【宅建過去問】(平成23年問09)売主の担保責任

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

(判決文)
売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

  1. 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
  2. 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。
  3. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。
  4. 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

正解:3

最判平22.06.17に関する出題である。

1 正しい

「買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求」ができることは、当然の前提になっている。

■類似過去問(瑕疵担保責任:損害賠償請求)
内容を見る
民法[27]3(4)③
瑕疵担保責任:損害賠償請求
 年-問-肢内容正誤
125-01-3売買契約の目的物に隠れた瑕疵がある場合には、買主は、その程度に応じて代金の減額を請求することができる旨は、民法の条文に規定されている。×
223-09-1売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
323-09-3売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。×
423-09-4売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

2 正しい

売買の目的物に隠れた瑕疵があって、契約の目的を達することができないときは、買主は、契約を解除することができる(民法570条、民法566条1項)。

■類似過去問(瑕疵担保責任:解除できる場合)
内容を見る
民法[27]3(4)③
瑕疵担保責任:解除できる場合
 年-問-肢内容正誤
123-09-2重大な瑕疵があり、契約目的を達成できない場合には、契約を解除できる。
219-11-2目的を達成できないとまでいえない瑕疵の場合、売主は、瑕疵担保責任を負わない。×
315-10-2解除できるのは、契約目的が達成できない場合に限られる。
414-09-2解除できない場合でも、損害賠償請求が可能。
514-09-4契約目的を達成できない場合に限り、解除可能。
608-08-4契約の目的を達成できない場合、解除可能。
704-08-1購入した建物の瑕疵が、居住の用に支障ないものでも、解除可能。×
803-11-3契約目的を達成できない場合、解除可能。
901-04-2売買の目的物である土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。×

3 誤り

「建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない」というのが、この判例の結論である。
「買主の居住利益が損害額から控除される」というのでは、結論が全く逆になっている。

※「建物が現実に倒壊していない」からといって、結論が異なるものではない。

■類似過去問(瑕疵担保責任:損害賠償請求)
内容を見る
民法[27]3(4)③
瑕疵担保責任:損害賠償請求
 年-問-肢内容正誤
125-01-3売買契約の目的物に隠れた瑕疵がある場合には、買主は、その程度に応じて代金の減額を請求することができる旨は、民法の条文に規定されている。×
223-09-1売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
323-09-3売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。×
423-09-4売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

4 正しい

「建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない」というのが、この判例の結論である。
「居住したまま」の請求であったとしても、結論が異なるものではない。

■類似過去問(瑕疵担保責任:損害賠償請求)
内容を見る
民法[27]3(4)③
瑕疵担保責任:損害賠償請求
 年-問-肢内容正誤
125-01-3売買契約の目的物に隠れた瑕疵がある場合には、買主は、その程度に応じて代金の減額を請求することができる旨は、民法の条文に規定されている。×
223-09-1売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
323-09-3売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。×
423-09-4売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

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【宅建過去問】(平成23年問09)売主の担保責任” に対して1件のコメントがあります。

  1. 早寝早起き朝ごはん より:

    肢2では「建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる」とあり、正しい肢とされていますが、契約の目的物が建物等土地の工作物である場合には解除できないというものと矛盾していないでしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      早寝早起き朝ごはん様

      御質問ありがとうございます。

      「売買契約における売主の瑕疵担保責任」
      「請負契約における請負人の瑕疵担保責任」

      の2つを混同されているように思います。

      請負契約の場合、瑕疵のために契約目的を達成できない場合でも、土地の工作物については契約の解除が許されません(民法635条)。これは、せっかくできあがった建物を取り壊すのは、社会経済的に損失である、という理由に基づきます。
      一方、売買契約の場合、契約を解除したとしても、その建物を売主に返還するだけで、取り壊すわけではありません。社会経済的な損失を考える必要がないので、建物その他の土地の工作物についても、契約の解除が可能です(同法570条、566条1項)。
      本問は、売買契約に関する問題です。従って、契約の解除が可能です。

      売買契約と請負契約のそれぞれについて【講義編】の参照ページを挙げておきます。
      こちらで御確認ください。
      【講義編】民法[27]売買契約
      【講義編】民法[31]請負契約

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