宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除の書面を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。
2. Ａは、Ｂが指定した喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、Ｂにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、７日が経過した。この場合、Ｂが指定した場所で契約を締結しているので、Ａは、契約の解除を拒むことができる。
3. Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、Ｂは、契約の解除をすることができない。
4. Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。

正解：４

設定の確認

1 誤り

■「事務所等」にあたるか

喫茶店が、「事務所等」に含まれないことは、明らかです。したがって、喫茶店で、買受けを申込み、さらに契約を締結した本肢のケースは、場所の面から見れば、クーリング・オフの対象となります（宅建業法37条の２第１項）。

■クーリング・オフ期間

クーリング･オフができなくなるのは、以下の時点です。

本肢は、(2)のケースに該当します。したがって、Ｂが契約解除の書面を発信したとしても、もはやクーリング・オフは成立しません。Ａは、契約の解除を拒むことができます。

■類似過去問

2 誤り

■「事務所等」にあたるか

本肢では、買主Ｂが自ら指定して、喫茶店で買受けの申込みをし、さらに契約を締結しています。しかし、「自ら指定した」場合に「事務所等」として扱われるのは、自宅又は勤務先に限定されます（宅建業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第２号）。したがって、喫茶店は、「事務所等」に含まれません。
本肢のケースは、場所の面から見れば、クーリング・オフの対象となります。

■クーリング・オフ期間

（肢１参照。）
クーリング･オフができなくなるのは、クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して８日経過したときです（同法37条の２第１項１号）。
本肢では、クーリング・オフについては何も告げられていないのですから、いつまで経ってもこのクーリング・オフ期間は進行しません。

したがって、買受けの申込みから７日が経過した場合であっても、Bは、クーリング・オフにより契約を解除することが可能です。Ａは、これを拒むことができません。

■類似過去問

3 誤り

■「事務所等」にあたるか

「事務所等」に該当するのは、分譲案内所のうち、土地に定着する建物内に設けられるものに限られます（宅建業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第１号ロ）。
本肢のテント張りの案内所は土地に定着していません。したがって、「事務所等」に該当しないことが分かります。

■「事務所等」以外で買受けの申込み→事務所で契約締結

「事務所等」以外で買受けの申込みをした場合、契約締結の場所が「事務所等」以外であるときはもちろん、「事務所等」で契約を締結したときであっても、クーリング・オフが可能です（同法37条の２第１項）。
本肢では、Ａの事務所で契約を締結しています。そのような場合でも、クーリング・オフにより契約を解除することができます。

■類似過去問

4 正しい

■「事務所等」にあたるか

（肢３参照。）
テント張りの案内所は土地に定着していません。したがって、「事務所等」に該当しません（宅建業法37条の２第１項、同法施行規則16条の５第１号ロ）。

■「事務所等」以外で買受けの申込み→事務所で契約締結

（肢３参照。）
「事務所等」以外で買受けの申込みをした場合、契約締結の場所が「事務所等」以外であるときはもちろん、「事務所等」で契約を締結したときであっても、クーリング・オフが可能です（同法37条の２第１項）。

■クーリング・オフに関する特約

クーリング・オフに関する特約で、申込者等に不利なものは、無効です（同条４項）。逆に、申込者等に有利であれば、その特約は、有効と扱います。
ここで、宅建業法が定めるクーリング・オフ期間は、告知日から起算して８日間です（肢１。同条１項１号）。すなわち、クーリング・オフ期間を14日間とする本肢の特約は、宅建業法の規定よりも、申込者等にとって有利です。したがって、特約は、そのまま有効と扱います。
以上より、契約締結日から10日後であっても、クーリング・オフによる契約解除が可能です。

■類似過去問

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