【宅建過去問】(平成24年問38)損害賠償額の予定・手付金(個数問題)


宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

  • ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
  • イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
  • ウ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:3

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ア 誤り

AもBも宅建業者という業者間取引について問われています。
損害賠償額の予定等に関する制限は8つの規制の1つであり、業者間取引には適用されません。したがって、売買代金の20%(3,000万×20%=600万円)を超える損害賠償額の予定も許されます。

■類似過去問
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業者間取引と損害賠償額の予定(宅建業法[17]3)
 年-問-肢内容正誤
130-29-2[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
227-39-3業者間取引で30%の損害賠償予定が可能。
324-38-ア業者間取引で20%超の損害賠償予定は不可。×
423-39-1業者間取引で20%超の違約金を特約することが可能。
517-43-1業者間取引で20%超の損害賠償特約は無効。×
617-43-3業者間取引で損害賠償額の予定がない場合、実損額の請求が可能。
716-40-2損害賠償の予定等の制限が業者間取引に適用される。×
808-48-3宅建業者を買主とする売買契約や業者間取引でも、20%超の損害賠償予定は無効である。×
902-40-3業者間取引で、特約がない場合、75%の損害賠償金を受領すると、宅建業法に違反する。×

イ 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20%を超えることは禁止されています(宅建業法38条1項)。
本問では、代金が3,000万円なので、その20%である600万円が限度額です。これを900万円とする特約を定めることはできません。
しかし、この場合でも、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではありません。20%を超える部分について無効になるだけです(同条2項)。
したがって、本肢の特約は、「損害賠償金・違約金の合計が600万円」という内容になります。

■類似過去問
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損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
130-29-2
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
229-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
328-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
427-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
525-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
624-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
723-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
822-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
922-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1021-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1120-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1218-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1317-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1415-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1512-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1610-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1708-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1807-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1907-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2005-43-2違約金20%とする特約が可能。
2104-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×
損害賠償額の予定(20%を超える特約)(宅建業法[17]2(2))
 年-問-肢内容正誤
127-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
224-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
319-41-220%を超える特約は全て無効。×
417-43-440%とする特約は全て無効。×
516-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
614-40-420%を超える特約は全て無効。×
711-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
808-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
906-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1001-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×

ウ 誤り

建築工事完了後の物件に関する売買契約なので、代金の10%又は1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要です(宅建業法41条の2第1項)。
本肢で受領した手付金は300万円です。これは代金(3,000万円)の10%ジャストであり、10%を超えていません。したがって、保全措置を講じなくても、宅建業法上問題はありません。

■類似過去問
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保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-1[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-28-イ代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。
324-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。×
424-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。
524-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。×
623-37-2代金の10分の2の手付金→受領するまでに保全措置が必要。
720-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。×
817-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。
917-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1015-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領。
1114-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。×
1209-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。×
1309-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。
1404-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1502-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。×
1601-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。

まとめ

誤っているものは、ア、イ、ウの3つです。正解は、肢3。


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