【宅建過去問】（平成27年問11）借地借家法（借家）
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- ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。
- 賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。
- Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。
- ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払を理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
正解：４
設定の確認
1 誤り
建物の賃貸借について期間の定めがある場合、当事者が期間の満了の１年前から６か月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新。借地借家法26条1項本文）。
ただし、契約期間は、定めがないものとなります（同項ただし書き）。
したがって、法定更新後の契約は、期間の定めがなく、賃料月額10万円というものになります。本肢は、「期間３年」とする点が誤りです。
■参照項目&類似過去問
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建物賃貸借契約の更新等（借地借家法[05]2(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-1 | 本件契約に期間を２年とする旨の定めがあり、ＡもＢも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は２年となる。 | × |
| 2 | R01-12-3 | 建物の賃貸人Ａが賃借人Ｂに対して、期間満了の３月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。 | × |
| 3 | H30-12-3 | [ＡとＢとの間で、Ａが所有する甲建物をＢが５年間賃借する旨の契約を締結した。]ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、Ａ及びＢのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。 | ◯ |
| 4 | H29-12-1 | 賃貸人が賃借人に対し、建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新をしない旨の通知をしていれば、賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。 | × |
| 5 | H28-12-1 | 賃借人も賃貸人も相手方に対し、建物賃貸借契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。 | ◯ |
| 6 | H27-11-1 | ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合、ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる 。 | × |
| 7 | H14-14-1 | 期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の１年前から６月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。 | ◯ |
| 8 | H14-14-2 | 期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。 | × |
| 9 | H14-14-3 | 期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。 | × |
| 10 | H10-12-1 | 賃貸人が賃借人に対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後に転借人が建物の使用を継続し、賃貸人がこれに対して遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の契約は更新される。 | ◯ |
| 11 | H04-11-3 | 賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。 | × |
| 12 | H01-13-4 | 賃貸人が賃貸借期間満了の１年前から６月前までの間に賃借人に対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。 | ◯ |
2 誤り
期間の定めがない場合
期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人が、正当事由を備えて、解約の申入れをした場合、申入れの日から６か月を経過したときに契約が終了します（借地借家法27条１項、28条）。
「３か月」ではありません。
■参照項目&類似過去問
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解約による建物賃貸借の終了（借地借家法[05]2(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-2 | 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてＡが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から６月を経過した日に、本件契約は終了する。 | ◯ |
| 2 | R03-12-1 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。 | × |
| 3 | H29-12-2 | 賃貸人が甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、賃貸人があらかじめ同意していれば、有効となる。 | × |
| 4 | H27-11-2 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。 。 | × |
| 5 | H14-14-4 | 期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から３月を経過した日に、契約は終了する。 | × |
| 6 | H08-12-1 | 期間の定めのない契約において、賃貸人は、賃借人に対して、解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。 | ◯ |
| 7 | H08-12-2 | [ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸]ＡがＢに対し解約の申入れをしても、６月経過後のＢの建物使用についてＡが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。 | ◯ |
| 8 | H06-12-3 | 賃借人・賃貸人間の賃貸借が賃貸人の解約の申入れによって終了した場合において、賃貸人の承諾を得て転借している転借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の賃貸借が更新される。 | ◯ |
| 9 | H05-12-1 | 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、賃貸人が解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。 | ◯ |
3 誤り
建物の引渡しがあったときは、賃借権に対抗力が生じます（借地借家法31条１項）。
本肢のＢはすでに甲建物の引渡しを受けていますから、賃借権は対抗要件を備えています。Ｃは、Ｂに対して、甲建物の賃借権を対抗することができません。
対抗関係での勝敗は、対抗要件の有無で決定します。ＡＣ間の賃貸借契約がＡＢ間の賃貸借契約よりも先に締結されたとしても、その順位には意味がありません。
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建物賃貸借の対抗力（借地借家法[06]1）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-12-2 | Ａは、Ｂ所有の甲建物につき、賃貸借契約をＢと締結してその日に引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。 | ◯ |
| 2 | R02-12-1 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。 | ◯ |
| 3 | H27-11-3 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。 | × |
| 4 | H27-12-1 | 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。 | ◯ |
| 5 | H22-12-1 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 6 | H21-12-3 | 引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。 | ◯ |
| 7 | H20-04-4 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 8 | H19-14-4 | 登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。 | × |
| 9 | H18-14-2 | 建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。 | ◯ |
| 10 | H12-12-1 | 賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。 | × |
| 11 | H02-13-1 | 引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。 | × |
| 12 | H01-13-1 | 建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。 | ◯ |
4 正しい
賃借人が賃貸人の同意を得て建物に造作を付加した場合、期間満了や解約の申入れによって賃貸借が終了するときに、賃借人は、賃貸人に対して時価での買い取りを請求することができます（造作買取請求権。借地借家法33条２項）。
この規定は、賃借人の債務不履行のために賃貸借が解除された場合には、適用されません（最判昭31.04.06）。
したがって、本肢のＢがＡに対して造作買取請求権を行使することは不可能です。
■参照項目&類似過去問
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造作買取請求権（借地借家法[06]3）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02-12-4 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Ｂは、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。 | ◯ |
| 2 | H30-12-4 | [ＡとＢとの間で、Ａが所有する甲建物をＢが５年間賃借する旨の契約を締結した。]ＣがＢから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってＡＢ間及びＢＣ間の賃貸借契約が終了する場合、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について、ＢはＡに対する買取請求権を有するが、ＣはＡに対する買取請求権を有しない。 | × |
| 3 | H28-12-3 | 建物の適法な転借人が、賃貸人の同意を得て建物に造作を付加した場合、期間満了により契約が終了するときは、転借人は賃貸人に対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。 | ◯ |
| 4 | H27-11-4 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払を理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。 | ◯ |
| 5 | H10-12-3 | 転借人が建物所有者の同意を得て建物に付加した造作は、期間の満了によって建物の賃貸借が終了するとき、転借人から建物所有者に対し買取りを請求することができる。 | ◯ |
| 6 | H03-13-4 | 賃借人は、建物所有者の同意を得て建物に造作を付加したときは、賃貸借終了の際、建物所有者に対し時価でその造作を買い取るべきことを請求することができる。 | ◯ |
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