【宅建過去問】(平成24年問06)物権変動と対抗問題

A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。
  2. 甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
  3. Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。
  4. Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。

正解:4

1 誤り

時系列に整理すると、
①AからCへの譲渡・所有権登記
②Bの時効完成
という順序に進んでいます。つまり、BにとってCは、時効完成前の第三者にあたるわけです。
この場合、

  1. Aの土地をCが譲渡により取得し、
  2. Cの土地をBが時効により取得した

と考えます。つまり、土地の所有者は、AからC、CからBと順番に交代したことになるのです。この場合、CとBとの関係は、対抗関係ではありません。時効取得した者と時効取得された者という当事者の関係です。したがって、Bは、登記がなくても、Cに対して所有権を主張することができます(最判昭41.11.22)。

■【比較】時効完成後の第三者

時効完成後の第三者と比較しておきましょう。
AからCへの譲渡が、Bの時効完成よりも後だった場合、
①Aの土地をBが時効により取得し、
②Aの土地をCが譲渡により取得した
と考えます。つまり、同じ土地をBとCの両方が取得していることになります。

この場合、二重譲渡と同様の関係、すなわち対抗関係としてとらえます(最判昭33.08.28)。したがって、BとCとの優劣は、対抗要件の有無で決まります。Bは、先に登記を受けない限り、Cに対して所有権を主張することができません。

■類似過去問
内容を見る
対抗問題:時効完成前後の第三者(民法[07]2(2))
 年-問-肢内容正誤
時効完成後の第三者
119-06-4
取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。
213-05-4
(AからB、BからCに、甲地が順次売却され、AからBに対する所有権移転登記がなされた)
BからCへの売却前に、取得時効の完成により甲地の所有権を取得したEがいる場合、Eがそれを理由にして所有権登記をBから取得する前に、Eの取得時効につき善意のCがBから甲地を購入し、かつ、所有権移転登記を受けたときは、Cは甲地の所有権をEに対抗できる。
309-06-4Jが、K所有の土地を占有し取得時効期間を経過した場合で、時効の完成後に、Kがその土地をLに譲渡して登記を移転したとき、Jは、登記なしにLに対して当該時効による土地の取得を主張できる。×
407-02-4
Aの所有する土地についてBの取得時効が完成した後、AがCに売却し、登記をC名義に移転した場合、Bは、Cに対して登記がなければ土地の所有権を主張できない。
時効完成前の第三者
1R01-01-4[Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。]Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
227-04-3
Aから甲土地を買い受けたCが所有権の移転登記を備えた後に、Bについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Bは、Cに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。
324-06-1
A所有の甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。×
422-04-3
AがBから甲土地を購入したところ、Cが時効により甲土地の所有権を取得した旨主張している場合、取得時効の進行中にBA間で売買契約及び所有権移転登記がなされ、その後に時効が完成しているときには、Cは登記がなくてもAに対して所有権を主張することができる。
510-02-3
DがBの取得時効完成前にAから甲土地を買い受けた場合には、Dの登記がBの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Bは、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をDに対抗することができる。
604-04-3
Bの所有地について、Aが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に7年間占有を続けた後、BがDにその土地を売却し、所有権移転登記を完了してもAは、その後3年間占有を続ければ、その土地の所有権を時効取得し、Dに対抗することができる。
時効期間の起算点
122-03-3
時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。

2 誤り

Aから甲土地を購入したEがDに対して賃貸人たる地位を主張するためには、甲土地について、所有権移転の登記を受ける必要があります(民法605条の2第3項)。

■類似過去問
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賃貸人たる地位の移転(民法[26]6)
 年-問-肢内容正誤
124-06-2甲土地の賃借人であるBが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したCは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Bに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
×
216-03-2Aは、自己所有の建物をCに売却したが、Cはまだ所有権移転登記を行っていない。BがAからこの建物を賃借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Cは、Bに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。
×
307-07-1BがAの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている。Aがその土地をCに譲渡する場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Aは、その譲渡についてBの承諾を必要とする。
×
407-07-3BがAの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている。CがBからその土地の譲渡を受けた場合、Cは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をAに対抗することができる。
×
対抗問題:賃借人(民法[07]3(5))
 年-問-肢内容正誤
1R01-01-2[Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。]Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
224-06-2賃貸中の土地の譲受人→土地上に登記ある建物を有する土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
320-04-4建物に居住している建物の賃借人→建物の譲受人:賃借権を対抗可能。
416-03-2賃貸中の建物の譲受人→引渡しを受けた建物の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
510-01-1賃貸中の土地の譲受人→自己名義で保存登記をした建物を所有する土地の賃借人:登記がなくても所有権を対抗可能。×
608-03-4Aの所有する土地について、AB間で、代金全額が支払われたときに所有権がAからBに移転する旨約定して売買契約を締結した。EがAからこの土地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合、BがAに代金全額を支払った後であれば、AからBへの所有権移転登記が完了していなくても、Bは、Eに対して所有権の移転を主張することができる。×
707-07-3賃貸中の土地の譲受人→建物を建てその登記をしている土地の賃借人:登記がなくても賃貸人の地位を対抗可能。×
801-13-1引渡しを受けた建物の賃借人→土地を譲り受け移転登記をした所有権者:賃借人の地位を対抗可能。

3 誤り

A→Fの譲渡とA→Gの譲渡は二重譲渡の関係になっています。この場合、FとGとの優劣を決める基準になるのは、登記の有無です(民法177条)。
契約締結時期の先後で判定するわけではありません。
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■類似過去問
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契約締結日時の先後(民法[07]1(1)②)
 年-問-肢内容正誤
129-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。×
228-03-1
Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
×
324-06-3二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×
422-04-1二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×
519-03-4二重譲渡の場合、契約締結日時の先後で優劣を判定。×

4 正しい

■背信的悪意者

背信的悪意者は、たとえ登記を有していたとしても、他方当事者に登記がないことを主張することができません(不動産登記法5条)。本肢でいえば、背信的悪意者(I)は、Hに登記がないと主張することができません。つまり、HI間の対抗関係では、Hが勝つわけです。

■背信的悪意者からの譲受人

二重譲渡における一方当事者(I)が背信的悪意者であったとしても、その者から所有権の移転を受け登記を完了した者(J)は、他方当事者(H)に対して、所有権を対抗することができます(最判平08.10.29)。例外は、転得者もまた背信的悪意者である場合です。

■類似過去問
内容を見る
対抗問題:悪意者・背信的悪意者(民法[07]3(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
単純悪意者
115-03-1第一買主の存在を知らずに土地を購入し登記した者→第一買主:対抗可能。
203-04-1未登記の第一買主→第一買主の存在を知りつつ土地を譲り受け登記した第二買主:対抗不可。
背信的悪意者
128-03-3
Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Eがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、EはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。
224-06-4背信的悪意者(第二買主)からの善意の転得者→第一買主:対抗可能。
315-03-2買主を欺き著しく高く売りつける目的で土地を購入した者→買主:登記があっても対抗不可。
410-01-2買主→買主が登記を受けていないことに乗じ、高値で売りつけ不当利益を得る目的で土地を購入した者:登記がなくても対抗可能。
507-02-2買主→買主を強迫して登記申請を妨げた者:登記がなくても対抗可能。
607-02-3買主→買主から登記手続を委任されたにも関わらず自らに登記移転した者:登記がなくても対抗可能。

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