【宅建過去問】(平成24年問35)報酬(組合せ問題)


宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は316万円(うち、土地代金は100万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

  • ア A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。
  • イ A社はBから、少なくとも151,200円を上限とする報酬を受領することができる。
  • ウ A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は202,400円である。
  • エ A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。
  1. ア、イ
  2. イ、ウ
  3. ウ、エ
  4. ア、イ、ウ

正解:1

報酬限度額の計算

■税抜売買代金の算出

宅建業者の報酬計算にあたっては、税抜きの本体価格が基準になります(宅建業法46条、告示第2)。まず、この金額を求めましょう。
土地付中古別荘の代金(税込)は316万円で、そのうち土地代金が100万円です。ということは、残る216万円が建物代金ということになります。
土地の取引きは、そもそも非課税ですから、土地代金の100万円は、そのまま本体価格です。一方、建物の取引きには消費税が課税されます。216万円は、本体価格200万円+消費税額16万円という意味です。
以上より、報酬計算の基準となる本体価格は、300万円であることが分かります。

  税込価格 消費税額 本体価格
土地 100万 0 100万
建物 216万 16万 200万
合計 316万 16万 300万
■媒介業者C社について(告示第2)

即算式にしたがって、計算すると、
300万円×4%+2万円=14万円。
報酬には消費税が課税されるので、
14万円×1.08=151,200円。
これが媒介業者C社が受け取る報酬の限度額です。

■代理業者A社について(告示第3)

媒介の場合の2倍を受領することができます。すなわち、
151,200円×2=302,400円。
これが代理業者であるA社が受け取る報酬の限度額です。

■複数業者が絡む場合の処理(告示第3)

複数の業者が絡む場合であっても、その合計は媒介の場合の報酬限度額の2倍(すなわち代理の場合の報酬限度額)を超えることができません。
本問の場合でいえば、A社とC社が受け取る報酬の合計は、302,400円以内に押さえる必要があります。

1 媒介業者C社の限度額 151,200円
2 代理業者A社の限度額 302,400円
3 両者を合わせた限度額 302,400円

ア 正しい

A社が代理の場合の上限額である302,400円を受け取った場合を考えてみましょう。それだけで、複数業者を合わせた上限額に達しています。この場合、C社は報酬を受領することができません。

イ 正しい

C社が媒介の場合の上限額である151,200円を受け取った場合を考えてみましょう。
この場合でも、A社は、
(複数業者を合わせた上限額)-(C社の受領額)=151,200円
を上限とする報酬を受領することができます。

※「少なくとも~を上限」という表現が複雑です。A社の報酬上限は、C社が上限まで報酬を受け取っていれば151,200円になり、C社が報酬を一切受け取らないのであれば302,400円となります(肢ア参照)。このことを、「少なくとも151,200円を上限とする報酬」と表現しているのです。

ウ 誤り

A社が10万円の報酬しか受領しなかった場合でも、C社が、
(複数業者を合わせた上限額)-(A社の受領額)=202,400円
を受け取ることができるようになるわけではありません。
媒介業者であるC社が受領できるのは、あくまで、媒介業者の報酬限度額である151,200円の範囲に限られます。

エ 誤り

宅建業者が国土交通大臣の定める報酬上限額を超えて受領することができるのは、以下のものに限られます(宅建業法46条。解釈・運用の考え方)。

依頼者の依頼による費用

「依頼者の依頼」が前提です。本肢は、「Bからの依頼の有無にかかわらず」とする点が誤りです。

■類似過去問
内容を見る
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
 年-問-肢内容正誤
130-30-3
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
230-33-3
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
329-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
429-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
529-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
628-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
728-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
826-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
925-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
1024-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1123-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1222-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1319-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1418-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1517-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1613-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1712-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1812-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1911-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
2009-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
2107-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

まとめ

正しいものは、アとイです。正解は、肢1。


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【宅建過去問】(平成24年問35)報酬(組合せ問題)” に対して1件のコメントがあります。

  1. 宅建太郎丸 より:

    あ、すみません消費税を8%計算にしてあるのですね。申し訳ありませんでぢた

  2. 宅建太郎丸 より:

    選択肢ウの問題、C社がDから受領できる報酬の上 限額は194,000円である。ですよね、確認してみて下さい

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