【宅建過去問】(平成24年問28)広告に関する規制(個数問題)


宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。
  • イ 居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、当該建物の貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をすることができない。
  • ウ 宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、最初の広告掲載時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなければ、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反することはない。
  • エ 新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、建築確認申請中である旨を表示をすれば、広告をすることができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:1

ア 誤り

自ら貸主となる行為は、転貸の場合も含め、宅建業に該当しません(宅建業法2条2号)。
したがって、宅建業の免許を受ける必要もなければ、宅建業法上の規制にしたがう必要もありません。つまり、取引態様を明示する義務(同法34条)を負わないわけです。

■類似過去問
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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
230-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
330-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
429-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
528-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
627-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
726-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
825-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
924-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
1024-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1124-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1223-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1322-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1419-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1517-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1616-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1814-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1913-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
2011-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2109-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2208-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2307-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2407-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2505-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2604-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2701-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要
取引態様の明示(自ら売主・貸主となる場合)(宅建業法[09]4)
 年-問-肢内容正誤
124-28-ア自ら貸主の場合にも広告に取引態様の明示必要。×
214-32-1自ら売主の場合には、広告での明示不要。×
303-47-4自ら売主の場合には、注文時に明示不要。×
402-47-2自ら売主の場合でも、広告での明示必要。

イ 正しい

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることができません(宅建業法33条)。「その他の業務」の中には、貸借の媒介・代理も含まれます。したがって、貸借に関する広告をすることは許されません。

※自ら当事者として売買契約を締結したり、売買契約を代理又は媒介することも許されません(同法36条)。

■類似過去問
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広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
2R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
330-26-3
建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。×
428-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
528-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。×
627-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
727-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
826-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
925-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1025-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1124-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
1224-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
1323-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1420-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1519-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1619-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1717-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
1816-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
1914-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
2013-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
2112-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
2211-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
2310-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2409-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2508-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2608-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
2706-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
2806-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
2905-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
3004-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
3102-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

ウ 誤り

広告規制の対象となる広告媒体は、種類を問いません。新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオ、インターネットのホームページなどあらゆる広告が規制を受けます。
また、「誇大広告等」の中には、おとり広告や虚偽広告も含まれます(宅建業法32条、解釈・運用の考え方)。

誇大広告等

本肢のケースでは、最初の広告掲載時点では売買契約が未成立であったとしても、それ以降の継続広告の段階では、「すでに売買契約が成立した物件」を広告していたことになります。これは、「おとり広告」同様の効果を持つものであり、誇大広告に該当します。

■類似過去問
内容を見る
誇大広告(広告媒体)(宅建業法[09]1(1)①)
 年-問-肢内容正誤
130-26-1宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。×
224-28-ウネット上で既に契約成立済の物件を広告しても、誇大広告にはならない。×
322-32-イテレビ・ネット広告は規制の対象にならない。×
412-38-4誇大広告をインターネットで行ったときでも、監督処分の対象となる。
506-40-4他業者が作成した広告を、そのまま自社名義の広告として配布した場合でも、内容につき責任を問われることがある。

エ 誤り

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認があった後でなければ、宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることができません(宅建業法33条)。

「建築確認申請中」である旨を明示したとしても、売買に関する広告を開始することは許されません。

■類似過去問
内容を見る
広告開始時期の制限(宅建業法[09]2(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
1R01-30-ア
建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
×
2R01-30-エ
建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。
×
330-26-3
建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。×
428-32-1
宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行うことができる。
528-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。×
627-37-2建築確認申請中である旨を表示すれば、自ら売主として建物を販売する広告をすることができる。×
727-37-3建築確認を受けた後でなければ、建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
826-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
925-32-ア建築確認前の賃貸住宅の貸主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1025-32-エ建築確認前の建売住宅の売主から媒介を依頼された場合、取引態様を明示すれば広告ができる。×
1124-28-イ建築確認申請中の建物について、貸借の媒介の依頼を受けた場合、広告はできない。
1224-28-エ建築確認申請中である旨を表示すれば、広告ができる。×
1323-36-1開発許可・建築確認を受けなければ、売買その他の業務の広告はできない。
1420-32-2工事完了前は、開発許可・建築確認を申請した後でなければ、売買その他の業務の広告をしてはならない。×
1519-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
1619-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
1717-34-2宅地造成工事の完了検査を受けるまで、広告はできない。×
1816-36-1開発許可を受けていれば、検査済証の交付を受けていなくても、広告ができる。
1914-32-3「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告ができる。×
2013-34-ウ「建築確認を受けることができるのは確実である」旨表示した広告は宅建業法に違反する。
2112-38-1開発許可を必要とする宅地の分譲をする場合、許可を受ける前であっても、許可申請中である旨表示して、広告することができる。×
2211-40-1「建築確認申請済」と表示して広告を行い、販売の契約は建築確認後に締結した場合、宅建業法に違反しない。×
2310-42-4宅建業者が、広告開始時期の制限に違反した場合、免許権者は、必要な指示ができ、その指示に従わないとき業務停止処分ができる。
2409-43-2「契約は、建築確認を受けた後に締結」と明記して広告を行った場合、宅建業法に違反する。
2508-45-1国土法の事前届出をする必要がある場合、届出後でなければ、分譲の広告をしてはならない。×
2608-50-4建築確認を受ける前にマンション分譲の広告をした場合、指示処分の対象になる。
2706-40-1契約締結時期を建築確認後にするのであれば、「建築確認申請中」であることを表示して広告ができる。×
2806-44-2開発許可取得後に分譲パンフレットを郵送することは宅建業法に違反する。×
2905-42-4建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告した場合、50万円以下の罰金に処せられることがある。×
3004-37-2建築確認を受ける前に「建築確認申請済」と広告し、契約は建築確認後だった場合、宅建業法に違反しない。×
3102-47-1「建築確認前」である旨を表示すれば、販売広告が可能である。×

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