宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結するに当たり、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）が必要な場合における次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

• ア　売買契約において、当該マンションの代金の額の10％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Ａが保全措置を講じないことを理由に、Ｂが当該中間金を支払わないときは、Ａは、Ｂの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。
• イ　Ａが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をＡとＡの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Ａは、当該マンションの代金の額の20％に相当する額を手付金として受領することができる。
• ウ　Ａが受領した手付金の返還債務のうち、保全措置を講ずる必要があるとされた額を超えた部分についてのみ保証することを内容とする保証委託契約をＡと銀行との間であらかじめ締結したときは、Ａは、この額を超える額の手付金を受領することができる。
• エ　手付金の受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定である旨を、ＡがあらかじめＢに対して説明したときは、Ａは、保全措置を講ずることなく当該マンションの代金の額の10％に相当する額を手付金として受領することができる。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

正解：４

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はじめに

必要な知識を先にまとめておきましょう。

■保全措置の要否

工事完了前の物件ですから、宅建業者は代金の５％又は1,000万円を超える手付金等を受領するに際し、保全措置を講じなければなりません（同法41条１項、同法施行令３条の３）。

■保全措置の方法

工事完了前の物件ですから、保全措置として、保証と保険の方法を利用することができます（同法41条１項）。

ア 誤り

受領しようとしている手付金（代金の10％）は、保全措置が必要となる基準額（５％）を超えています。したがって、保全措置を講じる必要があります（宅建業法41条1項）。それにも関わらず、宅建業者が保全措置を講じないときは、買主は、手付金等の支払いを拒否することができます（同条４項）。
Ｂによる手付金等の支払い拒否は、適法な行動です。違法性がないため、債務不履行には該当しません。したがって、Ａは、買主Ｂの債務不履行を理由に契約を解除することができません。

■類似過去問

イ 誤り

受領しようとしている手付金（代金の20％）は、保全措置が必要となる基準額（５％）を超えています。したがって、保全措置を講じる必要があります（宅建業法41条1項）。

保全措置の方法

未完成物件に関する保全措置として、銀行等による連帯保証の方法を用いることができます（同項）。
ここでは、「銀行等」による保証であることがポイントです。宅建業者の代表取締役が連帯保証したとしても、保全措置には該当しません。
したがって、Ａ社は、５％を超える手付金を受領することができません。

■類似過去問

ウ 誤り

保全措置は、手付金等の全額について講じなければなりません。
保証委託契約を締結する場合、保全措置の内容は、「保証債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の全部を保証するもの」であることが必要です（宅建業法41条１項１号、２項１号）。
代金の５％を超える額についてのみ保全措置を講じたとしても不十分です。このままでは、５％を超える手付金等を受領することができません。

■類似過去問

エ 誤り

保全措置は、手付金等を受領する前に講じる必要があります（宅建業法41条１項）。
「受領後遅滞なく保全措置を講じる予定」であっても、「あらかじめＢに対して説明」しても、意味がありません。

■類似過去問

まとめ

誤っているものは、ア～エの全部です。正解は、肢４。

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