【宅建過去問】(平成26年問31)8つの規制(個数問題)


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

  • ア Aが瑕疵担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から3年間とする特約は、無効である。
  • イ Aは、Bに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。
  • ウ 「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Aが契約の履行に着手していなかったとしても、Bは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:3

設定の確認

26-31-0

ア 誤り

瑕疵担保責任の期間について特約する場合、「引渡しの日から2年以上」とする必要があります。これよりも買主に不利な特約は無効です(宅建業法40条1項・2項)。

本肢の特約は、「引渡しの日から3年」というものです。これは、宅建業法の規定よりも買主に有利となるため、特約として有効です。

■類似過去問
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担保責任を負う期間(宅建業法[16]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-27-イ宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。
×
230-29-4[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。×
329-27-ア売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
429-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
527-34-2「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
627-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、瑕疵担保責任を負う期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
726-31-ア「引渡しから3年」とする特約は無効。×
825-38-ア宅地建物取引業者A社は、宅地建物取引業者でないBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
924-39-3「引渡しから2年」という特約は有効。
1023-37-4「瑕疵発見から2年」という特約は有効。
1122-40-1「引渡しから3年」という特約は有効。
1221-40-4「引渡しから2年」という特約は有効。
1320-40-4「引渡しから2年かつ瑕疵発見から30日」という特約は有効。×
1417-42-3「契約締結から2年」という特約は有効。×
1515-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
1614-41-1「引渡しから半年」という特約は有効。×
1712-40-1「引渡しから1年」という特約は無効で、「瑕疵発見から1年」となる。
1811-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は有効。
1910-36-4損害賠償額を予定した場合、「瑕疵担保期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2009-41-1「引渡しから2年の期間内、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2109-41-3「契約締結から2年、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2209-41-4「引渡しから1年」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
2308-48-2「引渡しから1年」という特約は業者間では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2407-43-1「引渡しから2年」という特約をしたときでも、瑕疵発見から1年は瑕疵担保責任を負う。×
2507-45-1「瑕疵発見から1年半」という特約は有効。
2606-43-1「瑕疵の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は責任を負う。×

イ 誤り

売却予定の宅地のうち、甲市所有の部分は、Aの所有に属していません。つまり、その部分に関していえば、Aは、他人物売買を行おうとしているわけです。

26-31-i

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができません(宅建業法33条の2)。例外は、表の2つの場合です。

(1) 宅地・建物を取得する契約を締結
(予約でも可。条件付契約は不可)
(2) 未完成物件で手付金等の保全措置あり

本肢では、「甲市に払下げを申請中」というだけで、まだ契約には至っていません。甲市とAとの間に宅地を取得する契約は存在しないのです。したがって、Aは、Bとの間で当該建物の売買契約を締結することができません。

※重要事項として説明したとしても、他人物売買が可能になるわけではありません。

■類似過去問
内容を見る
取得契約が存在しない場合(宅建業法[15]2(2))
 年-問-肢内容正誤
126-31-イ売却予定の宅地の一部に市所有の土地が含まれていた場合でも、払下を申請済であり、その旨を重要事項説明書に払下申請書の写しを添付して説明したときは、売買契約を締結できる。×
221-31-ア造成完了後の土地については、取得契約締結の有無に関わらず、売買契約を締結できる。×
313-34-エ競売開始が決定した物件であれば、入札前であっても、売買契約が可能である。×
413-45-イ他人所有の宅地・建物につき、自ら売主となる売買の予約を締結することは、宅建業法により禁止されていない。×
511-34-1払下げ申請中の場合、重要事項説明書に払下げ申請書の写しを添付し説明すれば、売買契約が可能である。×
607-47-2宅建業者Aは、自ら売主として、Bが換地処分後に取得する保留地予定地をCに販売するときには、あらかじめ、Bからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。

ウ 誤り

相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還することで、契約を解除することができます(宅建業法39条2項。最判昭40.11.24)。これよりも買主に不利な特約は、無効です(同条3項)。

これに対し、本肢では、「売主Aが履行の着手前であっても、契約締結後30日経過すると手付放棄による解除ができない」という特約を定めています。これは、宅建業法の規定よりも買主にとって不利な特約であるため、無効です。
特約が無効なのですから、Bは、これを無視しても構いません。すなわち、契約締結後30日以上経過した後であっても、Aが履行に着手する前であれば、手付を放棄して契約を解除することが可能です。

■類似過去問
内容を見る
手付解除ができる期間(宅建業法[18]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-37-2
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
×
228-34-3
売主である宅建業者は、買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理由に当該契約の解除を拒むことができる。
326-31-ウ「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から30日経過したときは、売主が履行に着手していなかったとしても、買主は手付解除ができない。×
423-37-1手付金+中間金を支払った買主からの手付解除は不可。×
522-39-4手付金+内金を受け取った売主からの手付解除は不可。
622-40-3「売主の着手後も買主からの手付解除が可能」という特約は無効。×
721-37-2[自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約]AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。×
821-39-1両者未着手の段階で、買主からの手付解除を拒む売主の行為は、宅建業法に違反しない。×
919-43-4解約手付の定めがない場合、売主の着手前であっても、買主は手付放棄による解除ができない。×
1018-40-4引渡債務の履行に着手した売主が買主の手付解除を拒否しても宅建業法に違反しない。
1214-40-2買主が代金の一部支払後、売主からの手付解除は不可。
1209-39-2解約手付と定めていなくても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1309-39-3「手付解除は契約後30日以内」と定めた場合、契約から45日経過したときであっても、売主が履行に着手していなければ、買主は手付解除ができる。
1408-49-4「引渡しがあるまで、いつでも手付解除が可能」という特約がある場合、買主は、売主が履行に着手していても、手付解除できる。
1504-44-3「売主が履行完了するまで、買主は手付解除ができる」という特約は、宅建業法に違反しない。
1603-49-3売主が手付金等保全措置を講じた後は、買主から手付解除をすることができない。×

まとめ

以上より、ア、イ、ウの三つとも誤りです。正解は、肢3。


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