“【宅建過去問】（平成25年問38）８つの規制” に対して1件のコメントがあります。

1. ドクターX より:

   2018/10/23 09:30

   肢ウの解説ですけど
   他の方も質問してますが
   「中間金」を余分に放棄するから
   買主に不利になると
   解説文に書いたほうが
   初学者にも分かりやすいと思いますが？？

   ※他のサイトの解説文
   ↓
   ↓
   問題文では手付け金は100万円となっています。
   通常手付け解除、手付流しと言うとこの100万円を基礎とします。
   しかし問題文は、中間金までを含んで手付け解除の特約を組んでいますから、
   買主にとっては本来の規定より不利な特約となってしまいます。
   ですので、問題文の特約は無効となります

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2018/10/30 01:18

      以下の一文を追加しました。

      宅建業法は「手付金を放棄すれば解除できる」としているのに対し、本肢の特約は「手付金に加えて中間金まで放棄しないと解除できない」としているからである。

      これで分かりやすくなったでしょうか。
      御指摘ありがとうございました。

      返信
2. Matsui より:

   2016/09/13 13:22

   家坂　様

   度重なる質問へのご回答、誠にありがとうございました。
   「手付または手付金」と「手付金等」の違い、非常に勉強になりました。

   宅建フェスティバル非常に役立ちそうですね。
   検討させていただきます。

   返信
3. Matsui より:

   2016/09/12 10:10

   お世話になっております。
   前回は、誠にありがとうございました。

   手付金の放棄、および手付金等の保全措置につきましては理解できたのですが、
   手付の制限におきまして、代金の2割を超えて手付金を受領することはできない、とあります。
   このケースでの手付金には、申込証拠金や中間金などは含まれているのでしょうか？
   それらを含むとするならば、代金の2割を超えて手付金等を受領することはできない、となるような気がしています。

   以下のような場合は、宅建業法に違反しますか？

   Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｆと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに保全措置を講じた上で800万円の中間金を受領した。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2016/09/12 19:12

      Matsui様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。
      以下、回答していきます。

      ———————
      前回もお答えしたのですが、「手付または手付金」と「手付金『等』」は別の言葉で、その指し示す内容が異なっています。

      「手付金『等』」という言葉は、あくまで保全措置の要否とか範囲を決めるためのものです。宅建業法の条文でいえば、保全措置に関する41条や41条の2で使われています。逆に、保全措置と無関係の場面で「手付金等」という考え方を使うことはありません。

      ———————
      一方、「手付」（条文では、「手附」）は、手附の額の制限等に関する宅建業法39条で使われている言葉です。
      この「手付」とは、売買契約の締結に関して買主から売主に支払われる金銭のことをいいます（ややアバウトな表現ですが）。
      手付について、宅建業法は、２つのルールを設定しています。

      (1)手付の額の制限（同法39条1項）
      宅建業者は、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の２を超える額の手付を受領することができません。

      (2)手付放棄による解除（同法39条2項・3項）
      (a)宅建業者が、自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して受領した手付は、解約手付とみなされます。

      (b)契約の相手方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主である宅建業者はその倍額を償還して、契約を解除することができます。

      (c)(a)(b)に反する特約で、買主に不利なものは、無効とされます。

      ※また、手付については、手付貸与等による契約締結誘引の禁止というルールもあります（宅建業法47条3号。条文では「手付け」）。ついでにまとめておきましょう。

      大変に長くなりましたので、Matsuiさんの設例については、別のコメントにします。

      返信
   2. 家坂 圭一 より:

      2016/09/12 19:15

      Matsuiさんの設例について

      【問題】
      以下のような場合は、宅建業法に違反するか？

      Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｆと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに保全措置を講じた上で800万円の中間金を受領した。
      ———————

      (1)前提の確認
      (a)手付の額の制限
      マンションの代金が4,000万円ですから、その20％は800万円。
      （4,000万×20％=800万円）
      これを超える手付を受領することはできません。

      (b)手付金等の保全措置の要否
      建築工事完了前の物件ですから、手付金等が代金の５％（または1,000万円）を超える場合には、保全措置を講じる必要があります。
      具体的には、
      4,000万×５％=200万円
      ですから、手付金等の額が200万円を超える場合には、保全措置を講じる必要が生じます。
      ———————

      (2)具体的な結論
      (a)手付金の受領時
      100万円の手付金を受領することは、手付金の額の制限に抵触しません。
      また、受領した手付金等の額も100万円ですから、保全措置を講じる必要はありません。

      (b)中間金の受領時
      800万円の中間金を受領すると、その時点での手付金等の額は900万円となり、代金の５％（200万円）を超えます。
      したがって、手付金等の保全措置を講じる必要があります。
      （この場合、保全措置の対象は、中間金の800万円だけでなく、手付金等全体すなわち900万円です。）

      (c)まとめ
      以上より、Matsuiさんの設例に宅建業法に違反する点はありません。
      ———————

      (3)参考
      Matsuiさんの設例とほぼ同様のケースに関する最近の過去問に以下のものがあります。

      ・平成27年問40の肢ウ
      https://e-takken.tv/27-40/

      ・平成25年問40の肢4
      https://e-takken.tv/25-40/

      また、手付金の額の制限と手付金等の保全措置に関し、総合的に復習するためには、平成20年問41あたりが有益です。
      https://e-takken.tv/20-41/
      ———————

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      返信
4. Matsui より:

   2016/09/08 09:59

   家坂 圭一　様
   詳細かつ分かりやすい解説を、誠にありがとうございました。
   独学で勉強をしておりますと、微妙なニュアンスの違いなどを正確に把握できていないことがあるということを学習させていただきました。
   あと、1ヶ月ほどで本試験ですので、勉強もラストスパートをかけていきたいと思います。
   今後とも、本サイトを利用させていただくと思いますので、よろしくお願い申し上げます。
   この度は、お返事誠にありがとうございました。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2016/09/08 14:10

      Matsui様

      疑問が解決できたようで何よりです。
      本試験まであと少し。最後まで気を抜かずに頑張って下さい。

      返信
5. Matsui より:

   2016/09/07 10:00

   本肢では、売主からの解除に関し、「受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払う」とする点は、買主にとって有利な特約であるから、有効である。しかし、買主からの解除について、「支払済みの手付金及び中間金を放棄」とするのは、宅建業法の規定よりも、買主に取って不利である。この部分に関しては、特約は無効である。

   とありますが、手付金等の定義として、代金に充当される金銭で、契約の締結の日から物件の引き渡しまでの間に支払われるすべてのもの、が挙げられると思います。
   そのため、中間金は手付けに含まれており、その放棄は買主にとって、不利ではないのではないかと考えます。
   本肢の誤りは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、という部分にあると考えます。
   この書き方だと、買主が契約の履行に着手した場合を考えますと、本来は買主側からの契約解除は可能なはずですが、それができなくなるので、買主不利となり、特約は無効と考えます。

   もしよろしければ、解説をお待ちしております。

   返信
   1. 家坂 圭一 より:

      2016/09/07 20:56

      Matsui様

      講師の家坂です。
      御質問ありがとうございます。

      どうやら、
      (1)「手付金」の放棄による契約の解除（宅建業法39条）
      (2)「手付金『等』」の保全措置（同法41条、41条の２）
      の２つを混同されているようです。

      これは、ほとんどの受験生が一度は混乱する、まさにあるある質問。
      ちょっと長くなりますが、説明していきます。

      ————
      本問の肢ウは、上の２つのうち、(1)に関するものです。
      買主は、手付金さえ放棄すれば、契約を解除することができます（同法39条2項）。これよりも、買主に不利な特約は無効です（同法3項）。
      手付金だけでなく、中間金も放棄しなければならない」とする肢ウの特約は、買主にとって不利なものなので、無効ということになります。

      (2)についても整理しておきましょう。
      「手付金『等』」の保全措置の対象には、
      (a)手付金
      だけでなく、
      (b)契約締結以後、引渡し前までに授受される金銭で代金に充当されるもの
      も含まれます。

      しかし、この「手付金『等』」という言葉は、あくまで保全措置の要否とか範囲を決めるためのものです。(1)とは関係がありません。
      (1)については、「手付金」を放棄するだけで解除ができるのです。

      ————
      以下、Matsuiさんの質問に沿った形でもう一度まとめます。

      >手付金等の定義として、代金に充当される金銭で、契約の締結の日から物件の引き渡しまでの間に支払われるすべてのもの、が挙げられると思います。
      →「手付金『等』」の定義としては、その通りです。

      >そのため、中間金は手付けに含まれており、その放棄は買主にとって、不利ではないのではないかと考えます。
      →ここが間違えています。
      中間金は、「手付金『等』」には含まれますが、「手付金」には含まれません。
      したがって、「手付金に加えて中間金まで放棄しないと契約を解除できない」という特約は、買主にとって不利であり、無効です。

      >本肢の誤りは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、という部分にあると考えます。
      >この書き方だと、買主が契約の履行に着手した場合を考えますと、本来は買主側からの契約解除は可能なはずですが、それができなくなるので、買主不利となり、特約は無効と考えます。
      →「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」という言葉は、宅建業法39条2項や民法557条1項の言い回しそのままです。この部分はヒッカケではありません。
      この「当事者の一方」という表現を、判例や学説は「契約の相手方」に解釈しているのです。
      具体的にいえば、買主が履行に着手したときには、売主側からの解除ができなくなります（買主側からの解除は可能）。これは、履行に着手した買主を保護するという趣旨によるものです。
      逆に、履行に着手した買主が自ら契約を解除したとしても、特に問題はありません。売主を保護する必要性が生じないからです。

      ————
      大変に長くなりましたが、御質問への回答は以上です。
      ややこしいところですが、しっかりマスターする必要があります。
      「手付金」と「手付金等」、しっかり区別して下さい。

      本試験も近づいてきました。
      お体に無理のない範囲で、とことん頑張って下さい。

      返信