【宅建過去問】(平成24年問39)瑕疵担保責任


宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

  1. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
  2. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
  3. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
  4. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

正解:4

1 違反しない

瑕疵担保責任に関する特約に限らず、そもそも特約というのは、必要に応じて定めるものです。つまり、特約を定めるか定めないかは、当事者の自由に任されています。宅建業法は、特約を定める場合の内容を規制しているに過ぎず、特約を定めることを義務付けているわけではないのです。
したがって、本肢において、「特約を定めないこと」には何らの問題がありません。

※この場合、瑕疵担保責任の内容は、民法にしたがうことになります。

■類似過去問
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瑕疵担保責任に関する特約(宅建業法[16]2(1))
 年-問-肢内容正誤
隠れた瑕疵
121-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責性
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
317-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×
担保責任の内容の限定
129-27-ウ宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
224-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
311-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
409-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
525-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
「担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
227-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
321-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
421-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
520-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

2 違反しない

瑕疵担保責任に関する特約の制限は8つの規制の一つであり、業者間取引には適用されません(宅建業法40条、78条2項)。したがって、特約を自由に定めることが可能です。瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、宅建業法には違反しません。

■類似過去問
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業者間取引と担保責任(宅建業法[16]3)
 年-問-肢内容正誤
129-38-4宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。×
225-36-4宅建業者は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について37条書面への記載を省略した。×
324-39-2業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
423-39-4業者間取引で「瑕疵担保責任は引渡しから1年に限る」という特約は業法に違反しない。
518-38-4業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
618-41-3業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
713-42-4業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから6月間」という特約は有効である。
808-48-2業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は有効である。
902-40-1業者間取引で「瑕疵担保責任の期間は引渡しから1年」という特約は宅建業法に違反しない。
1001-44-1業者間取引で「瑕疵担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。

3 違反しない

宅建業者は、自ら売主となる売買契約において、瑕疵担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。例外は、瑕疵担保期間を「引渡しの日から2年間」とする場合に限られます(宅建業法40条1項)。
本肢は、この例外のケースです。民法と比べて買主に不利な特約ですが、有効とされます。

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担保責任を負う期間(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-27-イ宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。
×
230-29-4[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。×
329-27-ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
429-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
527-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
627-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
726-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
825-38-ア宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
924-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
1023-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
1122-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
1221-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
1320-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
1417-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1515-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1614-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1712-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1811-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1910-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2009-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2109-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2209-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
2308-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2407-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2507-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2606-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

4 違反する

民法は、買主が売主に追及することができる瑕疵担保責任として、損害賠償請求契約解除を認めています(民法570条、566条3項)。そして、宅建業法は、これよりも買主に不利な特約を禁止しています(肢3参照。宅建業法40条1項)。
したがって、「損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできない」とする特約は、無効です。

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瑕疵担保責任に関する特約(宅建業法[16]2(1))
 年-問-肢内容正誤
隠れた瑕疵
121-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責性
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
317-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×
担保責任の内容の限定
129-27-ウ宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
224-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
311-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
409-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
525-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
「担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
227-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
321-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
421-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
520-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

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【宅建過去問】(平成24年問39)瑕疵担保責任” に対して1件のコメントがあります。

  1. おっとっと より:

    家坂様

    本問の1に関してですが
    仮に宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業者でない買主Bの代理人の宅地建物取引業者のC社と取引を行う場合はクーリングオフなどの8種規制は適用されるのでしょうか?

    1. 家坂 圭一 より:

      おっとっと様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      8つの規制の適用除外について定めた宅建業法78条2項には、
      「宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」
      あります。
      ここでいう「宅地建物取引業者相互間の取引」とは、「売主が宅建業者で、買主も宅建業者」という場合に限られると考えます。
      逆にいえば、「買主が宅建業者以外」の場合には、8つの規制が適用されます。これは、買主に代理人の宅建業者がいる場合でも異なりません。

      以上より、御質問の場合の買主B(宅建業者ではない)には、8つの規制が適用されます。例えば、クーリング・オフによる解除を主張することが可能です。

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