【宅建過去問】(平成22年問41)手付金等の保全措置(個数問題)


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

  • ア 売買契約において、当該マンションの代金の額の10%に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Aが保全措置を講じないことを理由に、Bが当該中間金を支払わないときは、Aは、Bの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
  • イ Aが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をAとAの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Aは、当該マンションの代金の額の20%に相当する額を手付金として受領することができる。
  • ウ Aが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講ずる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をAと銀行との間であらかじめ締結したときは、Aは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
  • エ 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定である旨を、AがあらかじめBに対して説明したときは、Aは、保全措置を講ずることなく当該マンションの代金の額の10%に相当する額を手付金として受領することができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:4

設定の確認

22-41-0

はじめに

必要な知識を先にまとめておきましょう。

■保全措置の要否

工事完了前の物件ですから、宅建業者は代金の5%又は1,000万円を超える手付金等を受領するに際し、保全措置を講じなければなりません(同法41条1項、同法施行令3条の3)。

■保全措置の方法

工事完了前の物件ですから、保全措置として、保証保険の方法を利用することができます(同法41条1項)。

ア 誤り

受領しようとしている手付金(代金の10%)は、保全措置が必要となる基準額(5%)を超えています。したがって、保全措置を講じる必要があります(宅建業法41条1項)。それにも関わらず、宅建業者が保全措置を講じないときは、買主は、手付金等の支払いを拒否することができます(同条4項)。
Bによる手付金等の支払い拒否は、適法な行動です。違法性がないため、債務不履行には該当しません。したがって、Aは、買主Bの債務不履行を理由に契約を解除することができません。

■類似過去問
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保全措置を講じない場合(宅建業法[19]5)
 年-問-肢内容正誤
128-43-ア
保全が必要な額の手付金を受領するにも関わらず、売主である宅建業者が保全措置を講じていない場合、買主は、この手付金の支払を拒否することができる。
222-41-ア売主が保全措置を講じないことを理由に、買主が中間金を支払わない場合、業者から債務不履行を理由に解除が可能。×
314-41-3売主が保全措置を講じない場合、買主は手付金等を支払わないことができる。

イ 誤り

受領しようとしている手付金(代金の20%)は、保全措置が必要となる基準額(5%)を超えています。したがって、保全措置を講じる必要があります(宅建業法41条1項)。

保全措置の方法

未完成物件に関する保全措置として、銀行等による連帯保証の方法を用いることができます(同項)。
ここでは、「銀行等」による保証であることがポイントです。宅建業者の代表取締役が連帯保証したとしても、保全措置には該当しません。
したがって、A社は、5%を超える手付金を受領することができません。

■類似過去問
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保全措置の種類(宅建業法[19]4(2))
 年-問-肢内容正誤
130-38-3[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
×
230-38-4[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
×
325-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。×
423-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。×
522-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
713-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
805-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した。
905-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる。×
1005-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる。
1104-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である。×
1202-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる。×
1302-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる。

ウ 誤り

保全措置は、手付金等の全額について講じなければなりません。
保証委託契約を締結する場合、保全措置の内容は、「保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するもの」であることが必要です(宅建業法41条1項1号、2項1号)。
代金の5%を超える額についてのみ保全措置を講じたとしても不十分です。このままでは、5%を超える手付金等を受領することができません。

■類似過去問
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保全措置の方法(手付金等の全体が対象)(宅建業法[19]4(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
423-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
522-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
717-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
814-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
913-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
1012-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1104-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1203-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1302-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

エ 誤り

保全措置は、手付金等を受領する前に講じる必要があります(宅建業法41条1項)。
「受領後遅滞なく保全措置を講じる予定」であっても、「あらかじめBに対して説明」しても、意味がありません。

■類似過去問
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保全措置と受領の順序(宅建業法[19]4(2))
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
中間金受領後に、保全措置。
×
227-40-イ
代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
324-34-ア受領後に保全措置。×
423-37-2完成物件につき代金の20%の手付金を受領する前に保全措置。
522-41-エ受領後遅滞なく保全措置を講じる旨を買主に説明した上で、保全措置なしに手付金を受領。×
615-41-3手付金受領後直ちに、保全措置。×
709-44-2手付金受領後すみやかに、保全措置。×
803-49-1手付金受領後1週間以内に、保全措置。×
手付金等の保全措置(保全措置の省略)(宅建業法[19]3)
 年-問-肢内容正誤
122-41-エ保全措置を講じる予定であることを説明すれば、保全措置の前に手付金を受領できる。×
221-39-2買主の書面による承諾を得れば、保全措置を講じなくても構わない。×

まとめ

誤っているものは、ア~エの全部です。正解は、肢4。


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