【宅建過去問】(平成27年問26)「宅地」の定義・免許の要否(個数問題)


次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア 都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。
  • イ 社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
  • ウ 都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。
  • エ 賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:1

ア 正しい

宅建業法において、「宅地」とは、以下のものを指します(同法2条1号)。

本肢の土地は、工業専用地域内にあるというのですから、(2)の基準により「宅地」に該当します。建築資材置き場として利用されており、建物が建っていないとしても「宅地」と扱われることに変わりはありません。

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「宅地」とは(宅建業法[01]1)
 年-問-肢内容正誤
(1)全国基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-2宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
3R01-42-3都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
427-26-ウ用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの→宅地に該当しない。×
509-31-1土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合→免許不要。×
608-41-3自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき→免許不要。×
705-35-2都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合→免許不要。
(2)用途地域内基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-4都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。
327-26-ア工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているもの→宅地に該当する。
416-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要。×
513-30-2用途地域内の所有地6区画を、売却する場合→免許不要。×
611-30-1用途地域内の宅地を、業者の媒介により、業として賃貸する場合→免許不要。
711-30-2用途地域内の農地を区画割りし、業として売却する場合→免許不要。×
801-35-3用途地域内の所有地を駐車場として、反復継続して売却する場合→免許不要。×

イ 誤り

住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当します(宅建業法2条2号)。

したがって、本肢の社会福祉法人は、宅建業の免許を受ける必要があります(同法3条1項)。

※社会福祉法人だからといって、特別な扱いはありません。

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農業協同組合・学校法人・宗教法人など(宅建業法[01]5(3)①)
 年-問-肢内容正誤
127-26‐イ社会福祉法人が、サービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
227-26-エ賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
322-26-1売主である農地所有者の販売代理をする農業協同組合→免許不要×
415-30-2農業協同組合が所有宅地を販売する場合→免許不要×
504-35-4学校法人が宅地分譲する場合→免許必要、宗教法人の場合→不要×
貸借の代理・媒介をする場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
230-41-3賃貸マンションの管理業者が、居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行う場合→免許必要
327-26-イ社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
427-26-エ賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
523-26-3C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する1棟のマンション(10戸)について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。

ウ 誤り

(肢アの表を参照。)
本肢の土地は、倉庫(建物)の用に供されています。したがって、(1)①の基準により「宅地」に該当します。用途地域外にあるからという事情は、結論と無関係です。

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「宅地」とは(宅建業法[01]1)
 年-問-肢内容正誤
(1)全国基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-2宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
3R01-42-3都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
427-26-ウ用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの→宅地に該当しない。×
509-31-1土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合→免許不要。×
608-41-3自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき→免許不要。×
705-35-2都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合→免許不要。
(2)用途地域内基準
1R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
2R01-42-4都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。
327-26-ア工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているもの→宅地に該当する。
416-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要。×
513-30-2用途地域内の所有地6区画を、売却する場合→免許不要。×
611-30-1用途地域内の宅地を、業者の媒介により、業として賃貸する場合→免許不要。
711-30-2用途地域内の農地を区画割りし、業として売却する場合→免許不要。×
801-35-3用途地域内の所有地を駐車場として、反復継続して売却する場合→免許不要。×

エ 誤り

(肢イの表を参照。)
住宅の貸借媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当します(宅建業法2条2号)。したがって、本肢の管理業者は、宅建業の免許を受ける必要があります(宅建業法3条1項)。
管理業者だからといって、特別扱いはありません。

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貸借の代理・媒介をする場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
230-41-3賃貸マンションの管理業者が、居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行う場合→免許必要
327-26-イ社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
427-26-エ賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
523-26-3C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する1棟のマンション(10戸)について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。

まとめ

正しいものは、アだけです。正解は、肢1。


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【宅建過去問】(平成27年問26)「宅地」の定義・免許の要否(個数問題)” に対して6件のコメントがあります。

  1. 熊本 より:

    いつも参考にさせていただいています。
    すみませんが、質問させてください。
    イの問題ですが、確かに媒介と書いてあるのですが、社会福祉法人が、自ら運営しているように読み取れるので、宅建業に値しないように思うのですが、違うのでしようか?
    (その場合、どのような商流になっていると考えるられますか?)
    また、この問題の場合、社会福祉法人に、宅建士の方が従事されている必要があることになるのでしようか?

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      熊本様

      いつも当サイトをご利用いただき、ありがとうございます。

      イの問題ですが、確かに媒介と書いてあるのですが、社会福祉法人が、自ら運営しているように読み取れるので、宅建業に値しないように思うのですが、違うのでしようか?


      違います。

      宅建試験では、「問題文に書いてあること」だけを基準に考えます。
      本問では、

      社会福祉法人が、…住宅の貸借の媒介を反復継続して営む

      と書いてあります。
      つまり、この社会福祉法人が行っているのは、「貸借」「媒介」です。
      そして、「貸借」を「媒介」する行為は、まさに「宅建業」に該当します。
      「宅建業」を営むのですから、宅建業の免許が必要です。

      世の中には、社会福祉法人が自ら運営するサービス付き高齢者向け住宅もあるでしょう。
      これについて「自ら貸主」となるのであれば、「宅建業」に該当しません。もちろん、免許も不要です。
      しかし、本問は、「貸借」の「媒介」についてきいているのです。
      問題文を無視して「自ら貸主」のケースと判断することは許されません。

      0
      1. 熊本 より:

        確かにそう書いてありますね。
        ありがとうございました。

        1+
        1. 家坂 圭一 より:

          疑問が解消したようで何よりです。
          「自分の考え」ではなく、「問題文の記述」を基準に考えるクセを付けましょう。

          0
  2. 田口和也 より:

    大変参考になります

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      田口様

      おほめいただきありがとうございます。
      質問等あれば遠慮なくコメントしてください。
      今後ともよろしくお願い申し上げます。

      0

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