【宅建過去問】(平成27年問36)8つの規制【個数問題】


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。
  • イ Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。
  • ウ AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:1

22-38-0

ア 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されている(宅地建物取引業法38条1項)。本肢では、損害賠償の予定額が代金の10分の2、違約金の額が代金の10分の1であり、これらの合計が10分の3に達している。このような定めは、違法である。
しかし、この場合であっても、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の2を超える部分について無効になるに過ぎない(宅地建物取引業法38条2項)。
したがって、本肢の特約は、「損害賠償金・違約金の合計が代金の10分の2(480万円)」という内容になる。

■類似過去問(損害賠償の予定等の制限)
内容を見る
宅建業法[17]2(1)
損害賠償額の予定(予定額の上限)
 年-問-肢内容正誤
129-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
228-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
327-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
425-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
524-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
623-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
722-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
822-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
921-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1020-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1118-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1217-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1315-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1412-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1510-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1608-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1707-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
1807-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
1905-43-2違約金20%とする特約が可能。
2004-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×
■類似過去問(損害賠償額の予定:特約の効力)
内容を見る
宅建業法[17]2(2)
損害賠償額の予定(20%を超える特約)
 年-問-肢内容正誤
127-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
224-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
319-41-220%を超える特約は全て無効。×
417-43-440%とする特約は全て無効。×
516-37-4損害賠償20%超でも、重要事項として説明すれば有効。×
614-40-420%を超える特約は全て無効。×
711-33-420%を超える特約をした場合、20%を超える部分が無効。
808-46-4損害賠償20%+違約金20%の特約をした場合、それらの合計が20%となる。
906-43-2違約金40%と合意しても、20%を超える部分については請求できない。
1001-48-3損害賠償額を33%と特約した場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。×

イ 誤り

宅建業者が売主として、業者でない者と宅地建物の売買をするときは、代金の10分の2を超える手付金を受領することができない(宅地建物取引業法39条1項)。
買主Bの承諾を得たとしても、この制限の例外とはならない。

■類似過去問(手付の額の制限)
内容を見る
宅建業法[18]2(1)(2)
手付の額の制限

 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3 [宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合]Aは、宅地建物取引業者でないDと契約を締結し、保全措置を講じることなくDから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。×
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×

ウ 正しい

工事完了の物件なので、代金の5%(2,400万×5%=120万)を超える場合には、保全措置が必要である(宅地建物取引業法41条1項)。
本肢の手付金の額は120万円ジャストであるから、保全措置を講じることなく受領することができる。

■類似過去問(手付金等の保全措置:工事完了前の物件)
内容を見る
宅建業法[19]3(1)
保全措置が不要な場合(未完成物件)
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領した。
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

まとめ

宅建業法の規定によれば、正しいのは、ウ一つだけである。正解は、肢1。


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