【宅建過去問】(平成24年問34)手付金(個数問題)

宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古マンション(代金2,000万円)の売買契約(以下「本件売買契約」という。)を締結し、その際、代金に充当される解約手付金200万円(以下「本件手付金」という。)を受領した。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものはいくつあるか。

  • ア 引渡前に、A社は、代金に充当される中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じた。
  • イ 本件売買契約締結前に、A社は、Bから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから本件手付金を受領した。
  • ウ A社は、本件手付金の一部について、Bに貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引した。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:2

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ア 違反する

■「手付金等」とは

保全措置の対象となる「手付金等」とは、①契約締結日~引渡し前に支払われる、②代金・手付金など代金に充当される金銭のことをいいます(宅建業法41条1項)。

本肢の中間金は、代金に充当されるのですから、「手付金等」に含まれます。

■保全措置が必要な場合

建築工事完了後の物件に関する売買契約なので、代金の10%又は1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要です(同法41条の2第1項)。具体的には、2,000万×10%=200万円を超える時点で、保全措置を講ずる義務が生じます。

タイミング 手付金等の額 保全措置
手付金受領時 200万 不要
中間金受領時 200万+200万=100万 必要

本肢のケースでは、手付金が代金の10%ジャスト(200万円)なので、手付金受領時には、保全措置を講ずる必要がありません。その後、中間金を受領する際に、手付金等の額が合計300万円となり、代金の10%を超えます。したがって、中間金の受領前に保全措置を講じなければなりません。

※保全の対象は、受け取った手付金等の全額です。本肢でいえば、中間金100万だけでなく、手付金200万を合わせた300万円について保全措置を講ずることになります。

■保全措置のタイミング

保全措置は、手付金等を受領する前に講じる必要があります(同法41条の2第1項。同法施行令3条の3)。それにも関わらず、本肢では、中間金を受領した後に保全措置を講じています。これではタイミングが遅過ぎ、宅建業法に違反します。

■類似過去問
内容を見る
「手付金等」とは(宅建業法[19]2)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-2
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではない買主との間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
2R01-37-3
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
3R01-37-4
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
×
430-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
528-28-ア
建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後、手付金と中間金について保全措置を講じた。
×
628-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
727-40-ウ宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。×
826-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
925-40-4建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
1024-34-ア代金に充当される中間金→「手付金等」にあたる。
1124-34-イ代金の一部となる申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1223-38-3代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1323-38-4中間金→「手付金等」にあたる。
1419-43-2宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Aは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
1517-42-2宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を4,000万円で分譲する。Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。×
1613-41-1代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1713-41-4中間金→「手付金等」にあたる。
1809-39-4[宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)を締結]契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Aが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Aは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。×
1905-43-3宅地建物取引業者Aは、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないBに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。×
2003-49-2手付金に充当される申込証拠金は保全措置の対象にならない。×
保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
230-38-1[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
328-28-イ代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。
424-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。×
524-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。
624-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。×
723-37-2代金の10分の2の手付金→受領するまでに保全措置が必要。
820-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。×
917-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。
1017-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1115-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領。
1214-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。×
1309-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。×
1409-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。
1504-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1602-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。×
1701-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。
保全措置と受領の順序(宅建業法[19]4(1)③)
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
中間金受領後に、保全措置。
×
227-40-イ
代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
324-34-ア受領後に保全措置。×
423-37-2完成物件につき代金の20%の手付金を受領する前に保全措置。
522-41-エ受領後遅滞なく保全措置を講じる旨を買主に説明した上で、保全措置なしに手付金を受領。×
615-41-3手付金受領後直ちに、保全措置。×
709-44-2手付金受領後すみやかに、保全措置。×
805-43-3宅地建物取引業者Aは、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないBに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。×
903-49-1手付金受領後1週間以内に、保全措置。×

イ 違反しない

(肢アの図参照。)
宅建業者が申込証拠金10万円を受領したのは売買契約締結前です。しかし、この申込証拠金は、結局、代金の一部に充当されています。したがって、申込証拠金は、「手付金等」に含まれます。
保全措置が必要になるのは、手付金等の金額が200万円を超えたときです。具体的には、解約手付金を受領する時点で、保全措置を講じる義務が生じます。

タイミング 手付金等の額 保全措置
申込証拠金受領時 10万 不要
解約手付金受領時 10万+200万=210万 必要

本肢では、保全措置を講じた上で、手付金を受領しています。宅建業法には違反しません。

■類似過去問
内容を見る
「手付金等」とは(宅建業法[19]2)
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-2
宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではない買主との間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
2R01-37-3
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
3R01-37-4
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
×
430-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
528-28-ア
建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後、手付金と中間金について保全措置を講じた。
×
628-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
727-40-ウ宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約(代金3,000万円)を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の1以下であるので保全措置を講じなかった。×
826-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
925-40-4建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
1024-34-ア代金に充当される中間金→「手付金等」にあたる。
1124-34-イ代金の一部となる申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1223-38-3代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1323-38-4中間金→「手付金等」にあたる。
1419-43-2宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと1億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Aは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
1517-42-2宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBに宅地(造成工事完了済み)を4,000万円で分譲する。Aは、手付金100万円をBから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。×
1613-41-1代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1713-41-4中間金→「手付金等」にあたる。
1809-39-4[宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前の分譲住宅の売買契約(代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円)を締結]契約締結時の2月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Aが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Aは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。×
1905-43-3宅地建物取引業者Aは、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないBに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。×
2003-49-2手付金に充当される申込証拠金は保全措置の対象にならない。×
保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-3宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者との間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
230-38-1[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
328-28-イ代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。
424-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。×
524-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。
624-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。×
723-37-2代金の10分の2の手付金→受領するまでに保全措置が必要。
820-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。×
917-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。
1017-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1115-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領。
1214-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。×
1309-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。×
1409-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。
1504-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1602-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。×
1701-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。

ウ 違反する

手付について貸付けなど信用を供与することにより契約の締結を誘引する行為は、禁止されています(宅建業法47条3号)。

手付貸与

本肢のA社は、買主Bに手付金を貸し付けています。これは、宅建業法違反です。

※「契約の締結を誘引すること」自体が宅建業法に違反します。実際には、契約が成立しなかったとしても、違法であることに変わりはありません。

■類似過去問
内容を見る
手付貸与による契約誘引の禁止(宅建業法[09]7(3))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-26-1
宅地建物取引業者は、建物の売買に際し、買主に対して売買代金の貸借のあっせんをすることにより、契約の締結を誘引してはならない。×
2R02s-40-2
宅地建物取引業者は、契約の相手方に対して資金不足を理由に手付の貸付けを行ったが、契約締結後償還された場合は法に違反しない。×
3R02s-40-4
宅地建物取引業者は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金の額を引き下げて、契約の締結を勧誘したとしても、法に違反しない。
430-40-ア
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
×
530-40-イ宅地建物取引業者Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
629-34-1
宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。
729-34-3
宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。
×
829-34-4
宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。
928-29-イ
宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
1028-34-4
宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。
1127-41-ウ「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。
1226-43-1手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。×
1324-34-ウ手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。
1424-41-ウ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘において、A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。
1523-41-ア宅地建物取引業者A社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。×
1621-40-1手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1720-38-4手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。×
1818-40-3手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
1915-38-3手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。×
2013-42-2業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。×
2112-35-4手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。
2212-40-3買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。×
2311-42-2手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。×
2411-42-4手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。
2509-38-1「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2609-40-1手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。×
2704-44-1手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。×
2801-48-1手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。×

まとめ

宅建業法に違反するものは、アとウの2つです。正解は、肢2。


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