【宅建過去問】(平成23年問39)8つの規制


宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地(代金3,000万円)の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

  1. A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。
  2. A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約をしたが、Cが賦払金の支払を遅延した。A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。
  3. A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。
  4. A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵担保責任について、「隠れたる瑕疵による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。

正解:2

設定の確認

1 違反しない

A社もB社も宅建業者という業者間取引について問われています。
損害賠償額の予定等に関する制限は8つの規制の1つであり、業者間取引には適用されません(宅建業法38条、78条2項)。したがって、売買代金の20%(3,000万×20%=600万円)を超える損害賠償額の予定や違約金の定めも許されます。1,000万円の違約金を定め、それを受け取ったとしても、宅建業法に違反しません。

■類似過去問
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業者間取引と損害賠償額の予定(宅建業法[17]3)
 年-問-肢内容正誤
130-29-2[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
227-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
324-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
423-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
517-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
617-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
716-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
808-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
902-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×

2 違反する

買主Cは、宅建業者ではありません。したがって、8つの規制の1つである「割賦販売契約の解除等の制限」が適用されます。
つまり、賦払金の支払の義務が履行されない場合でも、

  1. 30日以上の相当の期間を定めて支払を書面で催告し、
  2. その期間内にその義務が履行されないとき

でなければ、

  1. 契約を解除したり、
  2. 支払時期の到来していない賦払金の支払を請求する

ことはできません(宅建業法42条1項)。


本肢では、「20日の期間を定めて書面にて支払を催告」しています。「30日以上の期間」を定めていないので、宅建業法違反です。

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割賦販売契約の解除等の制限(宅建業法[20]2)
 年-問-肢内容正誤
128-29-エ宅建業者Aが自ら売主となるマンションの割賦販売の契約について、宅建業者でない買主から賦払金が支払期日までに支払われなかったので、直ちに賦払金の支払の遅延を理由として契約を解除したとしても、宅建業法に違反しない。×
223-39-2賦払金の支払を遅延した買主に対し20日の期間を定めて催告したが、その期間内に支払わなかったため、契約を解除した場合、宅建業法に違反する。
314-41-4「買主が割賦金の支払を40日以上遅延した場合、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」という特約は有効である。×

3 違反しない

買主Dは、宅建業者ではありません。したがって、8つの規制の1つである「所有権留保等の禁止」が適用されます。
つまり、売主である宅建業者は、代金の30%超を受領するまでに、登記など売主の義務を履行する必要があります(宅建業法43条1項本文)。
本肢の買主が支払ったのは、代金3,000万円のうち300万円であり、代金の10%です。したがって、A社が所有権の登記名義を移転しなかったとしても、宅建業法に違反しません。

※残金につき担保(抵当権・保証人)を用意する見込みがない場合も、例外的に所有権留保等が許されます(同項但書)。

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所有権留保等の禁止(宅建業法[20]3)
 年-問-肢内容正誤
123-39-3代金の10%受領で所有権留保は適法。
221-37-4代金の50%受領までに移転登記が必要。×
315-35-2代金の30%超を支払い、保証人を立てたのに、所有権移転登記をしない。×
408-46-2代金の20%を受領し、物件を引き渡すときは、登記その他引渡し以外の義務も履行しなければならない。×

4 違反しない

A社もE社も宅建業者という業者間取引について問われています。
損害賠償額の予定等に関する制限は8つの規制の1つであり、業者間取引には適用されません(宅建業法40条、78条2項)。したがって、特約を自由に定めることが可能です。瑕疵担保期間を「引渡しから1年」とする旨の特約をしても、宅建業法には違反しません。

※買主が宅建業者でない場合、「引渡しから2年以上」とする特約以外で、買主に不利なものは無効となります。

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業者間取引と担保責任(宅建業法[16]3)
 年-問-肢内容正誤
129-38-4宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。×
225-36-4宅建業者は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。×
324-39-2業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
423-39-4業者間取引で「瑕疵担保責任は引渡しから1年に限る」という特約は業法に違反しない。
518-38-4業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
618-41-3業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
713-42-4業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから6月間」という特約は有効である。
808-48-2業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は有効である。
902-40-1業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は宅建業法に違反しない。
1001-44-1業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。

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【宅建過去問】(平成23年問39)8つの規制” に対して1件のコメントがあります。

  1. だーわー より:

    家坂様。
    お忙しいところ大変恐縮ですが、この問いの4についてご教授下さい。

    ココのところ、よく理解しておらず、取り敢えず『引き渡しから2年以上と買主に不利な』というのだけ頭に入れておけばいいか という事にしていました。しかしずっと気持ち悪い状態だったので、この際お聞きします。

    テキストや、この解説でもあるのですが2年ではなく2年以上というところなのですが。
    100年でも200年でも千年あっても2年以上です。 契約で200年!と言う人は居ないと思いますけど、
    なぜ、以上をつけたのかわからなくて悩んでしまいます。

    どうぞよろしくお願いいたします。

    1. 家坂 圭一 より:

      だーわー様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      『引き渡しから2年以上と買主に不利な』
      という表現を見ると、
      「どこかで混乱されてるんじゃないかな?」
      という感じがします。

      この知識、暗記物でもなんでもありません。きちんと整理すれば、スッキリ理解できるのです。
      ただし、理解するためには、
      (1)民法の話と宅建業法の話を分け、
      (2)さらに、それぞれの原則と例外を理解する
      という必要があります。
      そして、これを文章で説明すると、かなり長い話になります。

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      https://youtu.be/QXP_L9oh_W0

      この動画(5分48秒)をまず御覧ください。
      それでもまだ、「気持ち悪い状態」が続くようでしたら、どうぞ遠慮なく御質問ください。

      1. だーわー より:

        家坂様。

        超特大サービスをありがとうございます!

        なるほどよくわかりました。

        参考書・テキストにも文字の説明だけだなくあの図・イラストがあればなと思いました。

        気持ち悪さが解消しました。(^_^)誠にありがとうございました。

        1. 家坂 圭一 より:

          だーわーさん

          間に合ってよかったです。
          ホッとしました。

          この知識が本試験で出題されるといいですね!!

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