【宅建過去問】(平成26年問12)借地借家法(定期建物賃貸借)

借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
  2. 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
  3. 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
  4. 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。

正解:3

1 正しい

定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約を締結しない限り有効になりません(借地借家法38条1項前段)。つまり、要式契約の一種です。

■類似過去問
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定期建物賃貸借契約の成立(書面による契約)(借地借家法[07]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-12-3賃貸人Aと賃借人Bとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。×
2R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
326-12-1定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
424-12-3定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。×
519-14-1定期建物賃貸借契約は書面によって契約しなければ有効とならない。
618-13-320年後に賃貸借契約を更新させずに終了させるという建物賃貸借契約が可能である。
715-14-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければ、無効である。×
807-13-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければならない。×

2 正しい

建物賃貸借において、契約の期間を1年未満と定めた場合、期間の定めのない賃貸借とみなされます(借地借家法29条1項)。しかし、定期建物賃貸借には、この条文は、適用されません(同法38条1項後段)。したがって、1年未満の契約期間を設定した場合でも、その定めは、有効です。

※契約期間の長期と短期について、まとめておきましょう。

  一時使用賃貸借 通常の建物賃貸借 定期建物賃貸借
長期 50年 限定なし 限定なし
短期 限定なし 1年
(1年未満=期間の定めなし)
限定なし
期間の定めのない契約 ×
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建物賃貸借の期間(借地借家法[05]1)
 年-問-肢内容正誤
126-12-2定期建物賃貸借契約では、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
219-14-2定期建物賃貸借契約では契約期間を1年以上にできるが、一時使用賃貸借契約では契約期間を1年以上にできない。×
317-15-3建物賃貸借の契約期間を6月と定めた場合、期間の定めのない契約とみなされる。
405-12-1賃貸借期間10月と定めた場合、賃貸人の解約申入れから6月経過しないと、契約は終了しない。
502-12-1建物の賃貸借において、期間満了前に当該建物が第三者の放火により全部滅失したときは、当該賃貸借は終了する。
602-12-2建物の賃貸借においては、その存続期間の最長限度に制限はない。

3 誤り

定期建物賃貸借契約を締結する場合、建物の賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付し、説明しなければなりません(借地借家法38条2項)。そして、この書面は、契約書とは別個独立の書面であることを要します(最判平24.09.13)。
本肢では、「契約書と同じ書面内に記載して説明」しています。これでは、「別個独立の書面」ということができません。

■類似過去問
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定期建物賃貸借契約の成立(事前説明)(借地借家法[07]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-12-3賃貸人Aと賃借人Bとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。×
2R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
329-12-4賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
426-12-3定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。×
526-12-4定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
624-12-3定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。×
720-14-2公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。×
815-14-3定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。

4 正しい

定期建物賃貸借契約を締結する場合、建物の賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付し、説明しなければなりません(肢3参照。借地借家法38条2項)。
この説明をしなかったときは、契約の更新がない旨の定めは、無効です(同条3項)。つまり、定期建物賃貸借契約ではなく、更新のある通常の建物賃貸借契約を締結したことになります。

■類似過去問
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定期建物賃貸借契約の成立(事前説明)(借地借家法[07]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-12-3賃貸人Aと賃借人Bとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。×
2R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
329-12-4賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
426-12-3定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。×
526-12-4定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
624-12-3定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。×
720-14-2公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。×
815-14-3定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。

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【宅建過去問】(平成26年問12)借地借家法(定期建物賃貸借)” に対して4件のコメントがあります。

  1. 裸ノ大将 より:

    質問させて下さい。問の3. 定期建物賃貸借契約を締結する場合別個独立の書面で契約しなければならないのと同様に定期借地権でも同じように別個独立の書面による契約が必要なのでしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      裸ノ大将様

      ご質問ありがとうございます。
      肢3の解説にある「別個独立の書面」というのは、定期建物賃貸借契約をする場合、
      ①契約書
      ②事前説明書
      の2つが「別個独立の書面」でなければならない、という意味です。

      一方、定期借地権については、そもそも、「②事前説明書」が要求されていません。
      したがって、「別個独立の書面による契約が必要」かどうか、を考える必要がありません。

      1. 裸ノ大将 より:

        ご丁寧な解説ありがとうございます。

        1. 家坂 圭一 より:

          ご返信ありがとうございます。
          お役に立てて幸いです。

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