【宅建過去問】(平成24年問11)借地借家法(借地)

賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
  2. 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
  3. 建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。
  4. 仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。

正解:4

1 正しい

借地権の登記がない場合でも、借地上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗することができます(借地借家法10条1項)。
この登記が権利に関する登記であれば、何ら問題がありません。また、権利に関する登記がない場合でも、表題部所有者として借地権者の住所氏名が記載されているときは、対抗力が認められます(最判昭50.02.13)。
本肢では、借地上の建物について、借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしています。したがって、借地権を第三者に対抗することが可能です。

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借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-11-1
借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。×
2R02s-11-3土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。×
3R02s-11-4借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。
4R02-11-1
A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したCに対して借地権を主張することができる。×
530-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
629-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
728-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

828-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
926-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
1026-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
1125-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
1224-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
1324-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
1420-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
1518-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1615-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1711-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1811-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1911-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
2011-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
2108-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
2208-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
2308-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

2 正しい

借地上の建物を登記することにより、借地権の対抗力を確保することができます(肢1参照。借地借家法10条1項)。しかし、建物が滅失してしまえば、建物の登記は無意味なものになってしまいます(正確にいえば、滅失の登記を申請しなければならなくなるわけです。不動産登記法57条)。したがって、建物滅失の結果、借地権が対抗力を失ってしまいます。
このような場合でも、借地権者が、借地借家法に規定する事項を土地上の見やすい場所に掲示しておけば、滅失日から2年間は、第三者に対し借地権を対抗することが認められています(借地借家法10条2項)。

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建物滅失時の対抗要件(借地借家法[02]1(3))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-11-2借地権者が登記ある建物を火災で滅失したとしても、建物が滅失した日から2年以内に新たな建物を築造すれば、2年を経過した後においても、これをもって借地権を第三者に対抗することができる。×
224-11-2建物が全焼しても必要事項を掲示すれば借地権を対抗できる。
315-13-2建物が滅失しても必要事項を掲示すれば2年間は借地権を対抗できる。
408-13-3登記のない建物が全焼した場合でも、必要事項を掲示すれば借地権を対抗できる。×

3 正しい

土地賃借人(B)の借地権が対抗要件を備えていて、かつ、BからCへの転貸借が適法に成立している場合を考えます。
この場合、転借人(C)は、賃借人の借地権を援用して、自己の転借権を第三者(図のD)に対して、主張することができます(借地借家法10条1項。最判昭39.11.20)。

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借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-11-1
借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。×
2R02s-11-3土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。×
3R02s-11-4借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。
4R02-11-1
A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したCに対して借地権を主張することができる。×
530-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
629-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
728-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

828-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
926-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
1026-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
1125-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
1224-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
1324-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
1420-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
1518-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1615-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1711-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1811-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1911-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
2011-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
2108-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
2208-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
2308-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

4 誤り

一時使用目的の借地権であっても、「建物の所有を目的とする土地の賃借権」に該当する以上、借地借家法が適用されます(同法2条1号)。ただし、一時使用目的であるため、建物買取請求権に関する規定(同法13条)は適用されません(同法25条)。
したがって、借地権の存続期間が満了しても、借地権者は、建物の買取りを請求することができないわけです。

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一時使用目的借地権(借地借家法[04]2)
 年-問-肢内容正誤
124-11-4一時使用目的の借地権にも、建物買取請求権の規定が適用される。×
218-13-2一時使用目的の借地権には、契約期間・更新に関する規定が適用されない。
建物買取請求権(借地借家法[02]3)
 年-問-肢内容正誤
1R02-11-3
A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。本件契約で「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。×
228-11-4
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。
×
324-11-4一時使用目的の借地権にも、建物買取請求権の規定が適用される。×
414-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
514-13-2借主の債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、建物買取請求できる。×
614-13-3賃貸借契約・転貸借契約がともに期間満了し更新がなければ、転借人は賃貸人に対し直接建物買取請求権を有する。
714-13-4借主が適法に貸主に建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちに借主から貸主に移転するが、借主は貸主が代金を支払うまで、建物の引渡しを拒むことができる。
810-11-4建物が存続期間満了前に貸主の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき、建物買取請求権を行使できない。×
903-12-3借地権者は、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでも土地所有者に対し家屋の買取りを請求することができる。×

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【宅建過去問】(平成24年問11)借地借家法(借地)” に対して2件のコメントがあります。

  1. 伊藤慶 より:

    選択肢4に関しての質問です。

    一時使用目的の借地権であっても、「建物の所有を目的とする土地の賃借権」に該当する以上、借地借家法が適用される。しかし、普通借地権に関する規定(存続期間、更新、建物買取請求権、建物の滅失屋再築)や定期借地権等の規定は適用されないと思います。(ゆえに選択肢4は「誤り」だと理解できました。)

    それでは、逆に何の借地借家法の規定が適用されるのですか?(例外の規定が思いつきません。)

    お手数おかけしますがよろしくお願いいたします。

    1+
    1. 家坂 圭一 より:

      伊藤様

      ご質問ありがとうございます。

      一時使用目的の借地権であっても、「建物の所有を目的とする土地の賃借権」に該当する以上、借地借家法が適用される。しかし、普通借地権に関する規定(存続期間、更新、建物買取請求権、建物の滅失屋再築)や定期借地権等の規定は適用されないと思います。

      ご理解の通りです。
      一時使用目的の借地権に関する借地借家法25条は、「適用されない条文」をリストアップしています。そして、契約期間や更新など、主要な規定はこのリストに挙げられています。
      もちろん、その裏側には、「適用される条文」があるのですが、こちらに注目されることは、ほとんどありません。

      それでは、逆に何の借地借家法の規定が適用されるのですか?(例外の規定が思いつきません。)

      気にする必要はありません。
      なぜなら、本試験では、「適用されない条文」について、2回出題されただけだからです。

      (1)借地権者による建物買取請求権(13条)
      平成24年問11肢4
      https://e-takken.tv/24-11/

      (2)更新に関する規定(5条・6条)
      平成18年問13肢2
      https://e-takken.tv/18-13/

      しかしながら、
      伊藤さんは、
      「どうしても気になる。」
      のかも知れません。
      そこで、「適用される」規定の例を考えてみました。
      本試験での出題可能性は低いので、ひまつぶし程度にご覧ください。

      1. 対抗力に関する規定(10条)
      2. 地代等増減額請求権(11条)
      3. 土地の賃借権の譲渡又は転貸に関する裁判所の許可(19条)

      これらの規定は、一時使用目的の借地権にも適用されます。
      しかし、実際のところ、わざわざ適用を主張するメリットがあるのでしょうか?
      やはり、気にしないのがいいような気がします。

      2+

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