【宅建過去問】(平成25年問37)報酬(個数問題)

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、BとDの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,500万円(うち、土地代金は2,200万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

  • ア A社はBから3,600,000円の報酬を受領し、C社はDから1,790,000円の報酬を受領した。
  • イ A社はBから2,200,000円の報酬を受領し、C社はA社及びDの了承を得た上でDから1,370,000円の報酬を受領した。
  • ウ A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,669,500円を報酬として受領したほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Dが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:1

土地付建物の本体価格

報酬計算の基礎となる「物件の価額」とは、消費税抜きの本体価格という意味です。しかし、問題文で与えられた土地付建物の代金5,500万円は税込金額になっています。まずは、本体価格を求めなければなりません。
ここで、土地代金にはそもそも消費税が課税されないことを思い出しましょう。すなわち、土地代金2,200万円は、それ自体が本体価格です。これを代金全体5,500万円から引き算すると、
5,500-2,200=3,300万円
これが、建物の税込価格であることが分かります。
つまり、建物に関しては、本体価格3,000万円、消費税300万円です。
以上より、土地付建物の本体価格は、
2,200+3,000=5,200万円
と求められます。

媒介における報酬の限度額(C社)

400万円超の物件の場合、売買の媒介における報酬の限度額は、
物件の価額×3%+6万円
で求めることができます。
本問のケースでは、
5,200万×3%+6万=1,620,000円
です。
課税業者の場合、これに消費税分が上乗せされますから、報酬の限度額は、
1,620,000×1.1=1,782,000円
となります。

代理における報酬の限度額(A社)

売買の代理の場合、報酬の限度額は、媒介の場合の2倍です。具体的には、
1,782,000×2=3,564,000円
になります。

複数業者が関与した場合の限度額

複数の業者が関与した場合には、全部の業者を合計しても、代理における報酬の限度額を超えることができません。

まとめ

以上をまとめると、以下の3つの基準を守る必要があることが分かります。

1 媒介業者C社の限度額 1,782,000円
2 代理業者A社の限度額 3,564,000円
3 両者を合わせた限度額 3,564,000円

ア 違反する

A社の限度額、C社の限度額をそれぞれ超えてしまっているため、宅建業法に違反します。

  限度額 受領額 判定
媒介業者C社 1,782,000円 1,790,000円 NG
代理業者A社 3,564,000円 3,600,000円 NG
両者の合計 3,564,000円    

イ 違反する

A社、C社それぞれの限度額は守られていますが、両者を合算した金額3,570,000円が限度額を超えています。したがって、宅建業法違反です。

  限度額 受領額 判定
媒介業者C社 1,782,000円 1,370,000円 OK
代理業者A社 3,564,000円 2,200,000円 OK
両者の合計 3,564,000円 3,570,000円 NG

ウ 違反しない

A社、C社それぞれの限度額は守られています。また、両者を合算した金額3,329,500円も限度額の範囲内です。

  限度額 受領額 判定
媒介業者C社 1,782,000円 1,669,500円 OK
代理業者A社 3,564,000円 1,660,000円 OK
両者の合計 3,564,000円 3,329,500円 OK

宅建業者は、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受け取ることができません(宅建業法46条)。ただし、依頼者から特別に依頼があった場合の広告料金と遠隔地への現地調査費用は、例外です(解釈・運用の考え方)。上の表の報酬に加えて、遠隔地への現地調査費用を受領することは可能です。

■類似過去問
内容を見る
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-34-4
宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。×
2R01-30-ウ
建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
×
3R01-32-3
既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
430-30-3
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
530-33-3
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
629-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
729-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
829-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
928-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
1026-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
1125-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
1224-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1323-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1423-40-4宅地建物取引業者は、媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。×
1522-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1619-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1718-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1817-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1913-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
2012-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
2112-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
2211-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
2309-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
2407-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

まとめ

以上より、宅建業法に違反しないのはウの1つのみです。正解は肢1。


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【宅建過去問】(平成25年問37)報酬(個数問題)” に対して4件のコメントがあります。

  1. 宅建太郎子 より:

    理解できました!
    家坂先生の
    https://e-takken.tv/gh21/
    こちらのページ、めちゃくちゃわかりやすかったです。
    自分のテキストより圧倒的に分かりやすくて感動しました。
    ありがとうございました。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      宅建太郎子様

      分かりにくい教材を使うと、他の教材を調べたり、質問したり、余計な手間がかかります。
      分かりやすい教材を使うことを強くお勧めします。

      0
  2. 宅建太郎 より:

    質問させてください。
    https://e-takken.tv/30-31/
    この過去問1番では、5万円受け取れないのに
    こちらの過去問ウでは現地調査等の費用の5万円受け取れるのでしょうか??

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      宅建太郎様

      ご質問ありがとうございます。
      2つの選択肢は別の論点に関するもので、単純に比較できません。
      以下、個別に説明します。

      (1)平成30年問31肢1
      「空家等の売買の特例」に関する選択肢です。

      この特例において、「空家等」とは、「売買代金400万円以下(税別)の宅地又は建物」のことをいいます。
      しかし、本肢は「土地付中古住宅(代金500万円)」に関するもので、売買代金が400万円を超えています。
      したがって、「空家等の売買の特例」の適用を受けることはできません。

      (2)平成25年問37肢ウ
      本肢は「(買主)Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査」に関するものです。
      つまり、「依頼者の依頼による費用」という論点から出題されています。
      そして、依頼者から特別に依頼があった場合の広告料金や遠隔地への現地調査費用は、上限額の報酬とは別に受領することが可能です。

      (3)基本知識の確認
      以上2つの論点について、【講義編】では、
      ■宅建業法[21]報酬
      5.限度額を超えて受領できるもの
      (1).依頼者の依頼による費用
      (2).空家等の売買に関する費用
      で説明しています。

      この解説の見直しを強くお勧めします。

      0

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