【宅建過去問】(平成24年問12)借地借家法(借家)

A所有の居住用建物(床面積50㎡)につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。)を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約(以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。)を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
  2. 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
  3. 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
  4. 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

正解:3

設定の確認

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1 正しい

造作買取請求権に関する借地借家法の規定(同法33条)は、任意規定に過ぎません(同法37条)。したがって、特約で排除することができます。
これは、普通建物賃貸借契約でも、定期建物賃貸借契約でも、同様です。

造作買取請求権を排除する特約

■類似過去問
内容を見る
造作買取請求権を排除する特約(借地借家法[06]3(3))
 年-問-肢内容正誤
127-12-3期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
323-12-1普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
422-12-3定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。
511-14-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
607-13-1普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。
705-12-4普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。×

2 正しい

■普通建物賃貸借契約

当事者には、原則として、借賃増減請求権があります(借地借家法32条1項本文)。ただし、「借賃を増額しない」という特約は可能です(同項但書)。
本肢では、「特約が定められていない」というのですから、当事者は、借賃の増減を請求することができます。

※「借賃を減額しない」という特約は認められません。

■定期建物賃貸借契約

当事者には、原則として、借賃増減請求権があります(同法32条1項本文)。ただし、借賃増額請求をしない特約(同項但書)や、借賃減額請求をしない特約も有効です(同法38条7項)。
本肢では、「特約が定められていない」というのですから、当事者は賃料の増減を請求することができます。

借賃増減請求権に関する特約

■類似過去問
内容を見る
借賃増減請求権に関する特約(借地借家法[06]2(2))
 年-問-肢内容正誤
127-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
225-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
324-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
422-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
516-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
616-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
713-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
813-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
909-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1009-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1105-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

3 誤り

■普通建物賃貸借契約

契約の更新に関するルール(借地借家法26条)は、強行規定とされています(同法30条)。
したがって、「更新がない旨の特約を書面で交付」したとしても、その特約は無効です。

■定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約を締結する場合、建物の賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付し、説明する必要があります(同法38条2項)。そして、この説明がなかったときは、特約は無効です(同条3項)。
本肢では、「交付さえしておけば」といっていますが、説明がなかった場合、特約は無効になります。

■類似過去問
内容を見る
定期建物賃貸借契約の成立(事前説明)(借地借家法[07]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
229-12-4賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
326-12-3定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。×
426-12-4定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
524-12-3定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。×
620-14-2公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。×
715-14-3定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。

4 正しい

■普通建物賃貸借契約

借地借家法には、定期建物賃貸借に関するものを除いて、中途解約に関する規定が存在しません。したがって、民法の原則通りに考えます。そして、民法によれば、賃貸借契約は、中途解約できる旨を留保しない限り、契約期間中に解約することはできません(民法618条)。逆にいえば、賃借人は、2年間は建物を借り続ける義務を負うわけです。

■定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約の場合、以下の要件をみたせば、中途解約権の留保がなくても、契約を中途解約することが認められます(借地借家法38条5項)。中途解約できる旨をあらかじめ留保しておく必要はありません。

中途解約の要件

■類似過去問
内容を見る
建物賃貸借の中途解約(借地借家法[07]1(3)②)
 年-問-肢内容正誤
127-12-4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-4普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。
323-12-4一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。
420-14-4定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。×
519-14-3定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。×
617-15-4建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。×
702-09-3
(Aは、その所有する建物を明らかな一時使用のためBに賃貸したが、Bは期間満了後も居住を続け、Aもその事実を知りながら異議を述べなかった。)Aは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Bに対し、その3ヵ月後に明渡請求をすることができる。

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【宅建過去問】(平成24年問12)借地借家法(借家)” に対して6件のコメントがあります。

  1. 多田 より:

    定期賃貸借契約も普通の賃貸借契約も、その後の契約の期間は定めのないものとされる と言うことは、どちらも同じと言う意味でしょうか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      多田様

      ご質問ありがとうございます。

      定期賃貸借契約も普通の賃貸借契約も、その後の契約の期間は定めのないものとされる


      質問に質問をお返しして申し訳ないのですが、これは、どの選択肢に関する質問でしょうか。
      「期間の定めがある賃貸借契約を法定更新した場合の契約期間」に関する質問と思われますが、この問題には、それに関する選択肢がありません。
      また、定期建物賃貸借契約には、そもそも更新ということがありません。「その後の契約の期間」自体が存在しないことになります。

      2+
  2. ムラモトコウタ より:

    何回もすいません。借地借家法の借家の問題で賃貸者の問題もでてくるのですが、見分け方はありますか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      申し訳ありません。御質問の趣旨が分かりません。逆に質問させてください。

      【Q1】「賃貸者の問題」とありますが、これはどういう意味でしょうか?
      【Q2】「見分け方」とありますが、何と何を見分けたいのでしょうか?

      0
  3. ムラモトコウタ より:

    本件普通建物賃貸借契約とは借地借家法の借家ということでよろしのでしょうか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      ムラモト様

      御質問ありがとうございます。
      「本件普通建物賃貸借契約」は、建物の賃貸借契約で、一時使用目的の建物の賃貸借ではありません。
      したがって、借地借家法の借家に関する規定が適用されます。

      1+

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