【宅建過去問】(平成27年問38)契約書面(個数問題)


宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
  • イ Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
  • ウ Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
  • エ Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:2

ア 正しい

■記載事項

瑕疵担保責任の履行措置に関する定め」は、売買契約における任意的記載事項です(宅建業法37条1項11号)。

■交付相手(代理のケース)

当事者を代理して契約を締結した場合、相手方(買主)と代理を依頼した者(売主)の双方に37条書面を交付する必要があります。

■類似過去問
内容を見る
任意的記載事項(担保責任の履行措置に関する定め)(宅建業法[12]2(2)⑦)
 年-問-肢内容正誤
127-38-ア売買の代理で中古マンションの売買契約を締結した場合、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、記載必要。
226-40-ア自ら売主として新築分譲住宅の売買契約を締結した場合、瑕疵担保責任に関する措置について定めがあるときは、記載必要。
37条書面の交付相手(代理のケース)(宅建業法[12]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
129-38-1宅地建物取引業者は、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面を交付した。
×
228-42-4宅建業者は、貸主と借主の間で締結される建物賃貸借契約について、貸主の代理として契約を成立させたときは、貸主と借主に対して37条書面を交付しなければならない。,◯
327-38-ア売主を代理して建物売買契約を締結した場合、37条書面を、売主及び買主に交付しなければならない。
421-35-2売主を代理する宅建業者→相手方のみに交付。×
515-37-2貸主を代理する宅建業者→借主のみに交付。×

イ 誤り

■記載事項

(肢アの表参照。)
売買契約の場合、「引渡しの時期」と「移転登記の申請時期」の双方が必要的記載事項です(宅建業法37条1項4号・5号)。
本肢は、「引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれか」とする点が誤っています。

■相手方が宅建業者である場合

37条書面の作成・交付義務は、相手方が宅建業者である場合でも、宅建業者以外が相手方である場合と違いはありません。

■交付相手(媒介のケース)

宅建業者の媒介により契約が成立したときは、契約の各当事者に37条書面を交付する必要があります(同法37条1項)。

■類似過去問
内容を見る
必要的記載事項(引渡しの時期)(宅建業法[12]1(1)④)
 年-問-肢内容正誤
130-34-ウ
宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に建物の引渡しの時期を必ず記載しなければならない
229-40-1
宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払の時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。×
328-42-1
宅建業者Aは、宅建業者Bと宅建業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。
×
427-38-イ媒介により建物売買契約を締結させた場合、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならない。×
526-40-ウ自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、買主が宅建業者であっても、37条書面に引渡しの時期を記載しなければならない。
625-35-イ建物の引渡しの時期は、建物貸借契約における37条書面の必要的記載事項である。
724-31-4貸借で記載義務なし。×
822-37-3業者間の売買で記載を省略。×
921-36-337条書面に建物の所在・代金の額・引渡時期は記載したが、移転登記の申請の時期は記載しなかった場合、宅建業法に違反しない。×
1018-41-4未確定なため記載を省略。×
1113-39-3引渡時期を定めなかったため、重要事項説明書にはその旨記載・説明したが、契約書面には記載しなかった場合、宅建業法に違反しない。×
1210-43-2契約時に完成時期が未確定の場合で、買主の了解を得たときは、引渡時期の記載を省略できる。×
1302-49-1工事完了前の物件で、完成時期が未定の場合、買主の承諾を得て、引渡時期の記載を省略できる。×
必要的記載事項(移転登記の申請の時期)(宅建業法[12]2(1)⑤)
 年-問-肢内容正誤
127-38-イ媒介により建物売買契約を締結させた場合、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならない。
×
221-36-337条書面に建物の所在・代金の額・引渡時期は記載したが、移転登記の申請の時期は記載しなかった場合、宅建業法に違反しない。
×
313-39-4移転登記の申請の時期については、特に定めをしなかったため、重要事項説明書にはその旨記載し内容を説明したが、契約書面には記載しなかった。
×
401-44-2業者間取引で、37条記載事項のうち、移転登記の申請の時期を省略した場合、宅建業法に違反しない。
×
37条書面(交付先が宅建業者である場合)(宅建業法[12]1(4))
 年-問-肢内容正誤
130-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
230-28-イ
宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。×
330-29-1
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。×
428-42-1
宅建業者Aは、宅建業者Bと宅建業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。
×
528-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
627-38-イ業者間取引であっても、37条書面を交付しなければならない。
727-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。
826-40-ウ業者間取引であっても、37条書面に宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。
925-31-エ業者間取引であれば、37条書面を交付する必要はない。×
1025-36-4業者間取引であれば、瑕疵担保責任に関する特約につき37条書面に記載しなくても、宅建業法に違反しない。×
1122-37-3[宅地建物取引業者Aが、売主Bと買主Cとの間の宅地の売買について媒介を行う]B及びCが宅地建物取引業者である場合には、37条書面において、引渡しの時期の記載を省略することができる。×
1221-36-2業者間取引で、37条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×
1319-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
1419-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
1518-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1612-31-2業者間取引であれば、37条書面に宅建士をして記名押印させる必要はない。×
1704-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1801-44-2業者間取引では、37条書面の記載事項のうち移転登記の申請時期を省略できる。×
37条書面の交付相手(媒介のケース)(宅建業法[12]1(2)④)
 年-問-肢内容正誤
130-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
327-38-イ宅建業者Aが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Aは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
426-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
525-31-イ売買契約の各当事者に対して交付。
617-39-3売買で、売主・買主に対して交付。
717-40-3賃貸借で、借主の媒介業者が作成し、借主と貸主の媒介業者に交付。×
817-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
908-38-3売買で、売主・買主に対して交付。
1008-38-4売買で、買主のみに交付。×
1104-42-235条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。×

ウ 誤り

自ら貸主」となる行為は、そもそも「宅建業」に該当しません(宅建業法2条2号)。したがって、宅建業法の規制の対象外です。Aには、37条書面を交付する義務はありません(同法37条1項)。

■類似過去問
内容を見る
37条書面の交付相手(自ら貸主となるケース)(宅建業法[12]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
127-38-ウ自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合、借主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。×
225-31-ア自ら貸主として建物賃貸借契約を締結した場合、借主に37条書面を交付しなければならない。×
317-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
230-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
330-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
429-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
528-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
627-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
726-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
825-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
924-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
1024-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1124-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1223-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1322-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1419-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1517-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1616-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1814-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1913-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
2011-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2109-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2208-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2307-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2407-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2505-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2604-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2701-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

エ 正しい

■記載事項

(肢アの表参照。)
売買契約の場合、「租税その他の公課の負担に関する定め」は、任意的記載事項です(宅建業法37条1項12号)。

■相手方が宅建業者である場合

(肢イ参照。)
37条書面の作成・交付義務は、相手方が宅建業者である場合でも、宅建業者以外が相手方である場合と違いはありません。

■交付相手(自ら売主・買主となるケース)

宅建業者が自ら当事者として契約を締結した場合、37条書面を交付しなければならないのは、契約の相手方です(宅建業法37条1項)。つまり、売主は買主に対して、買主は売主に対して、それぞれ交付の義務を負います。

■類似過去問
内容を見る
任意的記載事項(租税その他の公課の負担に関する定め)(宅建業法[12]2(2)⑧)
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-3宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
×
227-38-エ宅建業者が自ら買主として売買契約を締結する場合でも、定めがあれば、記載が必要。
326-40-エ売買の媒介で記載が必要。
413-35-4売買の媒介では記載不要。×
511-35-4貸借の媒介では必ず記載。×
602-49-3自ら売主となる場合で、固定資産税負担額が不明であったので、日割計算によって負担割合を定めたが、買主の承諾を得て、記載を省略した。×
37条書面(交付先が宅建業者である場合)(宅建業法[12]1(4))
 年-問-肢内容正誤
130-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
230-28-イ
宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。×
330-29-1
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。×
428-42-1
宅建業者Aは、宅建業者Bと宅建業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。
×
528-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
627-38-イ業者間取引であっても、37条書面を交付しなければならない。
727-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。
826-40-ウ業者間取引であっても、37条書面に宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。
925-31-エ業者間取引であれば、37条書面を交付する必要はない。×
1025-36-4業者間取引であれば、瑕疵担保責任に関する特約につき37条書面に記載しなくても、宅建業法に違反しない。×
1122-37-3[宅地建物取引業者Aが、売主Bと買主Cとの間の宅地の売買について媒介を行う]B及びCが宅地建物取引業者である場合には、37条書面において、引渡しの時期の記載を省略することができる。×
1221-36-2業者間取引で、37条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×
1319-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
1419-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
1518-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1612-31-2業者間取引であれば、37条書面に宅建士をして記名押印させる必要はない。×
1704-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1801-44-2業者間取引では、37条書面の記載事項のうち移転登記の申請時期を省略できる。×
37条書面の交付相手(自ら売主・買主となるケース)(宅建業法[12]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
自ら売主
130-29-1[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。×
228-41-2宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、37条書面を交付するとともに、その内容について宅建士をして説明させなければならない。×
328-42-3宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。×
426-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
524-31-1自ら売主の場合→相手方+相手方の代理人宅建業者に交付:業法に違反しない。
自ら買主
130-28-イ宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。×
229-40-4宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。
×
327-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、売主に対して37条書面を交付しなければならない。

まとめ

正しいものは、アとエの2つです。正解は、肢2。


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【宅建過去問】(平成27年問38)契約書面(個数問題)” に対して1件のコメントがあります。

  1. たろう より:

    家坂先生

    いつも参考にさせていただいております。

    アとエの選択肢について質問です。
    アの【瑕疵担保責任の履行に関して~】と、エの【当該宅地にかかる租税その他~】の部分は【任意的記載事項】であるならば37条書面に【記載しなければならない】という部分に引っ掛かりを感じております。
    任意的事項は重要事項説明書に記載してあれば、37条書面には記載の必要がないという解釈なのですが、任意的事項は定めがあれば、【35条書面にも37条書面にも記載しなければならない】ということですか?

    御回答いただければ幸いです。
    よろしくお願い致します。

  2. R34スカイラインGTRVスペックⅡニュル より:

    質問がございます

    youtubeでこの問38の動画が見られなくなってるので聞きました

    何か法改正などがあってみれなくしたのでしょうか?

    27年度のDVD所有してるので学習しようと思いましたので聞きました

    1. 家坂 圭一 より:

      R34スカイライン様

      お問合せありがとうございます。

      本問について、法改正などはありません。
      肢1の解説中に、「瑕疵担保責任の履行措置に関する定め」と「瑕疵担保責任に関する定め」を混同している部分がありましたので、この点を改訂することにしたのです。
      (解説文中に「両制度の比較表」を追加しました。)

      先ほど、新しく撮り直した解説動画を公開しています。
      2018年版用なので、他の問題とデザインが違っていますが、こちらを御覧いただければ幸いです。

  3. 杉並区A より:

    こんばんは。お世話になっています。DVDを4本ほど買っています。今回は、この問題の家坂先生のエの解説がはっきりとはわかりません。みなさんの解説もみましたが、なんとなく理解といった状態ではっきりとわかりません。こういうことでしょうか?両当事者がプロだが、37条の契約書は作らないといけない。が一つの論点。それはわかります。だだし、次のことがわかりません。普通は売り手が契約書を作成するのが当然だと思いますが、なぜ、買い手が契約書を作って交付しなければならないのか?がわかりません。こういう意味ですか?両方がプロならば、お互い相手側に同じ内容の書類を交付し、お互い交換し合うことで、責任を取り合うということでしょうか?ただ、先生の解説だと、売り手が作成するような感じで書いてありますが、問題文は買い手が交付すると書いてあるように思うのです。誰か、教えてください。

    1. 家坂 圭一 より:

      杉並区Aさん

      家坂です。
      この度は御質問ありがとうございます。
      また、DVDをお買い上げいただき、ありがとうございます。

      この選択肢なのですが、出題当時から私もスッキリしない思いでいます。
      率直にいうと、出題として、あまり適切ではない気がするのです。
      「選択肢の内容が正しい」ということはいえるのですが、一歩進んで、「では、実際にはどうするのか?」を考えると、モヤモヤした感じになるのです。

      以下、御質問の文章に割り込んでコメントする形式で解説します。

      ■1:売主・買主が宅建業者である場合の契約書面■

      >両当事者がプロだが、37条の契約書は作らないといけない。が一つの論点。それはわかります。

      37条書面(契約書面)の作成・記名押印・交付に関しては、売主や買主が宅建業者だからといって特別な扱いはありません。この点を考慮する必要がないのは、杉並区Aさんのおっしゃる通りです。

      ■2:契約書面の交付義務を負う宅建業者とは■

      >普通は売り手が契約書を作成するのが当然だと思いますが、なぜ、買い手が契約書を作って交付しなければならないのか?がわかりません。

      この点には、ちょっと誤解があるようです。
      「売り手が契約書を作成・交付する」ケースが事実として多いのは確かでしょうが、それは、「売買契約において、売主が宅建業者である」というケースが多いからに他なりません。

      一方、宅建業法が規定しているのは、
      「宅地建物取引業者は、…自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、…遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。」
      ということです(同法37条1項)。

      つまり、契約書面は、
      当事者である宅建業者が、契約の相手方に対して、交付するものなのです。
      (1)宅建業者が売主であれば、相手方である買主に、
      (2)宅建業者が買主であれば、相手方である売主に、
      それぞれ交付する義務があります。

      ■3:売主・買主がともに宅建業者である場合■

      >こういう意味ですか?両方がプロならば、お互い相手側に同じ内容の書類を交付し、お互い交換し合うことで、責任を取り合うということでしょうか?

      本問のややこしいのは、この点です。
      売買契約において、売主・買主ともに宅建業者なのですから、
      (1)売主である宅建業者は、買主である宅建業者に対して、
      (2)買主である宅建業者Aは、売主である宅建業者に対して、
      それぞれ契約書面を交付する義務を負っています。

      しかし、だからといって、
      「売主・買主がそれぞれ契約書面を作成し、それを相手方に交付する」
      という必要はないものと考えます。
      そういうことをしても、何の意味もないからです。

      現実的な対処方法としては、契約書面を、
      (1)売主業者と買主業者が共同で作成してもいいし、
      (2)いずれかの業者が単独で作成してもいいものと考えます。
      (もちろん、(3)それぞれの業者が単独で作成して、相手方に交付する、という方法でも構いません。)

      ただし、(2)の方法をとったとしても、あくまで、①「一方の業者が単独で契約書面を『作成』できる」に過ぎません。
      ②契約書面に宅建士をして記名押印させる義務は、売主・買主双方の業者が負います。
      ③また、契約書面の内容に宅建業法違反があり、監督処分を受けるような場合には、双方の宅建業者が処分の対象となります。

      この点は、「複数業者が介在する場合の契約書面」という論点で、繰り返し出題されています。
      出題例を挙げておきましょう。

      ★平成28年問42肢3
      https://e-takken.tv/28-42/

      ★平成26年問42肢ア
      https://e-takken.tv/26-42/

      ただし、いずれの選択肢も、
      「売主が宅建業者、売買契約を宅建業者が媒介」
      というケースに関するものです。
      (買主が宅建業者かどうか、については、何ら触れていません。)

      そもそも、契約書面について、「買主が宅建業者」という場面を出題したのは、平成以降でこの選択肢のみであり、出題としてレアであることは確かです。
      スッキリしないところは多々あるのですが、私は、以上のように考えて、納得することにしました。

      ■4:その他■

      >ただ、先生の解説だと、売り手が作成するような感じで書いてありますが、問題文は買い手が交付すると書いてあるように思うのです。誰か、教えてください。

      私の理解は、以上の通りであり、上の解説もそれを踏まえて書いたものです。
      「売り手が作成するような感じで書い」たつもりはありませんので、もう一度お読みいただければ幸いです。

      以上、長々と書いてしまいました。
      もっとスッキリした簡潔な解説があれば、誰か、教えてください!!

      1. 杉並区A より:

        家坂先生

        早速、とてもわかりやすい回答をどうもありがとうございます。問題のある問題であることもわかりました。どうもありがとうございます。

        1. 家坂 圭一 より:

          杉並区Aさん

          わざわざ御返信ありがとうございます。
          明確に正誤が決定できる以上、出題に「問題がある」とは思いません。しかし、スッキリしないのは確かですね。

          本試験までアト1か月。
          慌てず着実に頑張りましょう!

          家坂

  4. ゆう より:

    正解はアとエということですか?

  5. ハドソン より:

    エの選択肢は、過去問では8種規制に絡めて自ら売主の場合ばかり強調されており、各社のテキストでも自ら買主の場合は取り上げられてませんでしたね。 ある意味裏を描いた出題でしょう。ある意味出尽くした感があるので今後はこのような問題が多くなるのでしょうか。

  6. ハドソン より:

    参考までに37条1項は次の通りです。宅建業者が「自ら当事者」となる取引ですから買い手であっても該当するって事です。
    —————
    第37条

    1項
    宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
    1号
    当事者の氏名(法人にあつては、その名称)及び住所
    2号
    当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
    3号
    代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法
    4号
    宅地又は建物の引渡しの時期
    5号
    移転登記の申請の時期
    6号
    代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
    7号
    契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
    8号
    損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
    9号
    代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
    10号
    天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
    11号
    当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
    12号
    当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容

  7. ハドソン より:

    アに関しては履行できるか否かは別の法律や規定によりますので本設問の範囲外です。 定めがあるのであれば記載しなければなりません。あくまでも宅建業法の範囲内での正誤ですから。
    瑕疵担保保険や補償保険契約に売主が対応できるかいなかは保険会社や補償会社の規定で定められるものです。従って宅建業法とは関係無い話ですね。
    あり得るケースとしては、瑕疵担保保険や補償保険契約の対応は行わないという取り決めをした場合ですね。
    宅建業法では瑕疵担保に関して定めがあるときは記載しなければならないので、定めの内容にかかわらず記載しなければならない事になりアは正解ですね。

  8. ハドソン より:

    エに関しては、売買に宅建業者が含まれる場合、売側であっても買側であっても宅建業者が37条書面の交付をしなければなりません。そのように宅建業法で定められてます。
    国土交通省が定めてる37条書面の雛形には売主・買主の記載に加えて宅建士の記名捺印欄があります。 買主が宅建業者の場合、買主側の宅建士が記名捺印します。 売主側が宅建業者の場合は売主側の宅建主任も記名捺印します。
    売買の媒介でも同じで、売主買主双方に媒介依頼した宅建業者がいる場合、双方の媒介業者及び宅建士がそれぞれ記名捺印します。
    宅建業者は土地取引のプロなので自ら売買の主体になる場合の足枷がいくつか定められてますが、自ら買主というシチュエーションですと自ら売主となるための土地を仕入れるという事です。不動産取引に長けてる宅建業者が一般の人を上手に言いくるめて不当に安く土地や建物を購入する事があってはいけませんよね。ですから自ら買主の場合の37条書面に関しても宅建業者として公正に対応する事が求められます。

  9. だんへいた より:

    アは間違いでは?

    ア Aが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。

    中古マンションの場合、履行確保法の対象外ですから「瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結」はできません。できないことの定めがある場合、Aはその内容を37条書面に記載しなければならず・・・となるとやはり誤りでは?

  10. だんへいた より:

    以下の分に少し加筆してみます。

    エ Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

    ****
    エ Aが個人業者で自らの居住のため買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても個人であっても(「も」は「~も~もと使うのが正しい国語)、当該書面を交付しなければならない。

    さらに変更して

    エ 不動産業を業とするAが自らの居住のため買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が個人であっても業者であっても、当該書面を交付しなければならない。

    不動産業者は個人の方から自分のために住居を買うにも37条書面を発行しなければならないのでしょうか?

  11. 竹内範善 より:

    正解は 2 二つ になっているのですが・・・

    ア の場合Aは自らではなく代理であり、しかも中古マンションは
     瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の対象外。
    「自ら新築・・・」
      だったと思うのですが。どちらにしても×

    イ 引き渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを・・・
      両方記載事項なので×

    ウ 自ら貸主として・・・
      宅建業外なので×

    エ Aが自ら買主として(他人のための売買かが読めない)・・・
     自分のためならただのお客さんなので×

    なぜ二つになるのでしょうか?
    よろしくお願いいたします。

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