【宅建過去問】(平成26年問34)重要事項の説明

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

  1. 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
  2. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第1項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第1項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。
  3. 建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。
  4. 区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。

正解:4

1 誤り

建物の売買を媒介する場合、「昭和56年5月31日以前に着工された建物につき、耐震診断を受けたものであるときには、その内容」について、重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第5号)。
しかし、耐震診断を受けていない場合に、耐震診断を受ける義務はありません。

売買 賃借
宅地 建物 宅地 建物
■類似過去問
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説明事項(耐震診断を受けたものであるときは、その内容)(宅建業法[11]2(2)⑩)
 年-問-肢内容正誤
130-35-1宅地建物取引業者間における建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
×
226-34-1建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したが、有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、結果を説明する必要がある。×
325-30-3宅建業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、耐震診断を受けたものであっても、重要事項として説明しなくてもよい。×
424-30-4昭和55年竣工→耐震診断を行い、説明する義務あり。×
523-32-2昭和60年着工→説明義務なし。
619-35-3平成19年着工→説明義務あり。×

2 誤り

宅地又は建物の売買契約については、津波防護施設区域に位置している旨を、重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項2号、同法施行令3条1項20号の2)。一方、津波災害警戒区域に位置している旨は、全ての取引形態において重要事項とされています(同法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第3号)。

  売買 賃借
宅地 建物 宅地 建物
津波防護施設区域 × ×
津波災害警戒区域

本肢は、津波防護施設区域と津波災害警戒区域に関する結論が、全く逆になっています。

■類似過去問
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津波防護施設区域
 年-問-肢内容正誤
129-22-1津波防災地域づくりに関する法律によれば、津波防護施設区域内において土地の掘削をしようとする者は、一定の場合を除き、津波防護施設管理者の許可を受けなければならない。
226-34-2建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。×
説明事項(津波災害警戒区域内にあるときは、その旨)(宅建業法[11]2(2)⑧)
 年-問-肢内容正誤
1R01-39-4建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。
×
226-34-2建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。×
325-30-4宅建業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地・建物が、津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない

3 誤り

宅地又は建物の売買契約について、「瑕疵担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要」を、重要事項として説明する必要があります(宅建業法35条1項13号、同法施行規則16条の4の2)。

※契約書面(37条書面)の場合と比較しながらまとめておきましょう。

■類似過去問
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説明事項(担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要)(宅建業法[11]2(3)⑦)
 年-問-肢内容正誤
130-35-3宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
226-34-3住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うとき→措置の概要を説明する必要。保証保険契約の締結を行うとき→不要。×
322-36-2措置を講ずるかどうか→必要。措置の概要→不要。×
419-35-4措置を講じない場合、説明不要。×

4 正しい

区分所有建物について、「専有部分の利用制限に関する規約の定め」がある場合、その内容は、売買と貸借の双方で重要事項とされています(宅建業法35条1項6号、同法施行規則16条の2第3号)。
一方、「専用使用権に関する規約の定め」がある場合、その内容は、売買における重要事項ですが、貸借においては説明する必要がありません(同法35条1項6号、同法施行規則16条の2第4号)。

  売買 貸借
専有部分の利用制限
専用使用権 ×
■類似過去問
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区分所有建物の説明事項(専有部分の用途・利用制限に関する規約(案)(宅建業法[11]2(4)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-28-4
[宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合]当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
228-39-1
区分建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
×
326-34-4区分建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
418-35-4区分建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがなかったので、そのことを説明しなかった場合、宅建業法35条に違反しない。
517-38-3区分建物の貸借の媒介において、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
615-45-1区分建物の賃貸借を媒介するに当たり、専有部分の用途につき管理規約で「ペット禁止」の制限がある場合、そのことを重要事項として説明しなかったとしても、宅建業法に違反しない。×
713-36-3区分建物の賃貸借の媒介を行うに際し、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがなかったので、そのことを説明しなかった場合、宅建業法35条に違反しない。
区分所有建物の説明事項(専用使用権に関する規約(案))(宅建業法[11]2(4)④)
 年-問-肢内容正誤
126-34-4区分建物の貸借の媒介において、専用使用権に関する規約の定めについて説明する必要はない。
220-37-1専用使用権につき、使用者の氏名・住所が重要事項。×
308-35-4区分所有建物の貸借の媒介をする場合、専用使用権に関する規約の内容を重要事項として説明しなければならない。×
404-40-3専用使用権に関する規約の存在→説明必要、規約の内容→不要。×
502-45-4専用使用権につき、使用者の氏名・住所は説明不要。

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