【宅建過去問】(平成26年問37)報酬(個数問題)


宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が受け取る報酬に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

  • ア Aが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。
  • イ Aは売主から代理の依頼を受け、Bは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から272万1,600円、Bは買主から136万800円の報酬をそれぞれ受けることができる。
  • ウ Aは貸主から、Bは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1.08か月分の報酬を受けることができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:4

ア 誤り

宅建業者は、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受け取ることができません(宅建業法46条)。例外は、以下のものに限られます(解釈・運用の考え方)。

本肢のAは、依頼者からの依頼に基づくことなく広告を行っています。この場合、広告料金を依頼者に請求することは、宅建業法違反です。

■類似過去問
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依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
 年-問-肢内容正誤
130-30-3
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
230-33-3
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
329-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
429-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
529-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
628-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
728-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
826-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
925-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
1024-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1123-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1222-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1319-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1418-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1517-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1613-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1712-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1812-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1911-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
2009-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
2107-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

イ 誤り

26-37-i

■税抜売買代金の算出

土地の取引には消費税が課税されません。したがって、宅地の代金4,000万円は、そのまま税抜きの本体価格です。

■媒介業者Bについて(宅建業法46条、告示第2)

即算式にしたがって計算すると、
4,000万×3%+6万=126万円
報酬には消費税が課税されるので、
126万×1.08=136.08万円
これが媒介業者であるBが受け取る報酬の限度額です。

■代理業者A社について(宅建業法46条、告示第3)

媒介の場合の2倍を受領することができます。すなわち、
136.08万×2=272.16万円
これが代理業者であるAが受け取る報酬の限度額です。

■複数業者が絡む場合の処理(宅建業法46条、告示第3)

複数の業者が絡む場合であっても、その合計は媒介の場合の報酬限度額の2倍(すなわち代理の場合の報酬限度額)を超えることができません。本問の場合でいえば、AとBが受け取る報酬の合計を272.16万円以内に抑える必要があります。
それにも関わらず、本肢の記述では、両者合計で408.24万円(媒介の場合の3倍)を受領しています。これは、宅建業法違反です。

ウ 誤り

26-37-u-1

賃貸借に関する報酬の計算方法を、まとめます。

本肢の事例では、Aは貸主から、Bは借主から、それぞれ承諾を受けています。したがって、Aは貸主から、Bは借主から、それぞれ借賃の1.08か月分(1か月分+消費税)の報酬を受け取ることが可能です。
しかし、この場合でも、AとBが受け取る報酬の限度額が、借賃の1.08か月分を超えることは許されません。本肢では、AとBがそれぞれ1.08か月分を受け取る結果、それらの合計が2.16か月分になってしまっています。これは、宅建業法違反です。

まとめ

以上より、ア、イ、ウの記述は、全て誤りです。正解は、肢4。


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