【宅建過去問】(平成23年問40)報酬


宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば誤っているものはどれか。なお1か月分の借賃は10万円である。

  1. 建物を住居として賃借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、54,000円を超える報酬をDから受領することはできない。
  2. 建物を店舗として貸借する場合、A社がBから108,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできない。
  3. 建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金(返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、302,400円以内である。
  4. C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。

正解:4

設定の確認

23-40-0

賃貸借に関する報酬の計算方法

賃貸借に関する報酬の計算方法を、一覧表にまとめておきます。

1 正しい

C社は、居住用建物の賃貸借を媒介しています。この場合、C社が受領する報酬の上限は、依頼者Dの承諾を得ている場合を除いて、借賃の半月分(+消費税等相当額)です(宅建業法46条、告示第四)。
具体的には、54,000円が上限となります。

※賃貸借を代理するA社の報酬上限額は108,000円(54,000円×2)です。また、A社とC社を合わせた報酬の上限額も108,000円(54,000円×2)です。

2 正しい

居住用建物以外の賃貸借を媒介又は代理する場合、報酬の上限は、借賃の1月分(+消費税等相当額)です。また、複数の宅建業者が取引に関与した場合に、それぞれの宅建業者が受け取る報酬の合計額も、借賃の1月分(+消費税等相当額)です。
本肢では、貸主Bを代理するA社が報酬上限額(100,000円×1.08=108,000円)を受領しています。したがって、借主Dを媒介するC社は、報酬を一切受領することができません。

3 正しい

居住用建物以外の賃貸借に関し、権利金の授受があるときは、権利金を基準として報酬を計算することができます(宅建業法46条、告示第六)。ここで「権利金」とは、「権利設定の対価として支払われ、返還されないもの」をいいます。
本肢では、返還されない金銭が授受されていますから、これが「権利金」にあたります。したがって、権利金の300万円を基準に、売買の場合のルールにしたがって、報酬を計算することが認められます。具体的には、
300万×4%+2万=14万円。
これに消費税を加えると、
14万×1.08=151,200円。
これが、媒介業者C社の報酬限度です。
代理業者であるA社の報酬の限度額は、
151,200×2=302,400円、
また、この額が、A社とC社を合わせて受領できる報酬の限度額でもあります。

4 誤り

宅建業者が国土交通大臣の定める報酬上限額を超えて受領することができるのは、以下のものに限られます(宅建業法46条。解釈・運用の考え方)。

依頼者の依頼による費用

本肢の「37条書面の文書作成費」は、この例外にあたりません。したがって、報酬とは別に、文書作成費を受領することは、宅建業法に違反します。

■類似過去問
内容を見る
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
 年-問-肢内容正誤
130-30-3
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
230-33-3
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
329-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
429-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
529-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
628-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
728-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
826-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
925-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
1024-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1123-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1222-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1319-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1418-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1517-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1613-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1712-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1812-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1911-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
2009-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
2107-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

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【宅建過去問】(平成23年問40)報酬” に対して1件のコメントがあります。

  1. FOD より:

    家坂様のコメントで、表の割合3%の部分に相違があります。

    1. 家坂 圭一 より:

      「400万円超の部分:3%」
      と修正しました。
      御指摘ありがとうございます。

  2. 家坂 圭一 より:

    ひろし様

    蛇足ですが、定められた報酬以外に手数料を受け取るのは、宅建業法違反です。
    肢4で書きましたが、「依頼者の依頼によって行う広告の料金・遠隔地への現地調査費用」以外の費用を受領することはできません。

  3. 家坂 圭一 より:

    ひろし様

    講師の家坂です。
    御質問ありがとうございます。
    ちょっと長くなりますが、ご説明申し上げます。

    報酬は、以下の割合に応じて計算します(以下の数字は、すべて税別表示)。

    部分 割合
    200万円以下の部分 5% 
    200万円超で400万以下の部分 4%
    400万円超の部分 3%

    3つの具体例で、実際に計算してみましょう。

    【例1】100万円の物件の売買
    100万×5%=5万

    【例2】300万円の物件の売買
    [1]200万円以下の部分(200万円)と、[2]200万円超で400万円以下の部分(100万円)に分けます。
    [1]200万×5%=10万
    [2]100万×4%=4万
    これを足し算しますから、合計は、10万+4万=14万になります。

    この計算が面倒なので、一律4%で計算して、はみ出る部分である「200×(5%-4%)=2万円」を後で足す、という方法があります。これが解説で使っている方法です。
    つまり、300万×4%+2万=14万、となります。

    【例3】500万円の物件の売買
    [1]200万円以下の部分(200万円)と、[2]200万円超で400万円以下の部分(200万円)と、[3]400万円超の部分(100万円)に分けます。
    [1]200万×5%=10万
    [2]200万×4%=8万
    [3]100万×3%=3万
    これを足し算しますから、合計は、10万+8万+3万=21万になります。

    この計算が面倒なので、一律3%で計算して、[1]からはみ出る部分である「200×(5%-4%)=2万円」と[2]からはみ出る部分である「200×(5%-3%)=4万円」を後で足す、という方法があります。これが、いわゆる「3%+6万円」という計算方法です。
    つまり、500万×3%+6万=21万、となります。

    当然のことですが、分割して計算しても、いわゆる「即算式」を使っても答えは同じです。

  4. ひろし より:

    はじめまして 今年はじめて受験します どこよりもわかりやすくて参考にさせていただいてます。 つまらない質問ですいませんが
    3,000,000×4%+20,000=140,000円 とあるのですが20000円はどこからでてきたのでしょうか? 手数料でしょうか???

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