【宅建過去問】(平成23年問12)借地借家法(借家)

Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合の賃貸借契約の条項に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。
  2. AB間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめBに説明すれば、期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
  3. 法令によって甲建物を2年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる2年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
  4. AB間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって、賃貸借契約の期間を定めた場合には、Bが賃貸借契約を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Bは賃貸借契約を中途解約することはできない。

正解:2

1 正しい

賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人は、賃貸借終了時、賃貸人に対し、造作の買い取りを請求することができます(造作買取請求権。借地借家法33条)。しかし、造作買取請求権に関する借地借家法の規定は、任意規定に過ぎません(同法37条)。したがって、特約で排除することができます。
これは、普通建物賃貸借契約でも、定期建物賃貸借契約でも、同様です。

造作買取請求権を排除する特約

■類似過去問
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造作買取請求権を排除する特約(借地借家法[06]3(3))
 年-問-肢内容正誤
127-12-3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
323-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
422-12-3定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。
511-14-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
607-13-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
705-12-4普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。×

2 誤り

期間が1年以上の定期建物賃貸借契約の場合、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができません(借地借家法38条4項本文)。これに反する特約で、賃借人に不利なものは無効とされます(同法38条6項)。
したがって、本肢の「期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約」は、無効です。

※通知期間経過後に賃貸人が通知をした場合、通知から6か月を経過した時に契約が終了します(同法38条4項但書)。

■類似過去問
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定期建物賃貸借(終了通知)(借地借家法[07]1(3)①)
 年-問-肢内容正誤
128-12-4
定期建物賃貸借でも、賃貸人は賃借人に対し、所定の通知期間内に、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、契約の終了を賃借人に対抗することができない。
223-12-2「期間満了前に通知がなくても契約が終了」という特約は有効。×
320-14-3定期建物賃貸借契約の場合、期間満了1年前から6か月前までに終了を通知しなければ、賃借人に対抗できない。
415-14-4期間満了1か月前に通知すればよい。×

3 正しい

取壊し予定建物の賃貸借契約は、書面によってする必要があります(借地借家法39条2項)。

※要求されているのは、「書面で契約すること」です。その書面が公正証書でなくても構いません。

■類似過去問
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取壊し予定の建物の賃貸借(借地借家法[07]2)
 年-問-肢内容正誤
123-12-3取壊し予定建物の賃貸借は書面による契約で可能。
222-11-3取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。×
311-14-3取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。×
407-12-2借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。
505-12-3法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。

4 正しい

一時使用の建物賃貸借については借地借家法の規定が適用されません(借地借家法40条)。したがって、民法の規定のみが適用されます。
民法の規定によれば、賃貸借の期間を定めた場合、原則として、契約期間内に中途解約することはできません。中途解約が可能になるのは、特約によって中途解約する権利を留保したときに限られます(同法618条)。
したがって、本肢のBは、賃貸借契約を中途解約することができません。

■類似過去問
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一時使用目的の建物の賃貸借(借地借家法[07]3)
 年-問-肢内容正誤
123-12-4中途解約は特約がなければ不可。
219-14-1書面ではなく口頭で契約しても有効。
319-14-2契約期間を1年以上とすることができない。×
419-14-3契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れできる。×
519-14-4賃借権の登記も建物の引渡しもないまま建物が売却された場合でも、借主は賃借権を新所有者に主張できる。×
602-09-1(期間が満了後も賃借人が居住を続け、賃貸人は異議を述べなかった。)賃貸人は、期間満了を理由に、賃借人に対し、直ちに明渡請求をすることができる。×
702-09-2賃貸人は、正当事由のある場合に限り解約し、賃借人に対し、直ちに明渡請求をすることができる。×
802-09-3賃貸人は、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、賃借人に対し、その3ヵ月後に明渡請求できる。
902-09-4賃貸人は、正当事由のある場合に限り解約の申入れをし、賃借人に対し、その6ヵ月後に明渡請求をすることができる。×
建物賃貸借の中途解約(借地借家法[07]1(3)②)
 年-問-肢内容正誤
127-12-4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-4普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。
323-12-4一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。
420-14-4定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。×
519-14-3定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。×
617-15-4建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。×
702-09-3
(Aは、その所有する建物を明らかな一時使用のためBに賃貸したが、Bは期間満了後も居住を続け、Aもその事実を知りながら異議を述べなかった。)Aは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Bに対し、その3ヵ月後に明渡請求をすることができる。

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