【宅建過去問】(平成26年問11)借地借家法と民法の比較


甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース①」という。)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
  2. ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
  3. 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
  4. 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

正解:3

借地借家法と民法

「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」を借地権といいます(借地借家法2条1号)。借地権に関しては、民法に優先して、借地借家法が適用されます。本問では、ケース①がこれにあたります。
一方、建物所有の目的がない場合(本問のケース②)には、借地借家法が適用されません。民法だけを基準に考えることになります。

  内容 適用される法律
ケース① 建物の所有を目的とした賃貸 借地借家法+民法
ケース② 建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸 民法のみ

1 誤り

■ケース①

借地借家法では、借地権の存続期間を最低でも30年と定めています(同法3条本文)。ただし、これより長い期間を定めた場合には、その定めた期間が契約期間となります(同条但書)。
本肢のケースでは、当事者間で存続期間を40年と定めているのですから、契約期間は40年です。「期間が30年となってしまう」とする点が誤っています。

※定期借地権でない限り、契約自体を書面で締結する必要はありません(同法22~24条参照)。

■ケース②

民法では、賃貸借契約の存続期間の上限を20年としていて、それより長い期間を定めた場合は、存続期間が20年ということになります(同法604条)。したがって、契約期間を40年と定めたとしても、期間は20年ということになります。
本肢は、「期間は40年となる」とする点が誤りです。

  適用される法律 契約期間
ケース① 借地借家法 最短30年
ケース② 民法 最長20年
■類似過去問
内容を見る
借地権の存続期間(当初の存続期間)(借地借家法[01]2(1))
 年-問-肢内容正誤
130-11-2[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
230-11-3[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
×
329-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。
426-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
526-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
620-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
720-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
819-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
918-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
1007-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
1105-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
1201-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×
賃借権の存続期間(民法)(民法[29]2(1))
 年-問-肢内容正誤
129-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
226-11-1口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。×
322-22-4賃貸借の存続期間については、民法上は20年を超えることができないこととされているが、農地の賃貸借については、50年までの存続期間が認められる。
420-13-1駐車場用地の賃貸借契約において、期間の上限は50年である。×
518-13-1駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。×

2 誤り

■ケース①

借地の上に登記されている建物を所有している場合、借地権者は、第三者に借地権を対抗することができます(借地借家法10条1項)。この点に関しては、正しい記述です。

■ケース②

民法では、不動産の賃借権を登記することで、第三者に対抗することができると定めています(同法605条)。
このような方法がある以上、「賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない」とする本肢は、誤りです。

  適用される法律 対抗要件
ケース① 借地借家法
+民法
土地上の建物の登記
賃借権の登記
ケース② 民法 賃借権の登記
■類似過去問
内容を見る
借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
130-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
229-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
328-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

428-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
526-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
626-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
725-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
824-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
924-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
1020-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
1118-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1215-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1311-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1411-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1511-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1611-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1708-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1808-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1908-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×
賃借権の対抗要件(民法)(民法[29]3(2))
 年-問-肢内容正誤
129-11-1(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
228-14-2登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
326-11-2建物の所有を目的とせずに資材置場として借りている土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。×
420-13-4平置きの駐車場用地として利用するための土地の賃貸借契約を書面で行っても、賃借権の登記をしない場合、土地の譲受人に賃借権を対抗できない。
519-14-4賃借権登記も建物引渡しもないまま、建物が譲渡された場合でも、賃借権を所有者に主張できる。×

3 正しい

■ケース①

期間を定めない借地契約を締結した場合、その期間は30年ということになります(肢1。借地借家法3条本文)。この期間内は、賃貸人が解約の申入れをしたとしても契約は終了しません。契約を期間内に終了させるためには、賃貸人と賃借人の双方が合意する必要があります。

■ケース②

賃貸借期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます。この場合、土地の賃貸借では申入日から1年経過したときに、賃貸借が終了します(民法617条1項1号)。
※建物の賃貸借では、賃貸借が終了するのは3か月後です(同項2号)。

  適用される法律 期間の定めのない契約の解約
ケース① 借地借家法 契約期間は30年
ケース② 民法 いつでも解約申入れ可能
→1年後に終了
■類似過去問
内容を見る
借地権の存続期間(当初の存続期間)(借地借家法[01]2(1))
 年-問-肢内容正誤
130-11-2[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
230-11-3[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
×
329-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。
426-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
526-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
620-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
720-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
819-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
918-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
1007-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
1105-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
1201-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×
土地賃貸借の中途解約(借地借家法[07]1(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
126-11-3建物の所有を目的として賃貸するため、期間を定めない土地の賃貸借契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
226-11-3建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸するため、期間を定めない土地の賃貸借契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合、賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
326-11-4建物の所有を目的として土地を賃貸する場合、賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができる。×
426-11-4建物の所有を目的とせずに資材置場として土地を賃貸する場合、賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。×
520-13-3平置きの駐車場用地として利用するための土地賃貸借契約において、期間を定めなかった場合、賃貸人は、賃借人に対して、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができる。×
620-13-3一時使用目的ではなく建物所有目的のための土地賃貸借契約において、期間を定めなかった場合、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。

4 誤り

■ケース①=ケース②

土地賃貸借の中途解約について、借地借家法に特別の規定はありません。したがって、ケース①でも、ケース②と同様、民法を基準とすることになります。
そして、民法では、中途解約権を留保した場合に限って、中途解約を認めています(民法618条)。本肢では、「期間内に解約する権利を留保していない」というのですから、中途解約は不可能です。
ケース①については「1年前に予告することによって中途解約することができる」とする点が誤りです。また、ケース②については「いつでも一方的に中途解約することができる」とする点が誤っています。

  適用される法律 中途解約
ケース① 民法 原則:できない
例外:中途解約権を留保したとき
ケース② 民法

※定期建物賃貸借については、中途解約権を留保していない場合でも、賃借人から中途解約できる場合があります(借地借家法38条5項)。

■類似過去問
内容を見る
土地賃貸借の中途解約(借地借家法[07]1(3)②(a))
 年-問-肢内容正誤
126-11-3建物の所有を目的として賃貸するため、期間を定めない土地の賃貸借契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
226-11-3建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸するため、期間を定めない土地の賃貸借契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合、賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
326-11-4建物の所有を目的として土地を賃貸する場合、賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができる。×
426-11-4建物の所有を目的とせずに資材置場として土地を賃貸する場合、賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。×
520-13-3平置きの駐車場用地として利用するための土地賃貸借契約において、期間を定めなかった場合、賃貸人は、賃借人に対して、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができる。×
620-13-3一時使用目的ではなく建物所有目的のための土地賃貸借契約において、期間を定めなかった場合、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。

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【宅建過去問】(平成26年問11)借地借家法と民法の比較” に対して1件のコメントがあります。

  1. シキ より:

    家坂先生

    いつもありがたく利用させていただいております。
    早速ですが、肢3について質問させてください。

    ケース①において、「契約を終了させるためには、賃貸人と賃借人の双方が合意しなければならない。」と解説されていますが、借地借家法に契約更新前に契約を終了できる旨の定めはないように見受けられます。
    契約期間の定めない契約を締結した場合の期間(30年)を賃貸人と賃借人双方の合意で終了できるというのはどの規定に基づくものでしょうか?

    平成20年問13の肢3で解説されている下記内容に照らしても、途中で終了させられるという点がひっかかっております。
    -当該箇所(引用)-
    『契約期間を定めない場合、その期間は30年となる(借地借家法3条)。この30年経過時に、借地権者の更新請求に対して、借地権設定者が異議を述べ、正当事由が認められた場合に限り、契約は終了する(借地借家法5条)。』

    ご多用のところ恐縮ですが、ご教授お願いいたします。

    1. 家坂 圭一 より:

      シキ様

      御質問ありがとうございます。

      【結論】
      民法や借地借家法に特別の規定があるわけではないですが、借地権設定者が合意しているのであれば、借地契約を契約期間内に終了させることができます。

      【理由】
      (1)期間を定めなかった場合、契約期間が30年になる(借地借家法3条)。
      (2)契約期間が終了する場合でも、賃貸人が解約を申し入れ、その申入れに正当事由がなければ、解約を認めない(同法5条、6条)。

      これらの規定は、借地権者の立場を守るためのものです。
      (これらに限らず、借地借家法全体が借主の保護のためのものです。)
      逆からいえば、借地権設定者が一方的に解約を主張しても、それは認められません。
      つまり、「借地権者が土地を利用し続けたいのに、借地権設定者の都合で契約を打ち切る。」ことが禁じられているわけです。

      それでは、
      「借地権者が今後の土地利用を求めていない。」
      場合は、どうでしょうか。

      これが、御質問の「借地権設定者と借地権者の合意がある場合」です。
      この場合に、(1)や(2)のルールを守らせるとしても、借地権者の保護にはつながりません。
      むしろ、
      「必要なくなった土地を30年間も借り続けなければならない。」とか、
      「借地権設定者に正当事由がなければ、契約が更新されてしまう。」というのでは、
      借地権者の不利益にしかなりません。

      以上の理由から、当事者間の合意があれば、契約期間中の解約が可能です。

      1. シキ より:

        家坂先生

        早速のご回答ありがとうございました。
        借地権者保護という立法趣旨に照らして考えるということですね。
        具体的な例示でたいへん参考になりました。

        ありがとうございました。

        1. 家坂 圭一 より:

          お役に立てたようで幸いです。
          また何かありましたら、遠慮なくお寄せください。

          本試験まであと少し。
          最後まで頑張りましょう!

  2. Matsui より:

    家坂様

    お返事ありがとうございます。

    中途解約とは、契約を期間の途中で解約することを意味するため、ポイントは契約期間の定めのある契約を締結したかどうかにあるということ、理解できました。

    問題を再確認してみますと、3では期間を定めない契約を締結した後に〜となっており、4では賃貸借の期間を定めた場合〜となっていることを確認できました。

    誠に、ありがとうございました。

  3. 家坂 圭一 より:

    Matsui様

    講師の家坂です。
    勉強、お疲れ様です。

    さて、質問にお答えしましょう。

    そもそも、「中途解約」というのは、「契約を期間の途中で解約すること」をいいます。
    しかし、肢3は「期間を定めない契約を締結した」というケースです。期間の定めがない以上、「中途解約」ということはありえません。

    ※①のケースは、話が別です。
    借地権に関しては、「期間を定めない契約」をしたとしても、借地権の存続期間が30年とされます(借地借家法3条本文)。
    したがって、こちらは、「期間を定めた契約」の話であり、期間中の解約は「中途解約」の問題になります。
    賃貸人と賃借人の双方が合意するか、中途解約権を留保した場合(民法619条)でない限り、中途解約することはできません。
    つまり、①については、肢4と全く同じことになります。

  4. Matsui より:

    家坂様

    いつも、大変お世話になっております。
    質問させていただきます。

    3と4において、契約の解約に関する問題が出題されておりますが、3では解約できるが、4では原則として解約できないと解答に記載されております。
    中途解約においては、原則として解約できないという理解ですが、3における解約は中途解約ではないのでしょうか?

    お手数ですが、よろしくお願い申し上げます。

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