請の時期)(宅建業法[12]3)
 年-問-肢内容正誤
129-41-2土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
×
222-36-4登記された権利の種類・内容→必要。移転登記の時期→不要。
317-37-1移転登記の時期→不要。
413-39-4移転登記の申請時期につき、重要事項説明書には記載したが、契約書面には記載しなかった。×
504-40-4表題部所有者については説明したが、移転登記の申請時期は説明しなかった。
603-45-3移転登記の申請時期は重要事項としての説明を義務付けられている。×

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