【宅建過去問】(平成25年問25)地価公示法


地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。
  2. 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。
  3. 公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
  4. 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。

正解:3

1 誤り

地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することにあります(同法1条)。

公示するのは「正常な価格」であって、「取引価格」ではありません。本肢は、「取引価格に関する情報を公示」とする点が誤りです。

※「取引価格」については、「指標を与え」るとされています。

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地価公示法:目的(税・鑑定[08]1)
 年-問-肢内容正誤
125-25-1地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。×
202-32-2地価公示は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資することを目的とするものである。
301-32-2公示価格は、公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額を確定することを目的とするものである。×

2 誤り

標準地は、自然的・社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況や環境等が通常と認められる一団の土地について選定します(地価公示法3条)。
標準地に使用又は収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格として正常な価格を計算します(同法2条2項)。つまり、このような制限のある土地を標準地に選定することも可能です。

■類似過去問
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地価公示法:標準地の選定(税・鑑定[08]2(2)①③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-25-4
土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。
×
229-25-3
標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。
325-25-2
標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。×
421-25-4
地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。×
512-29-2
地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定される。
606-34-2
標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、選定する。
701-32-3
地価公示の標準地は、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、国土交通大臣が選定する。×

3 正しい

公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいいます(地価公示法11条)。

■類似過去問
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地価公示法:公示価格の効力(「規準とする」とは)(税・鑑定[08]3(2)②)
 年-問-肢内容正誤
125-25-3
公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
221-25-1
公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。×
315-29-4
公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地に最も近い位置に存する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。×

4 誤り

不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたって、以下3つの価格を勘案する必要があります(地価公示法4条)。

3種の価格を総合的に勘案することが必要です。本肢のいうように「いずれかを勘案」するだけでは不足です。

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地価公示法:標準地の鑑定(鑑定評価の基準)(税・鑑定[08]2(3)②)
 年-問-肢内容正誤
126-25-4
不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。×
225-25-4
不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。×
321-25-2
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
418-29-3
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行わなければならない。
514-29-4
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
612-29-3
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
708-33-3
標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額の平均を求めることにより行われる。×
803-34-3
公示価格は、一般の土地の取引価格に対する指標となるものであり、標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の地代等から算定される推定の価格、いわゆる収益価格を勘案する必要はない。×
902-32-3
標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して、行わなければならない。

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【宅建過去問】(平成25年問25)地価公示法” に対して1件のコメントがあります。

  1. きり より:

    丁寧な回答をしていただき、本当にありがとうございます。家坂先生のこの動画がシンプルかつ明確で非常にわかりやすくとても勉強になっています。合格目指してがんばります。

    1. 家坂 圭一 より:

      きり様

      わざわざ御返信いただき、ありがとうございます。
      試験も間近です。体を壊さない範囲で全力で頑張って下さい。
      このサイトや講義の動画がお役に立てれば何よりです。

  2. きり より:

    肢の4ですが、法改正により必ずしも併用しなくてもよいとなったのは不動産鑑定評価であり標準地は必ず併用する。という理解でよろしいのでしょうか?悩んでおります。
    また、どうでもいいことなんですが25年以前の動画がUPされていなかったので先日25年度版を購入したのですが、再UPされたのですか?

    1. 家坂 圭一 より:

      きり様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      【御質問】
      >肢の4ですが、法改正により必ずしも併用しなくてもよいとなったのは不動産鑑定評価であり標準地
      は必ず併用する。という理解でよろしいのでしょうか?悩んでおります。

      ■1■地価公示法について

      地価公示法4条について改正はなされていません。その表現は、以下の通りです。
      ——
      不動産鑑定士は、……標準地の鑑定評価を行うにあたつては、……、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない。
      ——
      本問は地価公示法に関するものですから、この条文にしたがって回答します。
      つまり、
      「いずれかを勘案して」
      の部分が誤りです。

      ■2■鑑定評価基準について

      平成26年の改正以前は、以下のような表現でした。
      ——
      原則として、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により三方式の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
      (総論8章6節 鑑定評価方式の適用)
      ——

      これに対し、改正後の表現は、以下の通りです。
      ——
      複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、……複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
      (総論8章7節 鑑定評価の手法の適用)
      ——

      改正により「原則として、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式を併用」という表現はなくなり、「複数の鑑定評価の手法を適用すべき」と変わりました。
      しかし、複数の手法を適用するのが原則であることには変わりがありません。鑑定評価基準に関する問題においても、本問のような
      「いずれかを適用すればよい」
      というような表現は、誤りということになります。

      (長くなったので、いったん区切ります。)

    2. 家坂 圭一 より:

      (回答の続きです。)

      >また、どうでもいいことなんですが25年以前の動画がUPされていなかったので先日25年度版を購入したのですが、再UPされたのですか?

      平成25年以前の動画解説についても、「御覧になりたい」との要望を多くいただきました。
      また、「DVDではなく、スマホで勉強したい」という声も強くなっています。
      そこで、平成16年~25年の問題も、有料で公開することとしました。
      これらの動画を御覧いただくには、一問あたり100円かかります。
      (多くの問題を御覧になるのであれば、DVDの方がお得です。)

      動画による解説講義の公開状況についてまとめの記事を書きました。
      こちらも御覧下さい。
      https://e-takken.tv/%E5%8B%95%E7%94%BB%E8%A7%A3%E8%AA%AC/

      試験まで2週間を切りました。
      何をやるのか、いつやるのか、スケジュールをきちんと決め、着々とこなしていきましょう。
      御質問・御相談などあれば、遠慮なくどうぞ。
      最後の最後まで頑張っていきましょう!!

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