【宅建過去問】(平成26年問07)賃貸借契約

賃貸人Aから賃借人Bが借りたA所有の甲土地の上に、Bが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Bは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。

  1. BがAに無断で乙建物をCに月額10万円の賃料で貸した場合、Aは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。
  2. Cが甲土地を不法占拠してBの土地利用を妨害している場合、Bは、Aの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してCの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてCの妨害の排除を求めることができる。
  3. BがAの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でCに転貸した場合、AB間の賃貸借契約がBの債務不履行で解除されても、AはCに解除を対抗することができない。
  4. AB間で賃料の支払時期について特約がない場合、Bは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。

正解:2

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26-07-0

1 誤り

借地権者(B)が借地上の建物を第三者(C)に賃貸し、建物の敷地として借地を使用させたとしても、土地の転貸借には当たりません(民法612条1項。大判昭08.12.11)。この場合、Bは、依然として建物所有のため自ら土地を使用しているからです。したがって、土地所有者(A)の承諾を受けなかったとしても、借地の無断転貸借にはなりません。無断転貸借でない以上、Aが土地の賃貸借契約を解除することは不可能です(同条2項)。

26-07-1-1

※借地上の建物を売却する場合は、借地権の譲渡にあたります。したがって、土地所有者(A)の承諾が必要です。

26-07-1-2

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借地上の建物の賃貸(民法[29]5(1)③(b))
 年-問-肢内容正誤
126-07-1借地上の建物を土地の所有者に無断で賃貸した場合、土地所有者は、無断転貸を理由に、土地の賃貸借契約を解除できる。×
218-14-1土地の貸主の承諾を得ることなく借地上の建物を賃貸しても、借地の無断転貸借とはならない。
307-07-4借地上の建物を賃借する場合、賃借人は、土地の貸主の承諾を得なければならない。×

2 正しい

■所有権に基づく妨害排除請求権の代位行使

借地権者(B)は、借地権を保全するため、借地の不法占拠者(C)に対して、土地所有者(A)の妨害排除請求権を代位行使することができます(民法423条1項。大判昭04.12.16)。

※この場合、Bは、土地を自らに引き渡すように要求することができます(最判昭29.09.24)。

26-07-2-1

■賃借権に基づく妨害排除

借地権者が対抗要件を備えている場合、土地上に建物を有する第三者に対し、妨害排除請求権を行使することができます。つまり、不法占拠者に建物の収去や土地の明渡しを請求することができます(最判昭30.04.05)。
本問の借地権者Bは、「自己名義で乙建物の保存登記をしている」というのですから、借地権に関する対抗要件を備えています(借地借家法10条1項)。したがって、Bは、甲土地の賃借権に基づいて、不法占拠者Cの妨害排除を求めることが可能です。

26-07-2-2

■類似過去問
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債権者代位の転用(民法[17]3)
 年-問-肢内容正誤
126-07-2賃借した土地が不法占拠されている場合、借地権者は、土地所有者の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使して妨害排除を求めることができる。
222-07-2未登記建物の買主は、売主に対する建物の移転登記請求権を保全するため、売主に代位して、建物の所有権保存登記手続を行うことができる。
322-07-3建物賃借人が、賃貸人に代位し、建物の不法占拠者から直接自己への明渡請求が可能。
413-02-2錯誤による表意者の債権者は、表意者が錯誤を認めず、無効を主張する意思がないときでも、表意者に代位して、無効を主張できる。×
507-04-3売主A・買主B間の売買契約が通謀虚偽表示によるものであった場合、Aの債権者Eは、自己の債権を保全するため、Bに対して、AB間の契約の無効を主張して、Aの所有権移転登記抹消請求権を代位行使することができる。
607-05-3不動産がA→B→Cと譲渡され、登記がAにあるとき、Cは、BのAに対する登記請求権を代位行使できる。
707-05-4建物賃借人が、賃貸人に代位し、不法占拠者に対する妨害排除請求権の行使が可能。
借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
130-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
229-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
328-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

428-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
526-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
626-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
725-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
824-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
924-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
1020-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
1118-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1215-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1311-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1411-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1511-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1611-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1708-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1808-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1908-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

3 誤り

賃貸人Aと賃借人Bとの間の賃貸借契約が、Bの債務不履行により解除された場合、BC間の転貸借契約における転貸主Bの債務も履行不能となり、転貸借契約は当然に終了します(最判平09.02.25)。

※この場合、Aは、賃貸借契約の解除について、Bにのみ催告すれば十分です。Cに対して延滞賃料を代払いする機会を与える義務はありません(民法541条、612条、613条。最判昭37.03.29)。

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債務不履行解除と転借人(民法[29]5(4)②)
 年-問-肢内容正誤
128-08-1
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]Aは、Bの賃料の不払いを理由に甲建物の賃貸借契約を解除するには、Cに対して、賃料支払の催告をして甲建物の賃料を支払う機会を与えなければならない。
×
228-08-3
[AがBに甲建物を月額10万円で賃貸し、BがAの承諾を得て甲建物をCに適法に月額15万円で転貸]AがBの債務不履行を理由に甲建物の賃貸借契約を解除した場合、CのBに対する賃料の不払いがなくても、AはCに対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
326-07-3賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合でも、賃貸人は、転借人に解除を対抗できない。×
425-11-2賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除したとしても、転借人に明渡しを請求できない。×
523-07-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
618-10-2賃貸借契約が賃借人の債務不履行を理由に解除されても、転貸借契約は終了しない。×
716-13-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
810-06-3賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除するときは、転借人に賃料代払いの機会を与えることが必要。×
910-06-4賃借人の債務不履行を理由に賃貸借契約を解除した場合、転借人は転借権を賃貸人に対抗できない。

4 誤り

宅地や建物に関する賃料は、毎月末に、当月分を後払いするのが民法上の原則です(同法614条)。

※特約で別段の定めをすることが可能です。実際にも、賃料を先払いとする契約が多数派を占めます。

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賃料の支払時期(民法[29]なし)
 年-問-肢内容正誤
126-07-4賃料の支払時期について特約がない場合、賃借人は、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。×

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【宅建過去問】(平成26年問07)賃貸借契約” に対して1件のコメントがあります。

  1. ドクターX より:

    無断転貸借で上、Aが土地の賃貸借契約を解除することはできない(同条2項)

    肢1の解説文で「上、Aが」とありますが「上」ってどういう意味ですか?

    1. 家坂 圭一 より:

      「無断転貸借でない以上、Aが」のうち、「ない以」の部分が欠けていました。
      ご指摘ありがとうございます。

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