【宅建過去問】(平成26年問26)免許の要否(個数問題)
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- ア Aの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
- イ 宅地建物取引業者Cが、Dを代理して、Dの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Dは免許を受ける必要はない。
- ウ Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。
- エ Fが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Fは免許を受ける必要はない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解:1
「宅建業」とは
宅建業の免許が必要になるのは、宅建業を営む場合に限られます(宅建業法3条1項)。そして、「宅建業」とは、宅地又は建物に関する以下の行為を指します(同法2条2号)。
ア 正しい
Aは自己所有のビルをBに賃貸していて、Bはそのビルを転貸しています。自ら貸主となる行為は、転貸の場合も含め、宅建業に該当しません(宅建業法2条2号)。
したがって、AもBも、免許は不要です。
■参照項目&類似過去問
内容を見る
自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R05-38-ア | 宅地建物取引業者が、自ら所有する複数の建物について、複数人に対し、反復継続して賃貸する行為は、宅地建物取引業に該当しない。 | ◯ |
2 | R04-40-イ | 建物の貸主が宅地建物取引業者で、代表者が宅地建物取引士であり建物の事情に詳しいことから、その代表者が作成し、記名した重要事項説明書がこちらになります。当社の宅地建物取引士は同席しますが、説明は貸主の代表者が担当します。 | × |
3 | R03s-40-4 | 宅地建物取引業者Aは、自ら貸主として、Bと事業用建物の定期賃貸借契約を締結した。この場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aはその内容を37条書面に記載しなければならず、Bに対して当該書面を交付しなければならない。 | × |
4 | R03-37-4 | 宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約及び自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約のいずれにおいても、37条書面を作成し、その取引の相手方に交付しなければならない。 | × |
5 | R02s-26-3 | 宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。 | × |
6 | R01-36-イ | 宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 | × |
7 | H30-41-1 | A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。A社は、免許を受ける必要がある。 | × |
8 | H30-41-2 | A社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。A社は、免許を受ける必要がある。 | × |
9 | H29-35-1 | 宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。 | × |
10 | H28-26-4 | 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら所有している物件について、直接賃借人Bと賃貸借契約を締結するに当たり、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。 | × |
11 | H27-38-ウ | 宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 | × |
12 | H26-26-ア | Aの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
13 | H25-31-ア | 宅地建物取引業者は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。 | × |
14 | H24-27-2 | Aが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているB社に依頼するとしても、Aは免許を受けなければならない。 | × |
15 | H24-27-3 | Aが所有するビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは免許を受ける必要はないが、Bは免許を受けなければならない。 | × |
16 | H24-28-ア | 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。 | × |
17 | H23-26-2 | Aが、B社が甲県に所有する1棟のマンション(20戸)を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは甲県知事の免許を受けなければならない。 | × |
18 | H22-26-2 | 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。 | × |
19 | H19-32-2 | Aが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をBに、当該マンションの管理業務をCに委託する場合、Bは免許を受ける必要があるが、AとCは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
20 | H17-30-1 | Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
21 | H17-40-4 | 貸主である宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Bが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合、Bのみが監督処分及び罰則の対象となる。 | ◯ |
22 | H16-30-2 | Aが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをBに委託する場合、A及びBは、免許を必要としない。 | ◯ |
23 | H14-30-4 | Aが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。 | ◯ |
24 | H14-39-2 | 宅地建物取引業者は、自ら貸主となり、借主との間でオフィスビルの一室の賃貸借契約を締結した業務において、賃貸借契約書は当該借主に対して交付したが、重要事項の説明を行わなかった場合、これをもって指示処分を受けることはない。 | ◯ |
25 | H13-30-3 | 地主Aが、その所有地に自らマンションを建設した後、それを入居希望者に賃貸し、そのマンションの管理をAが行う場合、Aは免許を必要としない。 | ◯ |
26 | H11-30-1 | Aが、用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し、その賃貸を業として行おうとする場合で、当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき、Aは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
27 | H09-31-4 | Aが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Aは、免許を必要とする。 | × |
28 | H08-41-2 | Aの所有する業務用ビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、A及びBは、免許を受ける必要はない。 | ◯ |
29 | H07-35-1 | AがB所有の宅地を賃借してマンション(区分所有建物)を建築し、定期借地権付きマンションとして不特定多数の相手方に分譲しようとする場合、Bは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。 | ◯ |
30 | H07-44-1 | 甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aが、自己の所有する建物を不特定多数の者に賃貸するため、新たに乙県内に事務所を設けることとなった場合、Aは、国土交通大臣の免許を申請しなければならない。 | × |
31 | H05-35-3 | Aが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが駐車場ビル10棟を建設し、Cが媒介して1棟ずつ売却する場合、B及びCは宅地建物取引業の免許を要する。 | ◯ |
32 | H04-35-1 | Aがその所有地にマンションを建築して、一括してBに売却し、Bが新聞広告により各戸の入居者を募集して賃貸する場合、A及びBは、ともに宅地建物取引業の免許を必要とする。 | × |
33 | H01-35-4 | 地主Aが、その所有地にオフィスビル10棟を建築して、自ら新聞広告で入居者を募集したうえ、それぞれ入居希望者に賃貸し、そのビルの管理をBに委託する場合、A及びBは、ともに宅地建物取引業の免許を必要としない。 | ◯ |
イ 誤り
Dは、自らの所有するマンションを不特定多数の者に反復継続して分譲(売却)するのですから、宅建業に該当します(宅建業法2条2号)。したがって、宅建業の免許を受ける必要があります(同法3条1項)。
※宅建業者Cに代理させたとしても、D自身の免許が不要になるわけではありません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る
宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
---|---|---|---|
1 | R02-26-3 | 個人Aが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Bに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。 | ◯ |
2 | R01-26-3 | 宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。 | × |
3 | H26-26-イ | 宅地建物取引業者Aが、Bを代理して、Bの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Bは免許を受ける必要はない。 | × |
4 | H24-27-2 | Aが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているB社に依頼するとしても、Aは免許を受けなければならない。 | × |
5 | H19-32-1 | Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
6 | H16-30-1 | Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。 | × |
7 | H15-30-1 | 建設会社Aが、所有宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者Bの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
8 | H14-30-1 | Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。 | × |
9 | H14-30-4 | Aが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。 | ◯ |
10 | H13-30-4 | 農家Aが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を25区画に造成した後、宅地建物取引業者Bに販売代理を依頼して分譲する場合、Aは免許を必要としない。 | × |
11 | H11-30-1 | Aが、用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し、その賃貸を業として行おうとする場合で、当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき、Aは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
12 | H08-41-1 | 宅地建物取引業者Aが、Bを代理して、Bの所有するマンションを不特定多数の者に反覆継続して分譲する場合、Bは、免許を受ける必要はない。 | × |
13 | H05-35-1 | Aがマンションの分譲を反覆継続して行う場合、Aは宅地建物取引業の免許を要するが、Aの経営が悪化したのでBが売残りのマンション1棟を買い取り、販売の代理を他の宅地建物取引業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要しない。 | × |
14 | H05-35-3 | Aが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが駐車場ビル10棟を建設し、Cが媒介して1棟ずつ売却する場合、B及びCは宅地建物取引業の免許を要する。 | ◯ |
15 | H05-35-4 | Aが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要する。 | ◯ |
16 | H04-35-2 | Aがその所有地をBに請け負わせて一団の宅地に造成して、宅地建物取引業者Cに販売代理を依頼して分譲する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、Bは、宅地建物取引業の免許を必要としない。 | ◯ |
17 | H01-35-2 | 農家Aが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を50区画に造成した後、宅地建物取引業者Bに販売代理を依頼して、分譲する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要としない。 | × |
ウ 誤り
宅地又は建物の売買を業として行うことは、宅建業に該当します(宅建業法2条2号)。つまり、宅地又は建物の売主となる行為だけでなく、買主となる行為も宅建業に該当するわけです。宅建業を営む以上、Eは、宅建業の免許を受ける必要があります(同法3条1項)。
※国や地方公共団体が宅建業を営む場合には、免許は不要です。これらの者には、そもそも宅建業法が適用されないからです(同法78条1項)。しかし、だからといって、これらの者から宅地又は建物の売却を受ける者までが免許不要になるわけではありません。
■参照項目&類似過去問
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国・地方公共団体が絡む場合(宅建業法[01]5(2)①)
年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
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1 | R03-32-4 | A社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。 | × |
2 | H26-26-ウ | Aが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
3 | H16-30-4 | Aが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
4 | H15-30-3 | 甲県住宅供給公社Aが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。 | ◯ |
5 | H14-30-2 | Aが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。 | × |
6 | H11-30-3 | Aが、甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、その媒介を業として行おうとする場合、Aは免許を受ける必要はない。 | × |
7 | H09-31-3 | Aが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。 | × |
8 | H07-35-2 | 都市再生機構が行う宅地分譲については宅地建物取引業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするAは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。 | × |
9 | H07-35-3 | Aが反復継続して、自己所有の宅地を売却する場合で、売却の相手方が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Aは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。 | × |
エ 誤り
Fは、自己所有の宅地を不特定多数の者に反復継続して売却するのですから、宅建業に該当します(宅建業法2条2号)。したがって、宅建業の免許を受ける必要があります(同法3条1項)。
※売却の目的が借金返済であることは、結論と全く無関係です。
まとめ
正しいものは、アだけです。正解は、肢1。
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- [Step.1]基本習得編で宅建合格に必要な基礎知識を学ぶ。
- [Step.2]一問一答編で「一問一答式」の本試験過去問で基礎知識を確認し、○×を見分ける解法テクニックを身に付ける。
- [Step.3]過去演習編で「四択問題」の解決法を学ぶ。
この3段階で、着実に合格レベルに進むことができます。