【宅建過去問】(平成22年問39)8つの規制


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。
  2. 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の2割とし、違約金の額を売買代金の1割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の3割を超えていないことから有効である。
  3. Aが、当該売買契約の解除を行う場合は、Bに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。
  4. Aは、当該売買契約の締結日にBから手付金を受領し、翌日、Bから内金を受領した。その2日後、AがBに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、Bは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。

正解:4

設定の確認

1 誤り

宅建業法が禁止しているのは、「損害賠償額を予定し、又は違約金を定める場合に、これらの合算額が代金の額の10分の2を超える定めをすること」です(宅建業法38条1項)。
本肢では、損害賠償の予定をそもそも定めていないのですから、この規制とは無関係です。この場合、民法の原則にしたがって、債務不履行により実際に発生した損害額を賠償することになります。その額は、売買代金の額を超えることもあり得ます。

■類似過去問
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損害賠償額の予定(損害賠償額の予定がない場合)(宅建業法[17]2(3))
 年-問-肢内容正誤
122-39-1損害賠償の予定額を定めなかった場合、売買代金を超える請求は不可。×
217-43-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額の賠償請求が可能。
315-41-2損害賠償額の定めがない場合、売買代金の2割が上限である。×
402-40-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額である代金の75%の賠償請求が可能。

2 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20%(2割)を超えることは禁止されています(宅建業法38条1項)。
本肢では、これらの合計が3割(30%)に達しています。このような特約は、無効です。

※このような定めは、2割を超える部分について無効とされます(同条2項)。つまり、本肢の特約は、「損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の2割」という意味になります。

■類似過去問
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損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
130-29-2
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
229-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
328-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
427-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
525-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
624-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
723-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
822-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
922-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1021-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1120-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1218-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1317-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1415-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1512-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1610-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1708-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1807-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1907-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2005-43-2違約金20%とする特約が可能。
2104-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

3 誤り

売主が手付の倍額償還によって契約を解除しようとする場合、手付の倍額につき現実の提供を行うことが必要とされています(宅建業法39条2項。最判平06.03.22)。
書面で解除の意思を表示するだけでは、契約を解除することができません。

■類似過去問
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手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))
 年-問-肢内容正誤
129-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
228-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
327-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
425-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
522-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
620-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
719-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
818-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
918-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1015-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1113-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1211-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1307-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1407-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1506-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1606-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1705-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

4 正しい

手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで、契約を解除することができます(宅建業法39条2項、最判昭40.11.24)。

本肢では、買主Bがすでに内金を支払っています。つまり、契約の履行に着手しているのです。これ以降、Aは、手付の倍額を償還するだけでは契約を解除することができません。Bは、Aの手付解除を拒否することができます。

※Aが履行に着手していなければ、Bのほうから手付の放棄によって契約を解除することが可能です。

■類似過去問
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手付解除ができる期間(宅建業法[18]3(3))
 年-問-肢内容正誤
128-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。
226-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
323-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
422-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
522-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
621-37-2[自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約]AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。×
721-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
819-43-4解約手付の定めがない場合、売主の着手前であっても、買主は手付放棄による解除ができない。×
918-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
1014-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1109-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1209-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1308-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1404-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1503-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

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