【宅建過去問】（平成23年問12）借地借家法（借家）
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- ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ｂの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。
- ＡＢ間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を２年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめＢに説明すれば、期間満了前にＡがＢに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
- 法令によって甲建物を２年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる２年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
- ＡＢ間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって、賃貸借契約の期間を定めた場合には、Ｂが賃貸借契約を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Ｂは賃貸借契約を中途解約することはできない。
正解：２
1 正しい
賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人は、賃貸借が期間満了によって終了するときに、賃貸人に対し、その造作の買取りを請求することができます（借地借家法33条１項前段）。これが造作買取請求権です。
造作買取請求権に関する借地借家法の規定は、任意規定に過ぎません（同法37条）。したがって、特約で排除することができます。つまり、「造作買取請求権を行使することはできない、という特約」は、有効です。
これは、普通建物賃貸借契約でも、定期建物賃貸借契約でも、同様です。
■参照項目&類似過去問
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造作買取請求権を排除する特約（借地借家法[06]3(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-4 | 建物の賃借人Ｂが賃貸人Ａの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にＡに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。 | × |
| 2 | H27-12-3 | 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 3 | H24-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 4 | H23-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 5 | H22-12-3 | 定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。 | ◯ |
| 6 | H11-14-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 7 | H07-13-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 8 | H05-12-4 | 普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。 | × |
2 誤り
定期建物賃貸借契約で、契約期間が１年以上である場合、建物の賃貸人は、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対して、契約が終了する旨の通知をしなければなりません。通知をしなかった場合、賃貸人は、契約の終了を賃借人に対抗することができなくなります（借地借家法38条６項本文）。
※通知期間の経過後であっても、賃貸人が賃借人に終了の通知をすれば、その日から６か月後に契約は終了します（借地借家法38条６項ただし書き）。
■参照項目&類似過去問
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定期建物賃貸借（終了通知）（借地借家法[07]1(3)①）
[共通の設定]
Ａは、所有する甲建物をＢに賃貸している。
[共通の設定]
Ａは、所有する甲建物をＢに賃貸している。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-12-4 | 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を５年、契約の更新がない旨を定めた場合、Ａは、期間満了の１年前から６月前までの間に、Ｂに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。 | × |
| 2 | H30-12-1 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、５年経過をもって当然に、ＡはＢに対して、期間満了による終了を対抗することができる。 | × |
| 3 | H28-12-4 | 定期建物賃貸借でも、賃貸人は賃借人に対し、所定の通知期間内に、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、契約の終了を賃借人に対抗することができない。 | ◯ |
| 4 | H23-12-2 | 「期間満了前に通知がなくても契約が終了」という特約は有効。 | × |
| 5 | H20-14-3 | 定期建物賃貸借契約の場合、期間満了１年前から６か月前までに終了を通知しなければ、賃借人に対抗できない。 | ◯ |
| 6 | H15-14-4 | 期間満了１か月前に通知すればよい。 | × |
3 正しい
取壊し予定建物の賃貸借契約は、書面によってする必要があります（借地借家法39条２項。電磁的記録でも書面による契約とみなされます）。
※要求されているのは、「書面（又は電磁的記録）で契約すること」です。その書面が公正証書でなくても構いません。
■参照項目&類似過去問
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取壊し予定の建物の賃貸借（借地借家法[07]2）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H23-12-3 | 取壊し予定建物の賃貸借は書面による契約で可能。 | ◯ |
| 2 | H22-11-3 | 取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。 | × |
| 3 | H11-14-3 | 取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。 | × |
| 4 | H07-12-2 | 借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。 | ◯ |
| 5 | H05-12-3 | 法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。 | ◯ |
4 正しい
一時使用の建物賃貸借については借地借家法の規定が適用されません（借地借家法40条）。したがって、民法の規定のみが適用されます。
民法の規定によれば、賃貸借の期間を定めた場合、原則として、契約期間内に中途解約することはできません。中途解約が可能になるのは、特約によって中途解約する権利を留保したときに限られます（同法618条）。
したがって、本肢のＢは、賃貸借契約を中途解約することができません。
■参照項目&類似過去問
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一時使用目的の建物の賃貸借（借地借家法[07]3）
建物賃貸借の中途解約（借地借家法[07]1(3)②、借地借家法[07]3、民法[26]7(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H23-12-4 | 中途解約は特約がなければ不可。 | ◯ |
| 2 | H19-14-1 | 書面ではなく口頭で契約しても有効。 | ◯ |
| 3 | H19-14-2 | 契約期間を１年以上とすることができない。 | × |
| 4 | H19-14-3 | 契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れできる。 | × |
| 5 | H19-14-4 | 賃借権の登記も建物の引渡しもないまま建物が売却された場合でも、借主は賃借権を新所有者に主張できる。 | × |
| 6 | H02-09-1 | （期間が満了後も賃借人が居住を続け、賃貸人は異議を述べなかった。）賃貸人は、期間満了を理由に、賃借人に対し、直ちに明渡請求をすることができる。 | × |
| 7 | H02-09-2 | 賃貸人は、正当事由のある場合に限り解約し、賃借人に対し、直ちに明渡請求をすることができる。 | × |
| 8 | H02-09-3 | 賃貸人は、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、賃借人に対し、その３ヵ月後に明渡請求できる。 | ◯ |
| 9 | H02-09-4 | 賃貸人は、正当事由のある場合に限り解約の申入れをし、賃借人に対し、その６ヵ月後に明渡請求をすることができる。 | × |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-3 | Ａ所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的とした賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ｂの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ｂは本件契約の解約の申入れをすることができる。 | ◯ |
| 2 | R02-12-3 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から１月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。 | × |
| 3 | H30-12-2 | 借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、賃借人から中途解約を申し入れることはできない。 | × |
| 4 | H27-12-4 | 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 5 | H24-12-4 | 普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。 | ◯ |
| 6 | H23-12-4 | 一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。 | ◯ |
| 7 | H20-14-4 | 定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。 | × |
| 8 | H19-14-3 | 定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。 | × |
| 9 | H17-15-4 | 建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。 | × |
| 10 | H02-09-3 | （Ａは、その所有する建物を明らかな一時使用のためＢに賃貸したが、Ｂは期間満了後も居住を続け、Ａもその事実を知りながら異議を述べなかった。）Ａは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Ｂに対し、その３ヵ月後に明渡請求をすることができる。 | ◯ |
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