【宅建過去問】(平成26年問42)37条書面(組合せ問題)


宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア Aが売主として宅地建物取引業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、その宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させれば、Aは、宅地建物取引士による37条書面への記名押印を省略することができる。

イ Aがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。

ウ Aが売主としてCとの間で売買契約を成立させた場合(Cは自宅を売却して購入代金に充てる予定である。)、AC間の売買契約に「Cは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Aは、37条書面にその内容を記載しなければならない。

  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

正解:1

ア 誤り

本肢の取引について、Aは自ら売主として、Bは媒介業者として、関与しています。

26-42-a-1

宅建業者が自ら売主として契約を締結した場合、契約の相手方(買主)に、37条書面を交付する義務を負います。また、宅建業者が契約を媒介した場合には、契約の各当事者に、37条書面を交付する必要があります(宅建業法37条1項)。

したがって、本件取引においては、Bだけでなく、Aもまた、37条書面を作成する義務を負っています。また、37条書面の作成にあたっては、宅建士に記名・押印させる必要があります(肢2。同条3項)。
本肢のように、複数の宅建業者が関与する場合、全ての宅建業者の宅建士が記名・押印する義務を負います。Aの宅建士が記名・押印を省略することはできません。

■類似過去問
内容を見る
37条書面の交付相手(自ら売主・買主となるケース)(宅建業法[12]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
130-28-イ宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。×
230-29-1[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。×
329-40-4宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。
×
428-41-2宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、37条書面を交付するとともに、その内容について宅建士をして説明させなければならない。×
528-42-3宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。×
627-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、売主に対して37条書面を交付しなければならない。
726-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
824-31-1自ら売主の場合→相手方+相手方の代理人宅建業者に交付:業法に違反しない。
37条書面の交付相手(媒介のケース)(宅建業法[12]1(2)④)
 年-問-肢内容正誤
130-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
327-38-イ宅建業者Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
426-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
525-31-イ売買契約の各当事者に対して交付。
617-39-3売買で、売主・買主に対して交付。
717-40-3賃貸借で、借主の媒介業者が作成し、借主と貸主の媒介業者に交付。×
817-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
908-38-3売買で、売主・買主に対して交付。
1008-38-4売買で、買主のみに交付。×
1104-42-235条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。×
37条書面(複数業者が関与する場合)(宅建業法[12]1(5))
 年-問-肢内容正誤
129-40-2
宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者ではない買主Dと宅地の売買契約を締結した、Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされていたため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印をさせなかった。
×
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
326-42-ア
宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる
×
417-40-1
居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負う。
517-40-3
居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅建業者Aが、借主には媒介の依頼を受けた宅建業者Bがおり、Bが契約書面を作成したときは、借主及びAに契約書面を交付すればよい。
×
617-40-4
建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。

イ 誤り

(肢ア参照。)
宅建業者が37条書面を作成したときは、宅建士に記名・押印させる必要があります(宅建業法37条3項)。
事業用定期借地権を公正証書によって成立させた場合(借地借家法23条3項)でも、例外扱いはありません。このときも、宅建士による37条書面への記名・押印を省略することは許されません。

■類似過去問
内容を見る
37条書面(記名・押印者)(宅建業法[12]1(3)③)
 年-問-肢内容正誤
130-29-1
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
×
228-30-4
宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならないが、書面の交付は宅建士でない従業者に行わせることができる。
328-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
426-40-イ37条書面の交付に当たり、宅建士をして、書面に記名押印の上、内容を説明させなければならない。×
526-42-イ媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、宅建士をして記名押印させる必要はない。×
625-36-337条書面に宅建士が記名押印し、宅建士でない従業員が交付しても、宅建業法に違反しない。
725-44-ウ35条書面・37条書面の記名押印者は、専任の宅建士でなければならない。×
823-34-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同じである必要はない。
922-37-137条書面に宅建士が記名押印すれば、交付を宅建士でない代表者・従業員が行ってもよい。
1022-37-237条書面を公正証書で作成する場合、宅建士の記名押印は不要である。×
1122-37-437条書面に記名押印する宅建士は、35条書面に記名押印した宅建士と同一の者でなければならない。×
1221-35-137条書面には、法人の代表者が記名・押印しなければならない。×
1321-36-1宅建士が37条書面を作成、記名押印したが、買主への交付は宅建士でない従業者が行った場合、宅建業法に違反しない。
1419-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
1518-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1617-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
1717-40-237条書面には、専任でない宅建士が記名押印してもよい。
1815-37-137条書面に宅建士が署名すれば、押印は省略できる。×
1914-38-135条書面には宅建士が記名押印したが、37条書面には宅建士でない従業者が宅建士名義で記名押印しても、宅建業法に違反しない。×
2014-38-435条書面に記名押印した宅建士と別の宅建士が37条書面に記名押印しても、宅建業法に違反しない。
2110-43-4宅建業者は、宅建士をして37条書面に記名押印させなければならず、違反すると指示処分を受け、罰金に処せられることがある。
2208-38-337条書面に専任でない宅建士をして記名押印させた。
2305-37-337条書面には宅建士の記名押印が必要で、建物賃貸借の媒介でも省略できない。

ウ 正しい

「自宅を一定金額以上で売却できなかった場合、売買契約を無条件で解除できる」という本肢の定めは、「契約解除に関する定め」に該当します。そして、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載する必要があります(宅建業法37条1項7号)。つまり、任意的記載事項の一種です。

■類似過去問
内容を見る
任意的記載事項(契約解除に関する定め)(宅建業法[12]2(2)②)
 年-問-肢内容正誤
129-38-3
宅地建物取引業者は、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。×
228-39-2
契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
326-42-ウ自ら売主となる売買契約で記載必要。
422-34-3売買の媒介でローンあっせんがなくても記載必要。
521-35-4売買・貸借ともに記載必要。
613-39-1定めがないので記載せず。
712-34-2貸借の媒介では記載必要。

まとめ

以上より、誤っているものは、アとイです。正解は、肢1。


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【宅建過去問】(平成26年問42)37条書面(組合せ問題)” に対して1件のコメントがあります。

  1. hirosox より:

    家坂先生
    アの解説についてですが、
    Aは売主として契約の相手方(買主)に、37条書面を交付しなければならない。また、宅建業者の媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、37条書面を交付しなければならない。
    とありますが、
    買主は媒介業者と売主両方から書面をもらうのでしょうか?
    それとも
    媒介業者が売主、買主に交付する書面に売主Aの署名が入ったものを交付するということでしょうか?

    宜しくお願いいたします。

    1. 家坂 圭一 より:

      hirosox様

      いつも御質問ありがとうございます。
      現在、【基本習得編】「宅建業法」の講義をしているのですが、本日の授業で「複数業者が関連した場合の37条書面」というテーマをちょうどお話していました。。
      そんな経緯もあって、いつも以上に話が長くなります。
      何とぞ御容赦ください。

      [1]37条書面の作成・交付について

      >買主は媒介業者と売主両方から書面をもらうのでしょうか?

      宅建業者AとBが同じ内容の書面を別々に交付しても、意味がありません。買主としても、かえって混乱してしまうのではないでしょうか?
      したがって、AとBが共同で37条書面を作成するか、または、いずれかの業者が代表で作成すれば十分だと考えられます。また、書面の交付も、いずれかの業者が行えばOKです。

      [2]37条書面への記名押印について

      >それとも媒介業者が売主、買主に交付する書面に売主Aの署名が入ったものを交付するということでしょうか?

      まず最初に、37条に記名押印する義務を負うのは、「宅建士」です。「宅建業者」である「売主Aの署名」では、ありません。

      そして、ここでいう「宅建士」は、売主である宅建業者A側の宅建士と媒介する宅建業者B側の宅建士の双方を指すものと考えられます。
      そもそもA、Bとも、37条書面を作成・交付する義務を負っていたわけです。作成・交付という実際の作業については、いずれかの宅建業者が代表で行うのでも構いません。そのことで、買主には、何らのデメリットも発生しないからです。
      しかし、「宅建士による記名押印」の義務を一方の宅建業者のみに負わせるのでは、買主にデメリットが生じます。そこで、A、Bともに、宅建士に記名押印させる義務を負います。

      [3]37条書面の不備に関する責任について

      なお、作成・交付した37条書面に不備があった場合には、実際に作成・交付した宅建業者以外の宅建業者も責任を負うことになります。自らの手による書面でないからといって、責任を免れることはできません。

      まとめ

      以上の知識を一覧表にまとめると、以下のようになります。

      作成 いずれかの宅建業者
      記名押印 全ての宅建業者の宅建士
      交付 いずれかの宅建業者
      責任 全ての宅建業者
      【関連知識】35条書面の場合

      このような「複数の宅建業者が関与した場合」というのは、35条書面では繰り返しの出題テーマです。
      そして、このテーマに関しては、37条書面でも、35条書面でも、考え方は共通です。こちらも一緒にまとめておきましょう。

      典型的な出題例は、平成19年の問40肢4。この選択肢の末尾に類題がまとめてあります。
      こちらを御覧いただくと整理ができます。

      【宅建過去問】(平成19年問40)重要事項の説明・契約書面

      1. hirosox より:

        家坂先生

        詳しい解説ありがとうございました。

        共同もしくは売主(業者)、媒介業者どちらかが作成した書面に、それぞれの宅建士が署名して買主に交付する旨、理解できました。

        媒介業者が、売主(業者)への書面の交付については、書面を共同もしくは売主(業者)が作成した場合でも交付義務を果たしたことになると理解でよろしいのでしょうか?
        度々の質問ですいませんが、宜しくお願いいたします。

        1. 家坂 圭一 より:

          hirosox様

          家坂です。
          返信が遅くなり、大変申し訳ございません。
          御質問の件、御理解の通りで間違いありません。

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