【宅建過去問】(平成24年問35)報酬(組合せ問題)

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は320万円(うち、土地代金は100万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

  • ア A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。
  • イ A社はBから、少なくとも154,000円を上限とする報酬を受領することができる。
  • ウ A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は208,000円である。
  • エ A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。
  1. ア、イ
  2. イ、ウ
  3. ウ、エ
  4. ア、イ、ウ

正解:1

設定の確認

報酬限度額の計算

■税抜売買代金の算出

宅建業者の報酬計算にあたっては、税抜きの本体価格が基準になります(宅建業法46条、告示第2)。まず、この金額を求めましょう。
土地付中古別荘の代金(税込)は320万円で、そのうち土地代金が100万円です。ということは、残る220万円が建物代金ということになります。
土地の取引きは、そもそも非課税ですから、土地代金の100万円は、そのまま本体価格です。一方、建物の取引きには消費税が課税されます。220万円は、本体価格200万円+消費税額20万円という意味です。
以上より、報酬計算の基準となる本体価格は、300万円であることが分かります。

  税込価格 消費税額 本体価格
土地 100万 0 100万
建物 220万 20万 200万
合計 320万 20万 300万
■媒介業者C社について(告示第2)

即算式にしたがって、計算すると、
300万円×4%+2万円=14万円
報酬には消費税が課税されるので、
14万×1.1=154,000円
これが媒介業者C社が受け取る報酬の限度額です。

■代理業者A社について(告示第3)

媒介の場合の2倍を受領することができます。すなわち、
154,000×2=308,000円
これが代理業者であるA社が受け取る報酬の限度額です。

■複数業者が絡む場合の処理(告示第3)

複数の業者が絡む場合であっても、その合計は媒介の場合の報酬限度額の2倍(すなわち代理の場合の報酬限度額)を超えることができません。
本問の場合でいえば、A社とC社が受け取る報酬の合計は、308,000円以内に押さえる必要があります。

1 媒介業者C社の限度額 154,000円
2 代理業者A社の限度額 308,000円
3 両者を合わせた限度額 308,000円

ア 正しい

A社が代理の場合の上限額である308,000円を受け取った場合を考えてみましょう。それだけで、複数業者を合わせた上限額に達しています。この場合、C社は報酬を受領することができません。

イ 正しい

C社が媒介の場合の上限額である154,000円を受け取った場合を考えてみましょう。
この場合でも、A社は、
(複数業者を合わせた上限額)-(C社の受領額)=154,000円
を上限とする報酬を受領することができます。

※「少なくとも~を上限」という表現が複雑です。A社の報酬上限は、C社が上限まで報酬を受け取っていれば154,000円になり、C社が報酬を一切受け取らないのであれば308,000円となります(肢ア参照)。このことを、「少なくとも154,000円を上限とする報酬」と表現しているのです。

ウ 誤り

A社が10万円の報酬しか受領しなかった場合でも、C社が、
(複数業者を合わせた上限額)-(A社の受領額)=208,000円
を受け取ることができるようになるわけではありません。
媒介業者であるC社が受領できるのは、あくまで、媒介業者の報酬限度額である154,000円の範囲に限られます。

エ 誤り

宅建業者が国土交通大臣の定める報酬上限額を超えて受領することができるのは、以下のものに限られます(宅建業法46条。解釈・運用の考え方)。

依頼者の依頼による費用

「依頼者の依頼」が前提です。本肢は、「Bからの依頼の有無にかかわらず」とする点が誤りです。

■類似過去問
内容を見る
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-30-ウ
建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
×
2R01-32-3
既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
330-30-3
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
430-33-3
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
529-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
629-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
729-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
828-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
928-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
1026-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
1125-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
1224-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1323-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1422-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1519-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1618-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1717-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1813-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1912-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
2012-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
2111-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
2209-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
2307-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

まとめ

正しいものは、アとイです。正解は、肢1。


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【宅建過去問】(平成24年問35)報酬(組合せ問題)” に対して5件のコメントがあります。

  1. dry より:

    修正ありがとうございます。
    余談ですが、法改正適用済の過去問PDFはこちらでしか入手できないので非常に重宝しております。
    欲を言えば過去15年分は欲しいかったかなと・・・。最後の追い込みで繰り返し活用させていただいております。

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    1. 家坂 圭一 より:

      訂正のきっかけをいただき、ありがとうございました。

      欲を言えば過去15年分は欲しいかったかなと・・・。

      残念ながら平成21年以前の過去問をPDF形式で配布する予定はありません。
      Webサイト上の問題・解説は、すべて法改正に対応済みですので、こちらをご利用ください。
      今後ともよろしくお願いします。

      0
  2. dry より:

    過去問徹底学習ガイド からPDFプリントアウトすると、売買価格が310万円になっており、計算が永遠に合わなかった。答え合わせでここでの金額が320万円になってやっと解決した。

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    1. 家坂 圭一 より:

      dry様

      ご不便をお掛けして申し訳ありません。
      【Step.3過去問演習編】『問題集』無料ダウンロードページにある
      【Step.3過去問演習編】年度別過去問集『平成24年』
      に関して、
      ・「売買代金は320万円」とすべきところ、
      ・「売買代金は310万円」と表記していました。
      申し訳ありません。

      いったん公開を停止し、可能な限り早期に訂正版をアップロードします。
      それまでしばらくお待ちください。

      この度は、当社のミスをご指摘いただき、本当にありがとうございました。

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    2. 家坂 圭一 より:

      大変お待たせしました。
      『問題集』でも、平成24年問35の問題文を「売買代金は320万円」と訂正しました。
      ◆【Step.3過去問演習編】『問題集』無料ダウンロード

      重ね重ねご指摘ありがとうございました。

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