【宅建過去問】(平成24年問39)契約不適合担保責任についての特約の制限

宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。なお、この問において「担保責任」とは、宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任をいうものとする。

  1. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
  2. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
  3. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「Bは、A社の担保責任を追及するためには、引渡しの日から2年以内に当該不適合についてA社に通知しなければならない」旨の特約を定めること。
  4. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

正解:4

1 違反しない

契約不適合担保責任に関する特約に限らず、そもそも特約というのは、必要に応じて定めるものです。つまり、特約を定めるか定めないかは、当事者の自由に任されています。宅建業法は、特約を定める場合の内容を規制しているに過ぎず、特約を定めることを義務付けているわけではないのです。
したがって、本肢において、「特約を定めないこと」には何らの問題がありません。

※この場合、契約不適合担保責任の内容は、民法に従うことになります。

■類似過去問
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契約不適合担保責任に関する特約(宅建業法[16]2(1))
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
227-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
321-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
421-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
520-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

2 違反しない

契約不適合担保責任に関する特約の制限は8つの規制の一つであり、業者間取引には適用されません(宅建業法40条、78条2項)。したがって、特約を自由に定めることが可能です。契約不適合担保責任を負わない旨の特約をしても、宅建業法には違反しません。

■類似過去問
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業者間取引と契約不適合担保責任(宅建業法[16]3)
 年-問-肢内容正誤
129-38-4業者間取引で契約不適合担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅建業者で、担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。×
225-36-4宅建業者は、売買契約の媒介に際し、契約不適合担保責任に関する特約はあったが、業者間取引であったため、特約の内容について37条書面への記載を省略した。×
324-39-2業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
423-39-4業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年に限る」という特約は業法に違反しない。
518-38-4業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
618-41-3業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。
713-42-4業者間取引で「売主が契約不適合責任を負うのは、買主が引渡しから6か月以内に不適合に関して売主に通知した場合に限る」という特約は有効である。
808-48-2業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年」という特約は有効である。
902-40-1業者間取引で「契約不適合担保責任を負う期間は引渡しから1年」という特約は宅建業法に違反しない。
1001-44-1業者間取引で「契約不適合担保責任を負わない」という特約は業法に違反しない。

3 違反しない

宅建業者は、自ら売主となる売買契約において、契約不適合担保責任につき、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。例外は、不適合について買主が売主に通知するまでの期間引渡しから2年以上とするものに限られます(宅建業法40条1項)。
本肢は、この例外のケースです。民法と比べて買主に不利な特約ですが、有効とされます。

■類似過去問
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契約不適合担保責任の期間制限(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-27-イ買主が同意した場合に限り、不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。×
230-29-4契約の解除又は損害賠償の請求をするために、買主は、引渡しの日から1年以内に不適合について売主に通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。×
329-27-ア不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
429-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
527-34-2「不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しから1年とする」旨の特約は無効で、通知期間は、引渡しから2年となる。×
627-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、契約不適合担保責任について通知すべきう期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
726-31-ア「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約は無効。×
825-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
924-39-3「買主が売主の担保責任を追及するためには、引渡しの日から2年以内に通知しなければならない」旨の特約は有効。
1023-37-4買主が売主の担保責任を追及するに当たり不適合について通知すべき期間として、不適合を知った時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
1122-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約はをすることができる。
1221-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、この場合、不適合について通知すべき期間は引渡しの日から2年間となる。×
1321-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約は有効。
1420-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから2年かつ不適合発見から30日以内」という特約は有効。×
1517-42-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、契約締結から2年」という特約は有効。×
1615-41-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、通知期間は「引渡しから2年」となる。×
1714-41-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。×
1812-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、「不適合発見から1年」となる。
1911-33-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年、買主の知っている不具合は担保しない」という特約は有効。
2010-36-4損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2109-41-1「売主が担保責任を負う期間は引渡しから2年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2209-41-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から2年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2309-41-4「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、売主は、引渡しから2年間担保責任を負う。×
2408-48-2「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2507-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約をしたときでも、不適合発見から1年は担保責任を負う。×
2607-45-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から1年半」という特約は有効。
2706-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は担保責任を負う。×

4 違反する

民法は、買主が売主に追及することができる瑕疵担保責任として、損害賠償請求契約解除を認めています(民法570条、566条3項)。そして、宅建業法は、これよりも買主に不利な特約を禁止しています(肢3参照。宅建業法40条1項)。
したがって、「損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできない」とする特約は、無効です。

■類似過去問
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契約不適合担保責任に関する特約(宅建業法[16]2(1))
 年-問-肢内容正誤
買主が知っている欠陥
121-38-イ「重要事項として説明した欠陥については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「買主の知っている欠陥は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責事由
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。
×
317-42-4「契約不適合保責任を負うのは、売主に帰責事由がある場合に限る」という特約は有効。
×
409-41-2「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
505-45-1「売主に帰責事由がない場合、契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
担保責任追及方法の限定
129-27-ウ損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
225-38-ア雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
324-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
411-33-2「契約の解除ができるのは、相当の期間を定めて契約の履行を催告し、その期間内に履行がないときに限る」という特約は無効。×
509-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
「契約不適合担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
227-43-1宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の契約不適合を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
321-38-ア「契約不適合担保責任を負わない」という特約は有効。×
421-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
520-09-1「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1契約不適合担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×

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【宅建過去問】(平成24年問39)契約不適合担保責任についての特約の制限” に対して8件のコメントがあります。

  1. ロヒモト より:

    いつも本サイトを活用させて頂いております。
    さて、問1に関し、直接問題自体の質問ではなく恐縮ですが、
    このように、売買を代理する宅建業者CがAとBとの間に入る場合、Aに対しては8種制限は適用されるのでしたでしょうか?
    お手すきのときにでもお教え頂けると幸いです。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      ロヒモト様

      ご質問ありがとうございます。

      売買を代理する宅建業者CがAとBとの間に入る場合、Aに対しては8種制限は適用されるのでしたでしょうか?

      「売主が宅建業者」で「買主が宅建業者以外」というケースですから、8種制限が適用されます。
      他の宅建業者が代理や媒介で関与したとしても、このことに違いはありません。

      そうでないとすると、
      他の宅建業者を絡ませてさえおけば、簡単に8種制限を免れることができます。
      このような抜け道は、認められません。

      0
      1. ロヒモト より:

        家坂様

        =======================================================
        そうでないとすると、
        他の宅建業者を絡ませてさえおけば、簡単に8種制限を免れることができます。
        このような抜け道は、認められません。
        =======================================================

        こちらのご説明で大変理解が深まりました。
        お忙しいところご回答いただき誠にありがとうございます。
        引き続きよろしくお願い申し上げます。

        0
        1. 家坂 圭一 より:

          疑問を解消することができたようで幸いです。
          引き続き頑張っていきましょう!

          0
  2. 宅建絶対合格します! より:

    問い三番の所で引き渡しから2年以上じゃないのですか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      宅建絶対合格します!様

      御質問ありがとうございます。
      問題文・解説にある通りで、「不適合について買主が売主に通知するまでの期間引渡しから2年以上とする特約」は、有効です。

      0
  3. おっとっと より:

    家坂様

    本問の1に関してですが
    仮に宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業者でない買主Bの代理人の宅地建物取引業者のC社と取引を行う場合はクーリングオフなどの8種規制は適用されるのでしょうか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      おっとっと様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      8つの規制の適用除外について定めた宅建業法78条2項には、
      「宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」
      あります。
      ここでいう「宅地建物取引業者相互間の取引」とは、「売主が宅建業者で、買主も宅建業者」という場合に限られると考えます。
      逆にいえば、「買主が宅建業者以外」の場合には、8つの規制が適用されます。これは、買主に代理人の宅建業者がいる場合でも異なりません。

      以上より、御質問の場合の買主B(宅建業者ではない)には、8つの規制が適用されます。例えば、クーリング・オフによる解除を主張することが可能です。

      1+

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