【宅建過去問】(平成26年問11)土地賃貸借(借地借家法と民法の比較)

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甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(以下「ケース①」という。)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(以下「ケース②」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借の存続期間を40年と定めた場合には、ケース①では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、ケース②では口頭による合意であっても期間は40年となる。
  2. ケース①では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、ケース②では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。
  3. 期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
  4. 賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。

正解:3

借地借家法と民法

「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」を借地権といいます(借地借家法2条1号)。借地権に関しては、民法に優先して、借地借家法が適用されます。本問では、ケース①がこれにあたります。
一方、建物所有の目的がない場合(本問のケース②)には、借地借家法が適用されません。民法だけを基準に考えることになります。

  内容 適用される法律
ケース① 建物の所有を目的とした賃貸 借地借家法+民法
ケース② 建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸 民法のみ

1 誤り

■ケース①

借地借家法では、借地権の存続期間を最低でも30年と定めています(同法3条本文)。ただし、これより長い期間を定めた場合には、その定めた期間が契約期間となります(同条ただし書き)。
本肢のケースでは、当事者間で存続期間を40年と定めているのですから、契約期間は40年です。「期間が30年となってしまう」とする点が誤っています。

※一般定期借地権や事業用定期借地権でない限り、契約自体を書面で締結する必要はありません。

■ケース②

民法では、賃貸借契約の存続期間の上限を50年としていて、それより長い期間を定めた場合は、存続期間が50年ということになります(同法604条)。したがって、契約期間を40年と定めた場合には、期間は40年ということになります。

  適用される法律 契約期間
ケース① 借地借家法 最短30年
ケース② 民法 最長50年
■参照項目&類似過去問
内容を見る
借地権の存続期間(当初の存続期間)(借地借家法[01]2(1))
年-問-肢内容正誤
1R01-11-2賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①(期間50年)の期間は30年となり、ケース②(期間15年)の期間は15年となる。
×
2H30-11-2[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3H30-11-3[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
×
4H29-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。
5H26-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
6H26-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
7H20-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
8H20-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
9H19-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
10H18-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
11H07-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
12H05-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
13H01-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×
賃借権の存続期間(民法)(民法[26]2(1))
年-問-肢内容正誤
1R01-11-1賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①(期間50年)は期間の定めのない契約になり、ケース②(期間15年)では期間は15年となる。
×
229-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
326-11-1口頭による合意で存続期間を40年と定めた場合、期間は40年となる。×
422-22-4賃貸借の存続期間については、民法上は50年を超えることができないこととされているが、農地の賃貸借についても、50年までの存続期間が認められる。
520-13-1駐車場用地の賃貸借契約において、契約期間を60年と合意すればそのとおり有効である。×
618-13-1駐車場用地の賃貸借契約で契約期間を35年とした場合、期限は定めなかったものとみなされる。×

2 誤り

■ケース①

借地の上に登記されている建物を所有している場合、借地権者は、第三者に借地権を対抗することができます(借地借家法10条1項)。この点に関しては、正しい記述です。

■ケース②

民法では、不動産の賃借権を登記することで、第三者に対抗することができると定めています(同法605条)。
このような方法がある以上、「賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない」とする本肢は、誤りです。

  適用される法律 対抗要件
ケース① 借地借家法
+民法
土地上の建物の登記
賃借権の登記
ケース② 民法 賃借権の登記
■参照項目&類似過去問
内容を見る
借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
年-問-肢内容正誤
1R03s-06-2
土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。

2R03s-11-3
借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。

3R02s-11-1
借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。×
4R02s-11-3土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。×
5R02s-11-4借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。
6R02-11-1
A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したCに対して借地権を主張することができる。×
7H30-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
8H29-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
9H28-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

10H28-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
11H26-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
12H26-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
13H25-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
14H24-11-1建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
15H24-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
16H20-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
17H18-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
18H15-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
19H11-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
20H11-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
21H11-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
22H11-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
23H08-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
24H08-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
25H08-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×
賃借権の対抗要件(民法[26]3(2))
年-問-肢内容正誤
129-11-1(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
228-14-2登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
326-11-2建物の所有を目的とせずに資材置場として借りている土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。×
420-13-4平置きの駐車場用地として利用するための土地の賃貸借契約を書面で行っても、賃借権の登記をしない場合、土地の譲受人に賃借権を対抗できない。

3 正しい

■ケース①

期間を定めない借地契約を締結した場合、その期間は30年ということになります(肢1。借地借家法3条本文)。この期間内は、賃貸人が解約の申入れをしたとしても契約は終了しません。契約を期間内に終了させるためには、賃貸人と賃借人の双方が合意する必要があります。

■ケース②

賃貸借期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます。この場合、土地の賃貸借では申入日から1年経過したときに、賃貸借が終了します(民法617条1項1号)。

  適用される法律 期間の定めのない契約の解約
ケース① 借地借家法 契約期間は30年
ケース② 民法 いつでも解約申入れ可能
→1年後に終了
■参照項目&類似過去問
内容を見る
借地権の存続期間(当初の存続期間)(借地借家法[01]2(1))
年-問-肢内容正誤
1R01-11-2賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①(期間50年)の期間は30年となり、ケース②(期間15年)の期間は15年となる。
×
2H30-11-2[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3H30-11-3[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
×
4H29-11-2賃借権の存続期間を10年と定めた場合、賃貸借契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となる。
5H26-11-1存続期間40年と定めた場合、書面で契約を締結しなければ期間が30年となる。×
6H26-11-3期間を定めない契約を締結した場合、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。
7H20-13-1建物所有目的の賃貸借契約において、賃貸借契約の期間の上限は50年である。×
8H20-13-3期間の定めがない場合、貸主は、契約開始から30年過ぎなければ、解約の申入れができない。
9H19-13-4期間の定めがない場合、貸主は、正当事由があればいつでも解約申入れできる。×
10H18-13-1小売業を行う目的で公正証書によらず賃貸借契約を締結した場合、存続期間35年という約定は有効である。
11H07-12-1期間の定めがない場合、堅固な建物については30年、非堅固な建物は20年となる。×
12H05-11-1存続期間を25年・35年のいずれと定めようと、契約期間は30年となる。×
13H01-12-1存続期間を10年と定めた場合、その約定はなかったものとみなされ、契約期間は20年となる。×
土地賃貸借の中途解約(民法[26]7)
年-問-肢内容正誤
1R04-06-3Aを貸主、Bを借主として、A所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を2年として、AB間で、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合について考える。Bは、①では期間内に解約する権利を留保しているときには期間内に解約の申入れをし解約することができ、②では期間内に解除する権利を留保していなくてもいつでも解除することができる。
[Q2&3 共通の設定]
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(ケース①)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(ケース②)について考える。
2H26-11-3期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
3H26-11-4賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。×
4H20-13-3Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合について考える。土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。×

4 誤り

■ケース①=ケース②

土地賃貸借の中途解約について、借地借家法に特別の規定はありません。したがって、ケース①でも、ケース②と同様、民法を基準とすることになります。
そして、民法では、中途解約権を留保した場合に限って、中途解約を認めています(民法618条)。本肢では、「期間内に解約する権利を留保していない」というのですから、中途解約は不可能です。
ケース①については「1年前に予告することによって中途解約することができる」とする点が誤りです。また、ケース②については「いつでも一方的に中途解約することができる」とする点が誤っています。

  適用される法律 中途解約
ケース① 民法 原則:できない
例外:中途解約権を留保したとき
ケース② 民法
■参照項目&類似過去問
内容を見る
土地賃貸借の中途解約(民法[26]7)
年-問-肢内容正誤
1R04-06-3Aを貸主、Bを借主として、A所有の甲土地につき、資材置場とする目的で期間を2年として、AB間で、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合について考える。Bは、①では期間内に解約する権利を留保しているときには期間内に解約の申入れをし解約することができ、②では期間内に解除する権利を留保していなくてもいつでも解除することができる。
[Q2&3 共通の設定]
甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合(ケース①)と、建物の所有を目的とせずに資材置場として賃貸する場合(ケース②)について考える。
2H26-11-3期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、ケース①では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、ケース②では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から1年を経過することによって終了する。
3H26-11-4賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、ケース①では賃借人側は期間内であっても1年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、ケース②では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。×
4H20-13-3Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合について考える。土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。×

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【宅建過去問】(平成26年問11)土地賃貸借(借地借家法と民法の比較)” に対して15件のコメントがあります。

  1. 裸ノ大将 より:

    家坂講師のこちらのサイトを毎度参考にさせていただいている裸ノ大将です。
    今回、選択肢3. についてのケース②についての補足事項として記述されている
    ※建物の賃貸借では、賃貸借が終了するのは3か月後です(同項2号)。
    と言う部分についてですが、問題文で問われているのは一貫して賃貸人が解約の申入れ
    という話であるので、建物についてはという補足であれば借家契約の存続期間を定めない場合においての賃貸人側からの視点にたって申し入れから6ヶ月を経過をした時に賃貸借が終了する。と記述されるのが正しいように思われますが自分の知識不足でしょうか。
    家坂講師の補足の3ヶ月というのは賃借人側からの視点にたって申し入れから3ヶ月がたてばとしているので違和感を感じました。

    1. 裸ノ大将 より:

      すいません。自己解決しました。
      借家契約と勘違いしました。
      失礼しました。

      1. 裸ノ大将 より:

        何度もすいません。
        借家契約=借家権という認識になっていて(どちらも家を借りる)
        どういったケースで借家契約と借家権の違いが出て、賃貸人は申し入れから6ヶ月を経過をしたとき契約が終了する(借家契約)。解約の申入れの日から3か月を経過した時契約が終了する(借家権)の違いが出るのか質問させていただいてもよろしいでしょうか。
        一般的には建物を借りる場合には借家契約として借りると思うのですが、借家権が適用されて3ヶ月になるという場合があるのでしょうか。

        1. 家坂 圭一 より:

          裸ノ大将様

          質問内容について確認させてください。
          「借家契約」「借家権」
          という言葉は、どういう意味で使われているのでしょうか。

          借地借家法には、「借地契約」や「借地権」という言葉が出現します。
          しかし、「借家契約」「借家権」という言葉は出てこないのです。

          これらの定義を確認しないと、質問の内容を把握することができません。
          お手数をお掛けしますが、どこでどのように定義されているのか、お知らせください。
          よろしくお願いいたします。

        2. 裸ノ大将 より:

          お手数をおかけして申し訳ありません。
          まず先に自分が使用した「借家契約」「借家権」という言葉の件ですが、今回の選択肢3. ケース②での補足事項として述べられていられる
          ※建物の賃貸借では、賃貸借が終了するのは3か月後です(同項2号)。
          について、「存続期間を定めない賃貸借契約」の場合、選択肢3. の文章の流れから賃貸人側から解約の申入れをしたとすると、解約の申し入れから6ヶ月を経過した時に賃貸借契約は終了する。という認識であった為、3ヶ月というのはどういったことだろうと自分なりに色々調べていく中で、「借家契約の終了および更新」という事項及び、「借家権」といった言葉が使われていたのでそういった言葉を使用しました。
          「借家契約」の定義はそのたどり着いたサイトにおいては、建物の賃貸借契約として使われています。「借家権」とは建物の賃借権のことです。というように述べられていました。(家坂先生が仰られるように借地借家法に借家権という言葉はありませんでした)
          「借家契約」や「借家権」といった言葉の使い方をしたことで、本来の質問内容の趣旨である
          ※建物の賃貸借では、賃貸借が終了するのは3か月後です(同項2号)。
          というのがなぜ、賃貸人からの解約の申入れでは6ヶ月後と自分が認識している事と違うのだろう。というところから言葉の定義のそれてしまい申し訳ありません。
          自分が知識不足なのをご承知の上で、返信いただけますでしょうか。
          なお、言葉足らずであれば申し訳ございません。

        3. 家坂 圭一 より:

          【前提】
          「借家契約」=建物の賃貸借契約
          「借家権」=建物の賃借権
          ということですね。

          そうすると、「借家契約」や「借家権」には、以下、2つの種類があることになります。
          (1)借地借家法の適用を受ける「借家契約」「借家権」
          これは、本問の「ケース①」に対応します。
          (2)借地借家法の適用を受けない「借家契約」「借家権」
          これは、本問の「ケース②」に対応します。

          【肢3 ケース②解説の※について】
          ケース②は、借地借家法が適用されない場合に関するものです。
          したがって、「借家契約」や「借家権」については、民法のみが適用されます。そして、民法は、
          (a)賃貸借期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。
          (b)この場合、土地の賃貸借では申入日から1年経過後、建物の賃貸借では3か月経過後に、賃貸借が終了する。

          と定めています(民法617条1項)。

          【裸ノ大将さんの最後の質問】

          >賃貸人からの解約の申入れでは6ヶ月後と自分が認識している事と違うのだろう。


          これは借地借家法の規定です(同法27条1項)。
          したがって、借地借家法の適用を受ける「借家契約」「借家権」(本問の「ケース①」パターン)にしか適用されません。
          解説文の中で扱っているのは、「ケース②」のパターンですから、民法のみが適用され、借地借家法のことを考える必要はありません。

        4. 裸ノ大将 より:

          迅速・ご丁寧な返答ありがとうございます。
          知識が衣装ケースにごちゃ混ぜに放り込まれているのをタンスの引き出しに区別するべきだということが身にしみました。

        5. 家坂 圭一 より:

          わざわざ御返信ありがとうございます。
          アイロンをかけるものはかけて、
          畳むものは畳んで、
          知識を整理すると、部屋が広く使えます。

          ラスト10日間、知識を整理しつつ、時間を有効に使っていきましょう!

  2. シキ より:

    家坂先生

    いつもありがたく利用させていただいております。
    早速ですが、肢3について質問させてください。

    ケース①において、「契約を終了させるためには、賃貸人と賃借人の双方が合意しなければならない。」と解説されていますが、借地借家法に契約更新前に契約を終了できる旨の定めはないように見受けられます。
    契約期間の定めない契約を締結した場合の期間(30年)を賃貸人と賃借人双方の合意で終了できるというのはどの規定に基づくものでしょうか?

    平成20年問13の肢3で解説されている下記内容に照らしても、途中で終了させられるという点がひっかかっております。
    -当該箇所(引用)-
    『契約期間を定めない場合、その期間は30年となる(借地借家法3条)。この30年経過時に、借地権者の更新請求に対して、借地権設定者が異議を述べ、正当事由が認められた場合に限り、契約は終了する(借地借家法5条)。』

    ご多用のところ恐縮ですが、ご教授お願いいたします。

    1. 家坂 圭一 より:

      シキ様

      御質問ありがとうございます。

      【結論】
      民法や借地借家法に特別の規定があるわけではないですが、借地権設定者が合意しているのであれば、借地契約を契約期間内に終了させることができます。

      【理由】
      (1)期間を定めなかった場合、契約期間が30年になる(借地借家法3条)。
      (2)契約期間が終了する場合でも、賃貸人が解約を申し入れ、その申入れに正当事由がなければ、解約を認めない(同法5条、6条)。

      これらの規定は、借地権者の立場を守るためのものです。
      (これらに限らず、借地借家法全体が借主の保護のためのものです。)
      逆からいえば、借地権設定者が一方的に解約を主張しても、それは認められません。
      つまり、「借地権者が土地を利用し続けたいのに、借地権設定者の都合で契約を打ち切る。」ことが禁じられているわけです。

      それでは、
      「借地権者が今後の土地利用を求めていない。」
      場合は、どうでしょうか。

      これが、御質問の「借地権設定者と借地権者の合意がある場合」です。
      この場合に、(1)や(2)のルールを守らせるとしても、借地権者の保護にはつながりません。
      むしろ、
      「必要なくなった土地を30年間も借り続けなければならない。」とか、
      「借地権設定者に正当事由がなければ、契約が更新されてしまう。」というのでは、
      借地権者の不利益にしかなりません。

      以上の理由から、当事者間の合意があれば、契約期間中の解約が可能です。

      1. シキ より:

        家坂先生

        早速のご回答ありがとうございました。
        借地権者保護という立法趣旨に照らして考えるということですね。
        具体的な例示でたいへん参考になりました。

        ありがとうございました。

        1. 家坂 圭一 より:

          お役に立てたようで幸いです。
          また何かありましたら、遠慮なくお寄せください。

          本試験まであと少し。
          最後まで頑張りましょう!

  3. Matsui より:

    家坂様

    お返事ありがとうございます。

    中途解約とは、契約を期間の途中で解約することを意味するため、ポイントは契約期間の定めのある契約を締結したかどうかにあるということ、理解できました。

    問題を再確認してみますと、3では期間を定めない契約を締結した後に〜となっており、4では賃貸借の期間を定めた場合〜となっていることを確認できました。

    誠に、ありがとうございました。

  4. 家坂 圭一 より:

    Matsui様

    講師の家坂です。
    勉強、お疲れ様です。

    さて、質問にお答えしましょう。

    そもそも、「中途解約」というのは、「契約を期間の途中で解約すること」をいいます。
    しかし、肢3は「期間を定めない契約を締結した」というケースです。期間の定めがない以上、「中途解約」ということはありえません。

    ※①のケースは、話が別です。
    借地権に関しては、「期間を定めない契約」をしたとしても、借地権の存続期間が30年とされます(借地借家法3条本文)。
    したがって、こちらは、「期間を定めた契約」の話であり、期間中の解約は「中途解約」の問題になります。
    賃貸人と賃借人の双方が合意するか、中途解約権を留保した場合(民法619条)でない限り、中途解約することはできません。
    つまり、①については、肢4と全く同じことになります。

  5. Matsui より:

    家坂様

    いつも、大変お世話になっております。
    質問させていただきます。

    3と4において、契約の解約に関する問題が出題されておりますが、3では解約できるが、4では原則として解約できないと解答に記載されております。
    中途解約においては、原則として解約できないという理解ですが、3における解約は中途解約ではないのでしょうか?

    お手数ですが、よろしくお願い申し上げます。

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