【宅建過去問】(平成24年問32)重要事項説明書・契約書面

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宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において、「重要事項説明」とは、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を、「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

  1. Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。
  2. Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。
  3. Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
  4. Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。

正解:4

1 違反する

「相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと」は宅建業法に違反します(宅建業法47条の2第3項、規則16条の11第2号)。
申込証拠金の返還を拒むことは許されません。

※すでに売主や貸主に預り金を交付していた場合でも、宅建業者は返還の義務を負います。

■参照項目&類似過去問
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預り金の返還拒否(宅建業法[09]7(4)④)
年-問-肢内容正誤
1R05-36-ア建物の貸借の媒介に際して、賃借の申込みをした者がその撤回を申し出たので、宅地建物取引業者はかかった諸費用を差し引いて預り金を返還した。×
2R03-43-エ建物の貸借の媒介に際して、賃貸借契約の申込みをした者がその撤回を申し出たが、物件案内等に経費がかかったため、預り金を返還しなかった。×
3H27-41-エ宅地建物取引業者の従業者が行った「お預かりした申込証拠金10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。」という発言は、宅地建物取引業法に違反しない。×
4H24-32-1宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。×
5H21-40-2建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、宅地建物取引業者は、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。×
6H20-38-2建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、宅地建物取引業者は、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。
×
7H18-41-2宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において、契約の申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に申込みの撤回がなされたときに、既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。
×
8H12-35-3宅地建物取引業者Aが、建物の貸借の媒介をするに当たり、借受けの申込みをした者から預り金の名義で金銭を授受した場合で、後日その申込みが撤回されたときに、Aは、「預り金は、手付金として既に家主に交付した」といって返還を拒んだ。
×

2 違反する

重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければなりません(宅建業法35条1項)。一方、37条書面は、契約成立後遅滞なく交付する必要があります。つまり、重要事項説明→契約締結→37条書面交付、という順序を踏む必要があるのです。
買主が急いでいる場合であっても、この順序を変更することはできません。本肢は、契約→37条書面交付→重要事項説明、の順になっているため、宅建業法に違反します。

■参照項目&類似過去問
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重要事項説明の方法(タイミング)(宅建業法[11]1(3)①)
年-問-肢内容正誤
1R04-35-3法人Aが所有する甲建物の個人Bへの賃貸を宅地建物取引業者Cが媒介し、当該賃貸借契約が成立したときは、CはBに対し、宅地建物取引士をして、法第35条の規定に基づく書面を交付し説明をさせなければならない。×
2R03s-35-2宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
×
3H26-36-4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。×
4H24-32-2宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付することができる。
×
5H23-33-3宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社の代表者乙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
×
6H23-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
7H17-39-4売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介しようとしている。AとBどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Cは契約締結後に重要事項説明をする旨AとBの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。
×
8H11-34-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。Aが、遠隔地に住んでいるBの了承を得て、「Bが希望する時期に説明をする」旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で、Bから希望する時期を明示されないときでも、Aは、重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる。
9H09-38-4宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した。Aは、Cが他の物件をも探索していたので、重要事項を口頭で説明したが、その数日後、CからAに対し電話で「早急に契約を締結したい」旨の申出があったので、その日のうちにB及びCの合意を得て契約を成立させ、契約成立の日の翌日、Cに重要事項を記載した文書を郵送した。
×
10H04-37-3宅地建物取引業者Aが、本年2月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないBと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。

3 違反する

金銭貸借あっせんの内容とあっせんが成立しないときの措置は、売買における35条書面の記載事項です(表の⑥。宅建業法35条1項12号)。この記載を省略することは、宅建業法に違反します。

取引条件に関する重要事項

※35条書面と37条書面は、全く別目的の書面です。一方に記載したからといって、他方を省略することは許されません。
※37条書面では、あっせんが成立しないときの措置が売買契約における任意的記載事項とされています(宅建業法37条1項9号)。

35条書面と37条書面に共通する事項

■参照項目&類似過去問
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取引条件に関する重要事項(⑥金銭貸借あっせんの内容、貸借不成立時の措置)(宅建業法[11]2(3)⑥)
年-問-肢内容正誤
1H29-33-2宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。
2H24-32-3宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
×
3H09-40-2宅地建物取引業者Aが、売主B、買主Cとする建物の売買を媒介しようとしている。Aは、売買契約が成立するまでの間に、代金に関する融資のあっせんについて融資条件を説明したが、その融資が成立しないときの措置についてはCに説明しなかった。
×
4H01-47-3宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。融資のあっせんについて、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置は説明したが、融資機関が複数あったため、融資条件の説明はしなかった。
×
37条書面の任意的記載事項(④金銭貸借のあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置)(宅建業法[12]2(2)④)
年-問-肢内容正誤
1R02s-37-2代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがない場合、定めがない旨を37条書面に記載しなければならない。
×
2R02-33-4宅地建物取引業者が自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。×
3R01-36-ウ土地付建物の売主である宅地建物取引業者は、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。×
4H24-32-3宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
×
5H22-34-3土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。
6H11-35-1建物の貸借の契約を媒介した場合、借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは、当該融資が成立しないときの措置について37条書面に記載する必要がある。
×
7H02-49-4宅地建物取引業者が自ら売主として37条書面を交付する場合に、金銭の貸借のあっせんの定めをしたが、その履行が確実であったので、金銭の貸借が成立しないときの措置について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかったとしても、宅建業法に違反しない。
×

4 違反しない

契約の締結を勧誘するに際し、「契約の目的物である宅地・建物の将来の環境・交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること」は、禁止されています(宅建業法47条の2第3項、規則16条の11第1号イ)。

勧誘の際の禁止行為

本肢では、「確定はしていない」ことを前提に、「新聞記事を示しながら」「報道がある」と説明しただけです。これは、「断定的判断の提供」には当たらないので、宅建業法に違反しません。

■参照項目&類似過去問
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勧誘の際の禁止行為(宅建業法[09]7(4)③)
年-問-肢内容正誤
(イ)環境・交通に関する断定的判断の提供
1H28-34-2
宅地建物取引業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので法には違反しない。
×
2H27-41-ア宅地建物取引業者の従業者が行った「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅地建物取引業法に違反しない。
×
3H26-43-4「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。×
4H24-32-4宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。
5H24-41-イ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に当たって、A社の従業員は、「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない。」と告げ、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故意に誤解させるつもりはなかった。
×
6H20-38-3宅地建物取引業者の従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して「この付近に鉄道の新駅ができる」と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。
×
7H16-44-2宅地建物取引業者は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。
8H08-45-4宅地建物取引業者Aの分譲する宅地が、10年後開通予定の地下鉄の複数の駅候補地の1つから徒歩5分の場所にある場合、Aは、「地下鉄の新駅まで徒歩5分」と記載したパンフレットにより契約締結の勧誘をすることができる。
×
(ロ)必要な時間の許与を拒否
1R03-43-イ宅地の売買に際して、相手方が「契約の締結をするかどうか明日まで考えさせてほしい」と申し出たのに対し、事実を歪めて「明日では契約締結できなくなるので、今日しか待てない」と告げた。
×
2R02s-40-3宅地建物取引業者は、契約の締結の勧誘をするに際し、理由の如何を問わず、相手方に対して当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒んではならない。
×
(ハ)勧誘者情報の不告知
1R05-36-エ宅地建物取引業者はアンケート調査を装ってその目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに個人宅を訪問し、マンションの売買の勧誘をした。×
2R03-43-ウマンション販売の勧誘を電話で行った際に、勧誘に先立って電話口で宅地建物取引業者の商号又は名称を名乗らずに勧誘を行った。
×
3H29-28-ウ宅地建物取引業者の従業者は、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
×
4H29-34-2宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
×
5H26-43-2宅地建物取引業者の従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
6H24-41-ア宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に当たって、A社の従業員は、投資用マンションの販売の勧誘に先立ってA社の商号及び自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。×
(ニ)勧誘の継続
1R05-28-ア宅地建物取引業者Aの従業員Bが、Cが所有する戸建住宅の買取りを目的とした訪問勧誘をCに対して行ったところ、Cから「契約の意思がないので今後勧誘に来ないでほしい」と言われたことから、後日、Aは、別の従業員Dに同じ目的で訪問勧誘を行わせて、当該勧誘を継続した。×
2R02s-40-1宅地建物取引業者が、マンション販売の勧誘をするに際し、相手方から購入を希望しない旨の返事があった後に、当該勧誘を継続することは宅地建物取引業法に違反しない。×
3H30-40-エ宅地建物取引業者は、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。
×
4H29-28-ウ宅地建物取引業者の従業者は、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
×
5H26-41-2宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは宅地建物取引業法に違反しない。
×
6
H26-43-3宅地建物取引業者の従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。×
(ホ)迷惑時間帯の電話・訪問
1R05-28-ウ宅地建物取引業者Aの従業員Bは、Cが所有する戸建住宅の買取りを目的とした電話勧誘をCに対して行おうと考え、23時頃にCの自宅に電話をかけ、勧誘を行い、Cの私生活の平穏を害し、Cを困惑させた。×
2
H24-41-エ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に当たって、A社の従業員は、勧誘の相手方から、「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。
×
(ヘ)困惑させる行為
1R05-28-ウ宅地建物取引業者Aの従業員Bは、Cが所有する戸建住宅の買取りを目的とした電話勧誘をCに対して行おうと考え、23時頃にCの自宅に電話をかけ、勧誘を行い、Cの私生活の平穏を害し、Cを困惑させた。×
2H23-41-イ宅地建物取引業者は、建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。
×

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